Hogyan alakul az ingatlanpiac 2018-ban? Megkérdeztük a hazai ingatlanszakma krémjét 2. rész

Kemenes László, a Prologis magyarországi ügyvezetője

Minden jel arra mutat, hogy 2018-ban sem fog lassulni a hazai ingatlanpiac aktivitása. Az elmúlt 2 év befektetési tranzakció volumene éves szinten mérséklődni fog, azonban számos olyan fejlesztés kerül átadásra, amelyet ebben az időszakban indítottak a piacon aktív fejlesztők, elsősorban az iroda és logisztikai ingatlan szektorokban. A bérleti díjak emelkedése folytatódik, melyek további új fejlesztések beindítását eredményezhetik. Ezek tekintetében továbbra is a BTS projekteken lesz nagyobb hangsúly, azonban néhány spekulatív fejlesztés megvalósítása sem kizárt, elsősorban az ipari ingatlanpiacon, melynek fejlődésére hazánkban is egyre nagyobb hatással lesz az e-kereskedelem.

Tatár Tibor, a Futureal-csoporthoz tartozó Futureal Development Holding vezetője

Ahogy a lakóingatlanok esetében, az irodaszektorban is kiélezett verseny zajlik mind a kivitelezői kapacitások, mind a legjobb helyen lévő telkek megszerzéséért. Az üresedési ráta már 8 százalék körüli szintre csökkent, ami a válság óta a legalacsonyabb értéknek számít. Tavaly emiatt az új projekteknél az irodabérleti díjak sok esetben meghaladták a 15 euró/négyzetméter szintet, de több bérleti szerződést kötöttek már 16 eurós árszinten is. Az A+ kategóriás irodaházaknál tapasztalható szűkös kínálat miatt az ingatlanok vevői között jelentős verseny alakult ki, ami az üresedés ráta további csökkenését vetíti előre.

Török Árpád, a TriGranit vezérigazgatója

A hazai irodafejlesztési piacon 2017-ben uralkodó pozitív hangulatot követően egy még aktívabb 2018-as évnek nézünk elébe – a jelenlegi budapesti irodapiacon összesen 465.000 négyzetméternyi (CBRE) terület áll fejlesztés alatt, amelynek több mint felét 2018-ban adják át rekord nagyságú bővülést eredményezve az ”A” kategóriás irodaállományban.  A fejlesztések tervezésénél azonban egyre fontosabb szempont lesz a – magyar piacon is – az egyre kiélezettebbé váló építőipari szakemberhiány.

A befektetői érdeklődés is töretlenül erős mind a hazai, mind a külföldi szereplők részéről – ugyan még nem látunk végleges számokat, de úgy tűnik, hogy a befektetési volumen 2016-ot követően 2017-re is 1,7 milliárd euró körül várható. Annyi különbséggel, hogy 2017-ben ezt a volument a hozamszintek esésével drágábbá váló ingatlan-piacon kevesebb, de nagyobb értékű tranzakciók kötésével sikerült elérni. Ugyan több piaci szereplő is a 2007-es bűvös 2 milliárdos szintet várta, de ez még egy egészséges magyar ingatlanpiacon sem reális. Ez nem azt jelenti, hogy a piac nem teljesített jól, ellenkezőleg, de a mai magyar ingatlanpiacon annak méretét, likviditását, teljesítőképességét figyelembe véve ez a körülbelüli reális maximum elérhető érték. Éppen ezért 2018-ra sem várok növekedést a befeketésekben.

A TriGranit is pozitívan tekint a következő néhány évre – jelenleg több mint 140.000 négyzetméter GLA irodafejlesztési pipeline-al rendelkezünk, ami azt jelenti számunkra, hogy a 2018-as év a TriGranit történetének legaktívabb éve lehet. A jelenleg működő mintegy 90.000 négyzetméter GLA területű iroda-portfóliónkon felül körülbelül 80.000 négyzetméter iroda fejlesztését indítjuk 2018-ban, így a budapesti Millennium Gardens irodaházat, a krakkói Bonarka for Business I épületét, a pozsonyi Lakeside Park második ütemét, és egy negyedik régiós projektet.

Czifra Balázs, a Diófa Alapkezelő Zrt. ingatlan befektetési igazgatója

Ingatlanalapok szemszögéből optimista jövőképünk van 2018-ra, hiszen a piaci fundamentumok erősek, jelentős bérlői érdeklődés van a szabad területekre. Mindezzel együtt nem szabad hátradőlni, hiszen a meglévő ingatlanállomány értékének fenntartása és növelése kiemelten fontos feladat. Most van talán ideje az egyre tudatosabb bérlői igényekhez igazítani az ingatlanokat és értéknövelő beruházásokat eszközölni, akár teljeskörű felújítási programon keresztül, mint a Shopmark esetében, vagy nem öncélú beruházások megvalósításában előrelépni, akár mint az Óbuda Gate Breeam in use minősítésének megszerzése.

A kedvező és stabil gazdasági folyamatok erősítik az ingatlanpiac növekedését, elsősorban beruházói és bérbeadói szempontból. Az alapokba érkező tőke beáramlásának üteme nem lassul, így további vételi „kényszer” hárul az ingatlanbefektetési alapokra. E téren továbbra is marad az erős verseny, mely a hozamok további (remélhetően moderált) csökkenését eredményezheti. Összességében 2018-ban kitart a lendület, ám a prognosztizált átadások és ezt meghaladó, további fejlesztési ütemek megvalósulása közép távon érdemi változásokat hordoznak.

Nikolett Püschl, az Atenor bérbeadási vezetője

Véleményem és tapasztalataim szerint 2018-ban is az irodapiac tovább fog erősödni. A rendkívül sikeres 2017-es évet követően hasonló eredményekre lehet számítani 2018-ban. Ennek egyik legfőbb oka az, hogy a 2017-ben átadott és 2018 folyamán átadásra kerülő irodaépületekben a területek –mintegy 340.000 m2 – már 70%-ban kiadásra kerültek előbérleti szerződések révén. 2017-et robusztus keresleti trend jellemezte, s ez idén is folytatódni fog. A bérlők döntő többsége folyamatosan bővül, valamint továbbra is jelentősen gyarapodnak a Magyarországra új belépőként érkező multinacionális vállalatok. 2017-ben az előző év eredményeihez hasonlóan az irodabérleti tranzakciók közel 70%-át tették ki az új bérleti, a bővülési és előbérleti megállapodások. Ez 2018-ban folytatódni fog.

A rendkívül erős kereslet miatt csak nagyon korlátozottan érhető el nagy egybefüggő, „A”, illetve „A+” kategóriás modern irodaterület még annak ellenére is, hogy 2018-ban összesen közel 260.000 m2 új iroda kerül átadásra, mivel a 2018-as új kínálat kb. 60%-a már bérlőre talált. A piaci erősödés a bérleti díjak emelkedésében is megnyilvánul. Ennek egyik oka az imént említett óriási kereslet, valamint az egyre elterjedtebbé váló, a munkavállalók kényelmére és komfortérzetére nagy hangsúlyt fektető új szemlélet. A bérlők most már tudatosan a legmagasabb irodai kategóriát keresik, amely nem csak az ingatlan top lokációjában, szolgáltatásaiban, magas műszaki tartalmában, zöld és fenntartható megoldásaiban, hanem a bérlemények luxus színvonalat megközelítő kialakításában és berendezésében is megmutatkozik. Természetesen a bérlők ennek árát is készek megfizetni.

Az Atenor 2017-ben 13.000 m2 irodaterületre kötött új bérleti szerződést a Váci Greens épületeiben. Így az első három, az A, B és C épület 100%-ban kiadásra került. A legújabb, a napokban átadásra kerülő Váci Greens D irodaházunkat is már 50%-ban bérbeadtuk. 2018-ban természetesen újabb projekteket indítunk, a Váci Greens befejező fázisának, az E, F épületeknek kivitelezése idén tavasszal kezdődik. Elindítjuk továbbá a Hungária körúti fejlesztésünk, az Aréna Business Campus építését ugyancsak idén első negyedévben. A folyamatban lévő előrehaladott tárgyalásaink alapján azt feltételezzük, hogy 2019 negyedik negyedévében átadásra kerülő új épületeink a többi, korábbi fázishoz hasonlóan befejezésük előtt nagyrészt bérbeadásra és eladásra kerülnek.

Az 1. rész itt olvasható.