Az ingatlanpiac robog tovább. Optimista szakértőket láttunk a CBRE szakmai reggelijén

A CBRE szakértőinek beszámolója szerint egyelőre szerencsére nincs új a nap alatt, hiszen továbbra is magabiztosan fejlődik a magyar ingatlanpiac, szinte minden eszközállományban pozitív hírekről hallhatunk, különösen a kiskereskedelmi piac fejlődése örvendetes. A gazdasági növekedés továbbra is biztos alapokon nyugszik, miközben diverzifikálódik, vagyis több iparág jó teljesítményéről van szó.

A GDP, a fogyasztás és az építőipar mind-mind pozitív adatokkal alapozza meg az ingatlanfejlesztési és -befektetési piacot, a hozamszintek alapján még mindig érdemes ingatlant vásárolni. A prime irodahozamok 6%-ra csökkentek, miközben az alapkamat 0,9, illetve az 5 éves forint kötvényhozamok 4% körüli értéket produkálnak. A hozamok az ipari ingatlanpiacon 7,6-7,7% körül mozognak.

A munkanélküliség jelentős csökkenésével a munkaerő lett az egyik legnagyobb érték, hozzá is tehetjük, hogy a szakértő munkaerő, ráadásul a munkabérek növekedése a gazdasági szereplők döntéshozatalára is hatást gyakorol. Budapesten a gazdaságilag aktívak aránya közelíti a 70%-ot, amellyel lassan utolérjük a prágai és a varsói versenytársakat, közben jócskán lekörözzük például Madridot vagy Liszabont.

A CBRE számításai szerint a 2017-es befektetési összvolumen a kereskedelmi ingatlanpiacon 1,78 milliárd euró volt, különösen a Q1 és a Q3 bizonyult erősnek. Idén nagyjából ugyanekkora nagyságrenddel számolnak a szakemberek. A retail szektor szinte utolérte az irodapiacot a volumen tekintetében, köszönhetően a jelentős bevásárlóközpontok tranzakcióinak. Tavaly tovább erősödött a hazai befektetők aránya, ami elérte a 36%-ot, a dél-afrikaiak szerezték meg a képzeletbeli második helyet 16%-kal, illetve a csehek és a németek osztoznak a harmadik helyen 11-11%-kal.

Az építőipari várakozások is kiemelkedők, azonban az építési költségek cirka két év alatt 26%-kal mentek fel, míg 2016 első negyedévében 608 euróba került 1 m2, addig most 768 euró/m2-ről beszélünk. A kereskedelmi ingatlanok mellett egyre erőteljesebb az újépítésű lakások szerepe.

Dinamizmus az irodapiacon, a kiskereskedelemben és a logisztikában

Az irodapiac dinamikus növekedését szemlélteti, hogy az elmúlt tíz évben a budapesti állomány 14%-kal nőtt. A bérleti piacon a nettó abszorpció kisebb volt, mint 2016-ban, köszönhetően a jelentős előbérleti tranzakcióknak. A kihasználtság meghaladta a 92%-ot, miközben az idei tervezett átadások 60%-a is már előbérletben elkelt, vagyis az üresedési ráta nagy kilengéseket nem fog produkálni.

Mind 2018-ban, mind 2019-ben a CBRE 250-260 ezer új irodaterülettel kalkulál. A jelenlegi 7,5%-os üresedés egyébként azt jelenti, hogy a válság után épült irodaházakban mindössze 20 ezer m2-nyi szabad terület található. A készülőben lévő épületek bérleti díjai további áremelkedést vetítenek előre, átlagosan 15.5 euró/m2/hó körüli értékkel számolhatunk.

A kiskereskedelemben az eladások volumene immár az ötödik éve folyamatosan nő, tavaly 14 új márka érkezett Magyarországra, ez több mint 2016-ban, ugyanakkor eggyel kevesebb, mint 2015-ben. A bérleti díjak növekedése csökkent, így a bevásárlóutcákban tavaly egy négyzetméterért havonta 130 eurót kellett fizetni, míg a piacvezető plázákban 100 eurót/m2/hó. Új fejlemény, hogy ismét épül bevásárlóközpont Budapesten, hiszen a Futureal fejleszti az Etele Plazát, de várhatón az ECE Aquincum Központjának építése is 2020 környékén elindulhat.

A logisztikában Budapest vonzáskörzetében több mint 100 ezer m2-nyi új ipari ingatlant adtak át, idén pedig még nagyobb volumen átadása várható, miközben az üresedési ráta történelmi mélységbe zuhant. A hatalmas igényeket és a szűk kapacitások jelzi, hogy a 2018-ban esedékes átadások csaknem kétharmadát már előbérletben kiadták, vagyis még mindig alacsony a spekulatív beruházások aránya.