Ilyen Magyarország helyzete az ingatlanpiacon

A kelet-közép-európai régió ingatlanpiacain a kondíciók inkább a bérlők, semmint a bérbeadók kedve szerint alakulnak. A piaci trendeket alakító legfontosabb tényezők: a viszonylag lassú gazdasági növekedés, a korábbiakhoz képest jócskán lelassult fejlesztési tevékenység és az igencsak behatárolt bérlői kereslet. Tavaly a korábbinál némileg több friss tőke érkezett a régióba, de trendfordulóról, a befektetői érdeklődés elementáris […]

A kelet-közép-európai régió ingatlanpiacain a kondíciók inkább a bérlők, semmint a bérbeadók kedve szerint alakulnak. A piaci trendeket alakító legfontosabb tényezők: a viszonylag lassú gazdasági növekedés, a korábbiakhoz képest jócskán lelassult fejlesztési tevékenység és az igencsak behatárolt bérlői kereslet. Tavaly a korábbinál némileg több friss tőke érkezett a régióba, de trendfordulóról, a befektetői érdeklődés elementáris növekedéséről nem beszélhetünk.

A konzervatív invesztorok inkább a nyugat-európai piacokat részesítik előnyben. A térség országait illetően a hasonlóságok mellett különbségek is felfedezhetők. A 2013 végi irodapiaci kihasználtságot illetően Varsó áll a legjobban, és nem marad el sokkal mögötte Prága sem. A következő csoport nagyjából hasonló helyzetben van (15 százalék körüli üresedési mutatóval): Pozsony, Bukarest és Zágráb. Budapest (Szófiával együtt) e téren nem áll jól, hiszen a hazai ráta 20 százalék körüli. Viszonylag élénk a fejlesztési tevékenység Varsóban és Prágában. A szlovák, a horvát és a román fővárosban is érezhető a fejlődés, miközben ez Budapesten csaknem teljesen leállt.

A kiskereskedelmi ingatlanfejlesztés az egész régióban nagyon óvatosan halad, az egyetlen kivétel talán Lengyelország, ahol a hatalmas belső piac és a viszonylag alacsony penetráció továbbra is jó lehetőségeket kínál a beruházóknak. Mivel a közép-kelet-európai térség bevásárlóközpontjainak és hipermarketjeinek nagy része a régebbi első és második generációs technológiákat alkalmazza, ezért a közeljövőben a zöldmezős beruházások helyett inkább a korszerűsítések, az átalakítások, a gyorsan változó bérlői igényekhez való rugalmas alkalmazkodás lesz napirenden. A plázatulajdonos intézményi befektetők között az uralkodó stratégia a tartás, ezért a közeljövőben nem várhatók jelentős akvizíciók, tulajdonosváltások.

Az ingatlanszektorba befektetett tőke jelentős része a közelmúlthoz hasonlóan a jövőben is Nyugat-Európából érkezik, ezért továbbra is nagy kérdés, melyik ország nyújt magáról kedvezőbb képet a potenciális invesztoroknak. Lengyelország és Szlovákia várható gazdasági növekedésének üteme ezeket az országokat mindenképp vonzóvá teszi.

Csehország Nyugat-Európához való földrajzi közelsége és integráltsága szintén előnyös lehet, míg Horvátországot a nemrég bekövetkezett EU-csatlakozás teheti érdekessé. Szlovéniát a magas államadósságból következő gazdasági problémák a következő néhány évre vélhetően leveszik a befektetők térképéről. A konzervatív befektetők paradicsoma a következő években egyértelműen Lengyelország lehet. Ezt az országot részben a már említett növekedési potenciál, részben a nagy belső piac és a többi országhoz képest magas likviditás teszi vonzóvá. Spekulatív célú fejlesztések várhatóan csak itt indulnak. A kockázatéhes befektetők terepe Románia, Bulgária és a délszláv államok lehetnek.

Magyarországon mind az iroda-, mind a kereskedelmi, mind a logisztikai ingatlanpiacon erős a túlfejlesztettség. Az iroda és raktárpiaci kapacitások legalább egyötöde üresen áll. A bérlők mindinkább az egyre racionálisabb és olcsóbb megoldásokat keresik, nem csoda hát, hogy a bérleti díjak hat éve folyamatosan csökkennek. Az irodapiacra 2013-ban alig, az ipari ingatlanpiacra egyáltalán nem lépett be új kapacitás. A kereskedelmi létesítmények piacának jelenlegi helyzetét jól illusztrálja az egyik legnagyobb fővárosi bevásárlóközpont csődje. A retail-piac egyetlen fejlődőképes szegmensét, a diszkontokét a plázastoppal parkoló pályára tették. A még a válság előtt eltervezett bevásárló-központok nagy részét, ha a tervezettnél lassabban is, de tető alá hozták. További fejlesztési tervekről azonban alig hallani.

A hazai piac az elmúlt években sokat tisztult, a „kalandorok” ma már jórészt kímélik ezt a területet. A tisztulásnak azonban ára van. A magyar ingatlanpiacról a válság hatására egyaránt eltűntek a piacon jellemzően régóta jelen lévő, nagyszabású, spekulatív beruházásokat megvalósító – rendszerint külföldi és jó nevű – ingatlanfejlesztők, s a szintén spekulatív alapon fejlesztő kisebb vagy közepes méretű magyar társaságok. A piacon maradók nagy része tevékenységét kénytelen volt átprofilírozni. Ezek ma leginkább az épület-üzemeltetés területén keresik az elérhető profitot. A visszaesés hatására a hazai piac likviditása erősen lecsökkent, ami komoly rosszpontot jelent egy, erre a piacra belépni szándékozó új szereplő szemében. Egyelőre még egy közepes méretű irodaház adásvétele is feltűnő hírként jelenik meg a gazdasági sajtóban, jelezve, hogy mennyire nem történik semmi a hazai piacon.

A magyar ingatlanpiac jövőképét illetően egymástól nagyon különböző elemzői véleményekkel is találkozni. Az egyik szélső álláspont („irodapiaci nagyhatalom lehetünk”) szerint a hazai növekedési kilátások javulnak, a fogyasztás várhatóan élénkül. A kormányzat gazdaságpolitikai beavatkozásainak nagyján túl vagyunk, így az ezzel kapcsolatos bizonytalanság csökkenőben van. A magyarországi bérleti díjak és munkabérek térségi összehasonlításban alacsonyak, így ezek vonzóak a potenciális befektetők számára. A hazai ingatlanpiacon viszonylag magas az üresedés, de ez egyszersmind egy relatíve gyors piaci élénkülésnek is kedvező alapot adhat. A hazai bérleti díjak csökkenése hamarosan megáll, s a ciklus felfelé ívelő szakasza elkezdődik.

A másik póluson („semmi se változik”) lévő elemzők szerint a magyarországi potenciális gazdasági növekedés térségi összehasonlításban még mindig alacsony, a gazdaságpolitika továbbra is kiszámíthatatlan. A hazai piac az elmúlt években tisztult ugyan, de még mindig elég kaotikus, jelentősek a gazdálkodási kockázatok. Minden szegmensben erős a túlfejlesztettség, a bérleti díjak várhatóan tovább csökkennek, a piac még nem érte el a mélypontját. A kilábalásra, tartós élénkülésre semmi esély. Ha reálisan értékeljük a magyarországi piac kilátásait, a legvalószínűbben bekövetkező forgatókönyv valahol e két szélső pólus között lehet.

A hazai munkabérek és bérleti díjak régiós összevetésben valóban nem magasak, a különbségek azonban nem olyan jelentősek (a raktárak esetében elenyészőek), ami önmagában beindítaná a befektetők tömegének a fantáziáját. Emellett a cégek tevékenységének áthelyezése is komoly költségekkel jár, ezeket általában csak jelentős előnyökért vállalják.

A gazdasági növekedés Magyarországon tavaly elindult, ennek azonban egyelőre fő bázisa a jó mezőgazdasági termés, az EU és kormányzati forrásokból finanszírozott beruházások és a közszolgáltatások bővülése. Befektetői szempontból fontosabb lenne az ipar, a kereskedelem és az üzleti szolgáltatások növekedése. Az európai konjunktúra élénkülése várhatóan az ipar, a jórészt a rezsicsökkentésből táplálkozó fogyasztás-bővülés átmenetileg a kereskedelem teljesítményét javíthatja. Ez az ingatlanpiac számára is jó hír. Más kérdés, hogy térségi összehasonlításban a magyar potenciális növekedés a jövőben is igen alacsony marad.

Az esetleges fellendülést akadályozó legfontosabb tényező a magas országkockázat. A válság sújtotta magyar piacot a bizonytalan gazdálkodási környezet és az ötletszerű gazdaságpolitika egyaránt erodálja. Ez utóbbira jó példa a plázastop. Kiagyalói nyilván jó ötletnek tartották a hazai termelők, a hazai bázisú kereskedők helyzetbe hozásához. Visszhangja a nemzetközi befektetői körökben azonban rendkívül negatív volt, hiszen más országokban is megkövetelnek előzetes hatásvizsgálatokat egy-egy fejlesztés engedélyezéséhez, de az ezek elbírálását szolgáló kritérium-rendszer általában nyilvános és átlátható, ellentétben a magyarországival.

Egy frissebb példa lehet a magas kockázatra, hogy a kormányzat hónapok óta lebegteti az egykulcsos szja esetleges bevezetését. Mivel az ebből fakadó bevételkiesés forrásairól nem történt említés, ez nem más, mint a vállalatok felett lógó újabb Damoklész-kard, hiszen bevezetése együtt járhat az adórendszer komoly átalakításával, netán újabb válságadókkal. Ha a kormányzati gazdaságpolitika legalább középtávon nem válik kiszámíthatóbbá, akkor az ingatlanpiac fejlődési lehetőségei nem javulnak.

Az ingatlanárak és a bérleti díjak hosszú idő óta csökkennek, s a GKI legutóbbi – 2013. októberi – ingatlanpiaci felmérésének résztvevői szerint ez a folyamat 2014-ben tovább folytatódik: a válaszadók az árak és a bérleti díjak egyaránt 2 százalék körüli további csökkenésére számítottak. A várakozások szerint még nem vagyunk a piaci ciklus alján, de ez nem zárja ki, hogy néhány befektető úgy döntsön, elérkezett az ő ideje, és beszáll. Elsősorban a magyar piacot jól ismerő hazai cégek piacra lépése, terjeszkedése lehetséges, a külföldiek számára még túl „forró” a hazai talaj. Alapvető piaci trendforduló mindazonáltal az elkövetkező két-három évben nem várható. Hosszabb időre van szükség ahhoz, hogy a kihasználatlan állomány nagy részét a piac „megeméssze”. E nélkül ugyanis fejlesztések sem indulnak.

A parlament 2011 közepén elfogadta, a Szabályozott Ingatlanfejlesztési Társaságokról (SZIT-ekről) szóló törvényt. Ez a nemzetközi ingatlanpiacon Real Estate Investment Trust-ként ismert speciális ingatlanalap intézményének meghonosítását jelentette, s célja szerint a tőkének a hazai ingatlanszektorba való beáramlását segítené. A piac e téren kimondta a törvényhozás feletti ítéletet: Magyarországon egyetlen ilyen társaság sem alakult.

Az ingatlanbefektetési piacon a finanszírozási háttér szerepe alapvető, hiszen akár az akvizíciók, akár az új fejlesztések megvalósítása rendkívül tőkeigényes. A válság előtti években jellemzően egyre nőtt a tőkeáttétel, azaz az idegen tőke szerepe a beruházásokban. E trend a válság következtében alapvetően változott. Az egyre-másra bedőlő – és a bankoknál landoló – projektek valamint a forrásszerzés megnehezülése és drágulása miatt Magyarországon 2009 és 2012 között az üzleti célú ingatlan-hitelkérelmek elfogadásához szükséges hitelképességi sztenderdek és a hitelezési feltételek egyaránt szinte folyamatosan szigorodtak. (Kivételt ez alól 2010 második féléve jelentett, amikor a piaci szereplők várakozásaiban – később megalapozatlannak bizonyult – derűlátás alakult ki és ez valamelyest a finanszírozó pénzintézetekre is átragadt.) Tavaly jellemzően már nem vagy csak alig szigorodtak e kondíciók. A KPMG CEE Property Lending Barométer 2013 című felmérése szerint a közép-kelet-európai bankok ingatlanfinanszírozás iránti nyitottsága tavaly nem változott számottevően. Az ingatlanhitelezési hangulatindex szerint régiós összevetésben Magyarország 2013-ban a hetedik helyre csúszott a 2010-es negyedik pozícióról. Az MNB legfrissebb – 2013. novemberi – hitelezési felmérése szerint a kereskedelmi bankok a következő időszakban nem szigorítanának tovább a hitelhez jutási feltételeken, de nem is enyhítenék azokat. Várakozásaik szerint 2014 első félévében leginkább az irodaházak, kisebb mértékben a logisztikai központok esetében lehet számítani a kihelyezett hitelmennyiség növekedésére. E viszonylag kedvező kilátások kialakulásában a jegybank növekedési hitelprogramjának is szerepe lehet.

SOCIAL BOX