Itt tart most a kereskedelmi ingatlanpiac. Ez fog történni 2018-ban

Kedvező adatok

A pozitív makro adatok megalapozzák a magyar gazdaság és ingatlanpiac ígéretes fejlődését, hiszen 2017-ben 4,2%-kal növekedett a GDP. A beruházások ismét növekedést mutattak (16,7%), és közel 30%-kal erősödött az építőipari termelés is 2016-hoz képest. A lakásépítések száma országosan egyötödével nőtt az előző évhez képest, Budapesten ennél jóval nagyobb mértékben, 56%-kal nőtt az elkészült lakások mennyisége.

A kiskereskedelmi forgalom bővülése az előző évhez hasonlóan alakult (4,9%), az erősödés a várakozások szerint 2018-ban is folytatódik a nettó keresetek növekedése nyomán. 2017-ben 4,2%-ra csökkent a munkanélküliségi ráta, a foglalkoztatottak aránya az egy évvel korábbihoz viszonyítva 1,6 százalékponttal, 68,2%-ra emelkedett. A jegybanki alapkamat pedig 2016 közepe óta változatlan (0,9%).

Aktív befektetési piac

A hazai kereskedelmiingatlan-befektetések összértéke ismét növekedett az előző évhez képest, hiszen tavaly mintegy 1,75 milliárd euró értékben zártak le megállapodásokat. Az ügyletek zöme továbbra is irodaházakra vonatkozik, emellett jelentősen nőtt a kiskereskedelmi ingatlanok részesedése a teljes forgalomból. A piacon új befektetők is megjelentek, így az év legnagyobb értékű ingatlan tranzakcióját is egy a magyar piacon korábban nem aktív dél afrikai befektetési társaság (a NEPI Rockcastle) zárta az Arena Plaza megvásárlásával, 275 millió euró értékben.

A hazai ingatlanalapok 700 millió eurót megközelítő értékben költöttek befektetési célú ingatlanokra 2017-ben. Az ügyletek átlagos értéke nőtt az előző évhez képest. Továbbra is erős a fejlesztési telkek és egyéb fejlesztési célú ingatlanok iránti kereslet, ezen belül az irodafejlesztési telkek iránt a legnagyobb kereslet továbbra is a Váci úti irodatengely körzetében tapasztalható, ahol már több mint 150 ezer négyzetméternyi iroda építése van folyamatban.

A befektetési ingatlanok piacán 2017-ben folytatódott a hozamcsökkenés. Modern bérirodák esetében a tipikus megtérülési mutató az év végén 6,5-7% közötti volt, ugyanakkor egyes prémium ingatlanok esetén 6% alatti hozam volt mérhető. A logisztikai célú ingatlanok piacán 7,7-8% körüli, míg a kiskereskedelmi célú ingatlanok esetén 6% körüli hozamszint volt jellemző. Az alacsony kamatkörnyezet és a kiemelt befektetői kereslet nyomás alatt tartja a hozamrátákat, melyek már közelítenek a – válság előtt mért, általánosan kicsivel 6% alatti – historikus mélyponthoz.

A kedvező finanszírozási környezet és a bőséges likvid tőke jelenléte miatt várhatóan 2018-ban is erős kereslettel számolhatunk. Az élénk kereslet hatására akár dinamikus kínálatbővülés esetén is nyomás alatt maradnak a hozamok, mindemellett a piacon továbbra is kevés a megfelelő termék; a tulajdonosok sok esetben a projekt megtartása mellett döntenek. Az éves befektetési volumen az Eston várakozásai szerint tovább bővül 2018-ban.

Szárnyaló irodapiac

2017-ben 80 ezer négyzetméternyi új iroda került átadásra; ez kevesebb, mint az egy évvel korábban mért, illetve az előzetesen várt volumen. A frissen piacra került területek több mint fele a dél-budai régióban található, ahol 2010 óta most épült először új irodaház. További, közel 410 ezer négyzetméternyi új iroda építése már elkezdődött; ebből 2018-ban akár 265 ezer négyzetméter is átadásra kerülhet (15 épületben). A Váci úti régió irodaállománya 2019 végére megközelítőleg egymillió négyzetméter lesz.

2017-ben az iroda kereslet volumene nem változott az egy évvel korábbihoz képest. Az év során összesen 475 ezer négyzetméternyi irodára írtak alá szerződést. Az előző évhez képest szintén stagnált a nettó kereslet (278.500 m2), melyen belül az előbérleti szerződések 23%-os bővülése emelhető ki. A legjelentősebb irodapiaci szektorban megjelenő új kínálatra továbbra is van aktív kereslet, így a koncentrált fejlesztői tevékenység hatására nem várható az üresedés megugrása.

Az év során megkötött legnagyobb iroda bérleti szerződés egy hosszabbítás volt az Arena Corner irodaházban. A legnagyobb kiterjedésű saját irodaterület megvalósításáról 2017-ben a MOL hozott döntést: új, 50 ezer négyzetméteres székházuk dél-Budán, a Kopaszi gát szomszédságában valósul majd meg.

2013 eleje óta minden félévben nőtt a kihasznált irodaterületek állománya, vagyis a nettó piaci felszívás pozitív volt. 2017-ben közel 133 ezer négyzetméterrel bővült a kihasznált területek állománya, a piacra jellemző átlagos üresedés ismét rekord-alacsony szintre, 7,5%-ra csökkent. A bérleti díjak az év során enyhe mértékű, kiegyensúlyozott növekedést mutattak, az A kategóriás ingatlanokra jellemző átlag díj intervallum Budapesten 12-15,5 EUR/m2.

2018-ban nő a kínálatbővülés dinamikája, ugyanakkor várhatóan a kereslet is további erősödést mutat majd. Az általános üresedési mutató számottevő emelkedése nem valószínű. A fejlesztések fókuszterületei továbbra is a dél-budai és a Váci úti részpiacok maradnak, emellett egyre nagyobb hangsúlyt kap majd a Róbert Károly krt. és a Hungária krt. vonzáskörzete, de a Pest-központi alpiacon is további jelentős beruházások valósulnak meg.

Az Eston várakozásai szerint a bérleti díjak emelkedése és az irodapiaci hozamok csökkenése 2018-ban is folytatódik, emellett az ingatlan-befektetők pozitív hangulata is megmarad. Az év során több jelentős irodapiaci befektetési tranzakció lezárása is várható, amit az átadás előtt álló épületek magas telítettsége és a nagyfokú piaci likviditás is indokol.

Feltámadt a logisztikai piac

2017-ben felpörgött az ipari/logisztikai ingatlanfejlesztők tevékenysége, a teljes állomány pedig átlépte a 2 millió négyzetmétert. Az éves átadási mennyiség 2009 óta először lépte át a százezer négyzetmétert (118 ezer m2), ez több mint 50%-kal haladja meg az egy évvel korábbi szintet.

A legnagyobb új csarnok az Inpark Páty Ipari Parkban készült el: a Kühne & Nagel a harmadik negyedévben foglalhatta el 23 ezer négyzetméteres létesítményét. A már folyamatban lévő új fejlesztések mintegy 130 ezer négyzetmétert tesznek ki. Ezek közül kiemelkedik az Üllő Airport Logistics Center, ahol több mint 85 ezer négyzetméternyi új ingatlan átadása várható 2018 harmadik negyedévére.

A bérbeadások új rekordot hoztak 2017-ben, az éves tranzakciós volumen megközelítette a 620 ezer négyzetmétert. A tranzakciós volumenből 56%-ot képviseltek a lejáró bérleti szerződések újratárgyalásai (344 ezer m2). 2017 legnagyobb szerződése a BILK-ben aláírt 95 ezer négyzetméteres bérlet-hosszabbítás volt, a második legjelentősebb tranzakció az Üllő Airport Logistics Centerben lezárt, 64 ezer négyzetméteres előbérleti megállapodás volt.

2017 végén gyakorlatilag elfogytak az üres területek, egy év alatt az üresedési mutató 4%-ra csökkent. Ez a valaha mért legalacsonyabb érték. A bérleti díjak emelkedést mutattak, 2017 végén az átlagos bérleti díj intervallum 3,5-4,5 EUR/nm/hó volt. A fejlesztők 4 eurós díjszint alatt nem indítanak új beruházást.

A hazai logisztikai állomány továbbra is koncentrált, négy nagy ingatlantulajdonos birtokolja a bérbe adható területek több mint felét. Részben ez is magyarázza, hogy más részpiacokhoz képest kevés a befektetési tranzakció, és a befektetési ügyletek sok esetben portfolióértékesítések (akár több országra is kiterjedőek). 2017 végén a befektetők hozamelvárása prémium ingatlanok esetén 7,5-8% körül alakult.

Az Eston várakozásai szerint 2018-ban a fejlesztői aktivitás és a kereslet is tovább erősödik. Az új beruházások nem változtatnak a kínálat tulajdonosi koncentráltságán, de a folytatódó hozamcsökkenés eladásra ösztönözhet néhány fejlesztőt; emellett az erős kereslet miatt új fejlesztők piacra lépésére is számíthatunk. Az üresedés számottevő növekedése 2019-ben sem várható, a bérleti díjak további növekedése is prognosztizálható.