DTZ: Az ingatlanpiac éledezik, de még messze a szárnyalás

Befektetési piac Annak ellenére, hogy a befektetési volumen jobb eredménnyel zárult 2013-ban az előző évhez viszonyítva, jelentős javulásról még mindig nem beszélhetünk. A 2009 és 2010-ben tapasztalt 200 millió euro körüli értéket regisztráltunk 2013-ban. Az utóbbi öt évben az átlagos befektetési volumen 239 millió eurót tett ki, ami jóval elmarad az ezt megelőző öt éves […]

Befektetési piac

Annak ellenére, hogy a befektetési volumen jobb eredménnyel zárult 2013-ban az előző évhez viszonyítva, jelentős javulásról még mindig nem beszélhetünk. A 2009 és 2010-ben tapasztalt 200 millió euro körüli értéket regisztráltunk 2013-ban. Az utóbbi öt évben az átlagos befektetési volumen 239 millió eurót tett ki, ami jóval elmarad az ezt megelőző öt éves átlagtól: 1 milliárd euro. Az utóbbi évek során Budapest hányatott sorsú, rossz gazdasági megítélése az európai piacon; az intézményi befektetők visszahúzódása a saját, hazai piacokra és a biztonságos, gazdaságilag stabil országok felé való fordulása mind erősen befolyásolták a magyar befektetési piac alakulását – mondja Lindwurm György, a DTZ befektetési igazgatója.

Budapest kedvező, jó minőségű befektetési lehetőségeket tartogat. A befektetési termékek széles köre vár befektetőre, az exkluzív termékektől a jelentős ráfordítást igénylő kisebb értékű ingatlanokig, és mindkettőre láttunk példát az elmúlt év során. A vevők köre is hasonlóan változatos, egy kiemelkedő minőségű termék a tradicionális nemzetközi befektetők figyelmét is felkelti, akik pár éve még hallani se akartak a magyar piacról; és aktív azok köre is, akik pár millió euró értékben vesznek hosszú távra, megfelelő piaci értéken bérbe adott ingatlant. A vevők és az eladók elképzelése, főleg az árak tekintetében még mindig nincsenek egyensúlyban, ez jelentősen nehezíti a piac erősödését. A szektorok közül szinte kizárólag a budapesti irodaházakat és főleg az egybérlős, hosszú távra kiadott kisebb-nagyobb kiskereskedelmi egységeket keresik a befektetők, az utóbbiak esetében akár vidéki lokációkon is.  A tartós pozitív jelek az ingatlanpiacon, és a régiós befektetési termékek drágulása illetve a kínálat minimalizálása újra vonzóvá teheti Budapestet a régió iránt érdeklődő befektetők körében – teszi hozzá Lindwurm György.

Irodapiac

Az irodapiac mutatta ebben az évben a legtöbb pozitív változást, csökkenő üresedési ráták, javuló kereslet a piacon optimizmusra ad okot. Az alacsony fejlesztési aktivitás erre a piacra is jellemző, ennek ellenére 2014-ben itt várható a legnagyobb új átadás, közel 70 000 négyzetméter új irodaterülettel fog emelkedni az iroda állomány. Emellett továbbra is számos irodaprojektre van építési engedély, ahol egy nagyobb előbérleti szerződés mellett elkezdődne a fejlesztés, de csupán két fejlesztő tervez a következő két évben fejlesztést spekulatív alapon. A keresleti oldalt vizsgálva fordult a trend az irodapiacon, a teljes kereslet nagy részét nem a szerződéshosszabbítások uralták, mint az elmúlt években, hanem a nettó bérbeadások aránya nőtt jelentősen. A három negyedéves bérbeadási volumen 22%-át új bérlők tették ki – összegez Simonyi Balázs, a DTZ üzletágvezetője.

Magyarország ismét rákerült az SSC vállalatok térképére, a kiváló humán erőforrás és iroda lokáció számos SSC vállalatot vonz, akik jelenleg több mint 250 000 négyzetmétert tesznek ki, beleértve hat új céget, akik az elmúlt három évben nyitottak irodát hazánkban. Annak ellenére, hogy jelenleg a teljes irodaállomány 22,8%-a, 589 000 négyzetméter üresen áll, egy nagyobb bérlőnek nagyon limitált a választási lehetősége, ha összefüggő, modern, jó lokációjú irodát keres a budapesti piacon. A következő 6-12 hónapban esedékes költözést figyelembe véve csupán kilenc épület felel meg ennek az elvárásnak egy 3 000 négyzetméteres bérlet esetében, míg az 5 000 és annál nagyobb igények esetében ez a szám négyre csökken. Továbbra is bérlői piacról beszélhetünk, de egy összetettebb, nagy bérleti igény esetén a választási lehetőségek, és ezzel az alkupozíció is szűkül – teszi hozzá Simonyi Balázs.

Ipari és logisztikai ingatlanpiac

Az ipari ingatlanpiac nem kecsegtet olyan pozitív trendekkel, mint az irodapiac. A bérlői aktivitás tovább gyengült, az üresedési ráta 4.8 százalékponttal emelkedett egy év alatt. Elmondhatjuk, hogy az ipari ingatlanpiac elérte a mélypontot. A szerződéshosszabbítások mértéke visszaesett, a teljes bérbeadás csupán 37%-át tették ki az első három negyedévben. Ez a trend abból adódik, hogy az elmúlt három évben több mint 400,000 négyzetméterre újítottak szerződést, így a jelentős bérlők már a válság utáni években újraértelmezték bérleti konstrukcióikat és alakították ki stratégiáikat. Az új bérbeadások aránya ezzel együtt nőtt, de még mindig elmarad az előző évek szintjétől. Fontos hozzátenni, hogy ezek a bérbeadások nagy rész állományon belüli költözést takar, mivel új, nagy szereplő nem jelent meg a hazai piacon – magyarázza Joó Domonkos, a DTZ üzletágvezetője.

A cégek évek óta tartó terület optimalizálásának eredményeként jelentősen emelkedett a kihasználatlansági mutató, jelenleg a teljes 1,8 millió négyzetméteres állomány 23,8%-a vár bérlőre. Mivel a kereslet se mutat pozitív irányba, nem várható jelentős javulás e téren az elkövetkezendő 12 hónapban. Továbbra is bérlői piac uralkodik az árakon. A spekulatív Budapest és környéki ingatlanpiacon túl, ha az ország távolabbi részére tekintünk, más piaci légkört tapasztalhatunk. Számos üzemcsarnok épül országszerte, a KSH adatai alapján az építményfőcsoportok közül az építőipari volumen az ipari épületek építéséből adódott – teszi hozzá Joó Domonkos.

Kiskereskedelem

Változatos képet mutat a kiskereskedelmi piac, a jól pozícionált bevásárlóközpontok kiváló bérbe adottságot produkálnak, azonban néhány esetben csak átalakítások és felújítások  révén tudnak bérlőknek megfelelő helyet biztosítani. Ezzel szemben  sok bevásárlóközpont , több   nehézségekkel is szembe néz, mint a kihasználatlansági mutatók emelkedése és a bérlői mix minőségének romlása és a látogatottság csökkenése. Néhány felső kategóriás márkán kívül kevés az új belépő a piacon, de számos nagyobb fashion cég bővült az év folyamán. Néhány cég szemmel tartja az országot, de megfelelő kiskereskedelmi forgalom hiányában még nem döntött a piacra lépés mellett. Fejlesztés szempontjából két fejlesztő jelentette be, hogy a következő években bevásárlóközpont építésbe kezd, de jelentős előrelépés egy esetben se tapasztalható.
 

SOCIAL BOX