BRF irodapiaci harmadik negyedéves összefoglalója

2013 harmadik negyedévében a teljes budapesti irodaállomány elérte a 3.172.400 négyzetmétert. Az állomány egy új irodaépülettel bővült miután átadták a Bosch Központ első ütemét. A BRF egy spekulatív épületet átsorolt a saját tulajdonú irodaállományba miután egy végfelhasználó megvásárolta, ezzel a teljes irodaállomány 2.588.059 négyzetméter „A” és „B” besorolású modern spekulatív irodahelyiségből és 584.341 négyzetméter saját […]

2013 harmadik negyedévében a teljes budapesti irodaállomány elérte a 3.172.400 négyzetmétert. Az állomány egy új irodaépülettel bővült miután átadták a Bosch Központ első ütemét. A BRF egy spekulatív épületet átsorolt a saját tulajdonú irodaállományba miután egy végfelhasználó megvásárolta, ezzel a teljes irodaállomány 2.588.059 négyzetméter „A” és „B” besorolású modern spekulatív irodahelyiségből és 584.341 négyzetméter saját tulajdonú irodaállományból áll.

A budapesti irodapiacon a kihasználatlansági ráta 18,6 százalék, amely 1,3 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévi értéknél és 3 százalékponttal kevesebb, mint 2012 azonos negyedévében. A legalacsonyabb kihasználatlansági mutatókat továbbra is a Dél-Budai (12 százalék) és a Pest Központi (14 százalék) alpiacokon regisztráltuk, míg a legmagasabb értéket, 30 százalékot, újra az Agglomerációban mértük. Az üresedési ráta csökkenéséhez hozzájárult a negyedéves pozitív nettó abszorpció, amely kiemelkedő szintet ért el.

A teljes kereslet 98,014 négyzetmétert tett ki, ami 32 százalékkal magasabb, mint az előző negyedévben és szinte ugyanannyi, mint 2012 harmadik negyedévében. Az első három negyedévben összesen 243.691 négyzetmétert adtak bérbe, ami az előző év azonos időszakában regisztrált volumenhez hasonló értéket jelent.

A bérbeadás 20 százaléka (19.924 négyzetméter) szerződéshosszabbítás volt, ami az elmúlt 5 évben mért legalacsonyabb érték. Magas volt az új szerződések volumene, a teljes kereslet 48 százalékáért feleltek. A kereslet 16 százaléka, 15.091 négyzetméter, szerződéshosszabbítás, míg 2.470 négyzetméter előbérleti szerződés volt. A Bosch székházzal és egy kisebb irodaház megvételével a saját tulajdonú tranzakciók a kereslet 13 százalékát tették ki. 

2013 harmadik negyedévében 192 bérleti szerződést kötöttek, melyek átlagos mérete 442 négyzetméter volt. Ez az előző negyedévhez képest némi csökkenést jelent. Továbbra is magas a kereslet a kisebb területű irodák iránt, a negyedéves tranzakciók 94 százalékát 500 négyzetméter alatti tranzakciók tették ki.

A negyedév legnagyobb bérleti tranzakcióját a Váci Greens irodaházban kötötték közel 5.000 négyzetméterre, ezt követte a Green House és az MSCI közötti bérleti szerződés 3.700 négyzetméterre.

A bérbeadások 38 százaléka a Váci úti irodafolyosón történt, míg a kereslet 16 százalékát a Dél-Budai részpiacon regisztráltak. 

 

Simonyi Balázs: Szakértői kommentár

Összességében a kereslet egésze egy nagyon egészséges volument ért el, jelen állás szerint jó esély van arra, hogy a 2013-as esztendő nem marad el az előző évtől, bár ehhez még szükség van egy olyan erős év végi hajrára, mint amit 2012 utolsó negyedévében tapasztaltunk. Amennyiben ez bekövetkezne, melyre reális esélyt látunk, akkor már markáns, meghatározó tendenciáról beszélhetnénk a jelenlegi pozitív folyamatok kapcsán.

Nem csak a pozitív irányú elmozdulások adhatnak okot optimizmusra, hanem az az új és talán nem is várt fejlemény, hogy  szerződés hosszabbítások és új szerződések keresleten belüli részaránya megfordulni látszik. Ezzel párhuzamosan az új szerződések adták a 3. negyedévben zárult tranzakciók közel felét, aminek okait érdekes részleteiben is vizsgálni.

A DTZ közvetlen ügynökségi tapasztalata alapján két dolgot kell mindenképpen kiemelnünk. Az egyik, hogy folytatódott, illetve jelentős mértékben emelkedett a szolgáltató központok (SSC, BPO) aktivitása Budapesten. Örömteli hír, hogy „visszakerültünk a térképre” ezen operációk új lokáció kiválasztási projektjeinél, mely a legnagyobb méretű tranzakciókat szállítja. Ugyanakkor az is megfigyelhető, hogy a tranzakciók darabszámának 94%-át adó 500 m2 alatti szerződéskötések (a teljes volumen 1/3-t reprezentálják) kapcsán, egyfajta minőségi váltás kezd jellemzővé válni, ami köszönhető a modern és második vonalas irodák összköltségének különbségében tapasztalható további csökkenésnek. Azaz, ha a meglévő költségszint megtartása mellet (például a terület hatékonyságból adódó előnyök révén) nyílik lehetősége a kisebb cégeknek minőségi váltásra, akkor ezzel egyre többen élnek és választják a költözést.  Valószínűleg ez, valamint az általánosan tapasztalható terület hatékonyság optimalizálási törekvések játszanak közre az áltagos tranzakciós méret alacsony szintjében.

SOCIAL BOX