Növekvő igény a zöld irodaházak iránt

A mostani gazdasági környezet nem kedvez a pluszberuházásoknak, így a zöld minősítési rendszerek alkalmazásának, sem az irodaházaknál, sem más létesítményeknél – mondta a Napi Gazdaságnak Schőmer Norbert, az AIG/Lincoln Kft. ügyvezető igazgatója. Schőmer szerint ma Magyarországon aligha lehet nagy volumenű ingatlanfejlesztésekről beszélni, a tavaly átadott 23 ezer négyzetméter új irodaterület például a mintegy 3 millió […]

A mostani gazdasági környezet nem kedvez a pluszberuházásoknak, így a zöld minősítési rendszerek alkalmazásának, sem az irodaházaknál, sem más létesítményeknél – mondta a Napi Gazdaságnak Schőmer Norbert, az AIG/Lincoln Kft. ügyvezető igazgatója. Schőmer szerint ma Magyarországon aligha lehet nagy volumenű ingatlanfejlesztésekről beszélni, a tavaly átadott 23 ezer négyzetméter új irodaterület például a mintegy 3 millió négyzetmétert kitevő teljes piacon elenyésző mennyiséget jelent. A környezetvédelmi szempontok azonban várhatóan a válságból kifelé haladva mind nagyobb szerepet játszanak majd a cégeknél, így a ma 5-10 százalékos részarányt jelentő minősített irodaterület is tovább bővülhet.

Az irodaházak zöld minősítési rendszerei – a két legismertebb rendszer az angol BREEAM és az amerikai LEED – a nagyjából 2008-ig tartó építőipari konjunktúra utolsó fázisában váltak ismertté a hazai piacon, melyben úttörő szerepe volt az AIG/Lincolnnak Magyarország első BREEM “nagyon jó” minősítésű épületének, a The Quadrum irodaháznak a megépítésével. Schőmer úgy látja, ha az akkori ütemben folytatódott volna a térhódítás, ma már – a korábbi mennyiségekkel számolva – 50 százalék körül alakulna a zöld minősítési rendszert alkalmazó új irodafejlesztések aránya.

A megújuló energia, valamint a környezetvédelmi minősítés kérdése az ingatlanfejlesztésben és az üzemeltetésben is releváns kérdés, de már az épületek tervezésénél is figyelembe kell venni e szempontokat. Az AIG/Lincoln 2005-től alkalmazza a fenntarthatósági szempontokat a tervezésben, fejlesztésben és az üzemeltetésben, a BREEAM és a LEED közül pedig számukra az előbbi alkalmazása látszik hatékonyabbnak az európai körülmények között. A LEED egy technokratább, épületspecifikusabb, illetve főleg az épület energiafelhasználását a fókuszba állító minősítési rendszer, míg a BREEAM ezek mellett egy komplexebb megközelítést jelent, amely igyekszik teljes környezeti spektrumba helyezni az épületet – tette hozzá Schőmer. Ezért már a tervezésnél figyelembe kell venni a fenntarthatóságot, a környezetre gyakorolt hatást, illetve a felhasznált energia mennyiségét és a károsanyag-kibocsátást, de még a felhasználók közérzetét is minősíti ez az európai rendszer.

Az ügyvezető igazgató szerint egy jól hőszigetelt irodaépületben a fűtési energia elenyésző a hűtésihez képest, egy számítógépekkel és emberekkel belakott irodaépület sokkal több energiát használ fel nyáron, mint télen. A zöld minősítési követelményeknek megfelelő épületben az energiafelhasználás általában alacsonyabb, mint más épületekben, ugyanakkor a komplex épületfelügyeleti rendszer, az aktív árnyékolás, a szelektív hulladékgyűjtés, illetve az egyéb fenntarthatósági rendszerek többletköltséget eredményeznek: az egyenleg így nem minden esetben jelent ma még alacsonyabb költséget a teljes üzemeltetés szempontjából. A gyakorlati tapasztalatok szerint az energetikai fejlesztések 15-20 százalék költségcsökkentést jelentenek a fűtési energiában és nagyjából 10 százalékot a hűtésiben.

Minimális befektetéssel, de gondos tervezéssel és előkészítéssel egy BREEAM “jó” minősítés elérhető úgy, hogy csak 1-3 százalékkal emelkedik a beruházás költsége, a “nagyon jó” minősítéshez ennél nagyobb, megközelítőleg 3-6 százalék költségnövekedés társul, a “kiváló” szinthez pedig akár 10-15 százalék többletre lehet szükség egy hasonló sztenderd épülethez képest. Pusztán pénzügyi szempontból vizsgálva egyelőre nem biztos, hogy megéri egy ilyen beruházás, mivel a minősítés értékét nehéz forintosítani, azonban akár a bérbeadásnál, akár az épületek – befektetési alapoknak való – eladásánál kompetitív előnyöket jelenthet egy versenyhelyzetben. Az ügyvezető igazgató szerint az alapok sem kizárólag pénzügyi adatok alapján döntenek; ha két épület közül kell választani, amelyek azonos hozamot, bérbeadottságot hoznak, akkor valószínűleg a zöld minősítéssel rendelkezőt választják. A mai piaci körülmények között nem várható el, hogy egy zöld minősítésű épületért 10-20 százalékkal több bérleti díjat fizessen a bérlő, azonban a potenciális bérlők felső igényszintű 20 százaléka nem is “néz rá” minősítéssel nem rendelkező sztenderd épületre. Budapesten jelenleg olyan alacsonyak a bérleti díjak, hogy zöld minősítésű épületet is találni hasonló bérleti díjon, mint ilyennel nem rendelkező irodaházat.

A hűtés és a friss levegő megfelelő betáplálása az egyik legnagyobb kihívást jelenti a mai irodapiacon, ami az alacsonyabb egy főre jutó iroda-négyzetméteren működő szolgáltatóközpontok térnyerésével vált fontos szemponttá itthon. A BREEAM szempontjai között szerepel a dolgozók kellemes közérzete is, legyen szó akár a hőérzetről, az árnyékolásról vagy a kerékpártárolóról. Az AIG/Lincoln a fejlesztésben bevezetett BREEM rendszeren túlmenően saját tulajdonú épületeinek üzemeltetésekor elektromos igényeinek kielégítésére megújuló alapon termelt zöld áramot vásárol. Az ingatlanfejlesztők és tulajdonosok kőkemény üzletemberek, ezért elsődlegesen olyan beruházást valósítanak meg, aminek megfelelő hozama van, azonban a vállalat társadalmi felelősségvállalása náluk is egyre nagyobb szerepet kap, és mind többen vállalnak felelősséget a jövő, a környezet iránt – fogalmazott Schőmer, aki szerint kis beruházással is lehet jó eredményeket elérni, és bár e döntések gazdaságilag rövid távon nem feltétlenül támaszthatók alá, hosszú távon mégis megtérülhetnek. A magyar irodapiacon jelenleg 25 százalék körül van a bérbeadatlanság, a nagy versenyben pedig már nemcsak az ár, a lokáció számít, hanem minden egyéb tényező. Az ügyvezető igazgató szerint a fenntarthatóság valahol a 10. hely körül lép be az átlag bérlőknél: a keresések 60 százalékában ez nem is szerepel a lényeges szempontok között, esetleg csak “extraként”. Az irodát keresők fennmaradó 40 százalékának fele komolyan figyelembe veszi az épület minősítését, a másik fele pedig csak ilyennel rendelkezőt keres (általában központi, az anyacégtől érkező elvárások miatt).

A Magyarországon 16 éve jelen lévő AIG/Lincoln kezdetben irodaházak, bevásárlóközpontok és logisztikai parkok fejlesztésével foglalkozott fő tevékenységként, 2008-ig több mint 300 ezer négyzetméter ilyen ingatlant épített meg a társaság mintegy 600 millió euró értékben. A válság nyomán struktúraváltást hajtottak végre, amelynek eredményeként az addig csak másodtevékenységnek számító szolgáltatások: az ingatlanvagyon kezelése, az ingatlanüzemeltetés, a projektmenedzsment és bérbeadás-menedzsment kerültek előtérbe. A szolgáltatási kör kiteljesedésével az elmúlt öt évben az ügyfélkör is jelentősen kibővült a harmadik félnek végzett megbízásokkal: mára több mint 80 százalék a nem saját tulajdon részaránya. A társaság itthoni üzemeltetési portfóliójában 14 nagy létesítmény van, mintegy 450 ezer négyzetméter bérbe adható területtel (80 százaléka irodaház, 10 logisztikai park, 10 bevásárlóközpont), amit további jelentős projektmenedzsment- és bérbeadás-menedzsment megbízások egészítenek ki.

SOCIAL BOX