Pangás után feltámadt a magyar ingatlanpiac! Most érdemes belépni!

Pozitív tendenciák Salamon Adorján, az Eston ügyvezető igazgatója bevezetőjében szemléletesen a hazai ingatlanpiacot a budapesti közlekedéshez hasonlította, amely az elmúlt időszakban számos felújítás miatt működési zavarokat mutatott, de a rendszer alapvetően működik. A hazai ingatlanpiac is sikeresen túlélte a válságot, az elmúlt években folyamatosan működött, még ha bizonyos területeken és nagyságrendekben vissza is húzódott, míg […]

Pozitív tendenciák

Salamon Adorján, az Eston ügyvezető igazgatója bevezetőjében szemléletesen a hazai ingatlanpiacot a budapesti közlekedéshez hasonlította, amely az elmúlt időszakban számos felújítás miatt működési zavarokat mutatott, de a rendszer alapvetően működik. A hazai ingatlanpiac is sikeresen túlélte a válságot, az elmúlt években folyamatosan működött, még ha bizonyos területeken és nagyságrendekben vissza is húzódott, míg mára már nem is érdemes a válságról beszélni, hiszen elindultunk felfelé. A hazai szektorban bekövetkezett új időszakban egyre több pozitív adattal, statisztikával találkozhatunk, azonban az érem másik oldala, hogy ez az elmúlt évek alacsony bázisadatainak is köszönhető.

A kedvező folyamatokat az is sarkallja, folytatta Salamon Adorján, hogy az elmúlt 4-5 év pangását behozzák a piaci szereplők. A nullához közeli (bankbetéti) kamatkörnyezetben az ingatlanon elérhető 7-8 százalékos hozam vonzza a tőkét. A gazdasági klíma is egyre pozitívabb, a külföldi befektetők sem csak negatív híreket hallanak Magyarországról, hanem jó néhány kedvező adat érkezik hozzájuk a hazai gazdaság állapotáról és fejlődéséről. Visszatérő befektetői kedv a jutalma a makrogazdasági eredményeknek, amelyeket lassan lefordíthatunk az ingatlanpiac nyelvére is. Érvényessé válik a mondás: aki kimarad, az lemarad, tette hozzá az Eston ügyvezető igazgatója.

Állami stimulusok

Még a bankszektorban is kedvező folyamatok indultak be, a hitelintézeti aktivitás jótékony hatással lesz minden bizonnyal az ingatlanfejlesztésekre is. A szektor fejlődését jelentős mértékben befolyásolják az állami stimulusok, amelyek természetüktől fogva rövid távon jelenthetnek motivációt. Egyrészt megemlítendő stimulus a Növekedési Hitelprogram (nhp), amely kis és közepes ingatlanok vételét ösztönözheti végfelhasználók számára. Másrészt az MNB ingatlanvásárlásai (pl. Eiffel Palace) a befektetési piacnak adhatnak egy ösztönzést, míg harmadrészt a rossz bank létrehozása (MARK Zrt.) kitisztíthatja a hitelintézetek portfólióját. A német nyelvterületekről származó ingatlanalapok az elmúlt években nemigen mozgolódtak, most azonban aktívabbak a hazai piacon is, egyfajta „újragombolásnak” is a szemtanúi lehetünk, vagyis a rossz ingatlanoktól meg akarnak szabadulni, akár a veszteséget is bevállalják, hogy a portfóliójukat rendezzék.

Az irodabérleti piac is fellendülőben, nyílik az olló, azaz a 10-14 euró/hó bérleti díjak négyzetméterre vetítve sem kőbevésett értékek immár, hiszen ezen az értéktartományon kívül is egyre több tranzakció köttetik. Mindenesetre a bérleti díjak csökkenése már a múlté, inkább emelkedési tendenciáról beszélhetünk. A befektetések és bérbeadások tekintetében a minőség és a lokáció felértékelődik, ehhez kapcsolódva megemlíthetjük, hogy a befektetési telkek piaca is megélénkült, hiszen már nagyon régen fordult elő, hogy egy fejlesztési telekre licitáltak volna a fejlesztők.

Mielőtt azonban erőt venne rajtunk a hurráoptimizmus, nem árt a közép-európai régió más országaihoz hasonlítani Magyarországot. Mint a gazdaságban általában, a GDP növekedése, a nulla közeli infláció és egyéb makrogazdasági mutatók okozta fellendülés még csak a kezdet, az elvesztegetett jó pár krízisév miatt egyelőre nem érhetjük utol régiós versenytársainkat, mindenesetre irányra álltunk: a hazai ingatlanpiac felértékelődésével legalább a különbség nem fog növekedni.

Diverzifikálódik a piac

Pintér Dániel, az Eston PM-divíziójának a vezetője hozzátette, hogy a felpezsdülő szektorban a sokszor alulértékelt ingatlanállomány is sanszot kapott, így a problémás házak számára is egészséges stratégiát lehet felállítani, és ha a hitelező bank partner ebben, akkor növekedési pályára állhatnak a válságban háttérbe szorult ingatlanok is. A sikeres PM-működést ebben a kontextusban az AM-szemléletben és a hatékony FM-ben határozta meg.

Kiss Ernő, az Eston társigazgatója a befektetési piaccal kapcsolatban megjegyezte, hogy a lassan két éve jelentkező konjunktúra egyelőre még csak részsiker, hiszen 2006-2007-ben is jóval nagyobb szerepe volt Magyarországnak a régiós ingatlanpiacon (közel 2 milliárd eurós éves befektetés volt akkoriban), mint most. A klasszikus vevők még mindig csak kis számban vannak jelen a piacon, és habár a nyugat-európai tulajdonosok kezelik az itteni portfóliójukat, újabbak alig érkeznek, ellenben a hazai magánbefektetők és a keletről érkező üzletcsoportok szerepe folyamatosan nőhet.

A hotelszegmens nagyon erős a hazai kereskedelmi ingatlanbefektetési piacon, mind kisebb, mind nagyobb szereplők aktívan jelen vannak ebben az ágazatban, ennek köszönhetően felértékelődött a belváros. Kiss Ernő hozzátette, hogy egyébként is diverzifikálódik a piac, hiszen a szállodaipar mellett az egészségszektor is megjelent a szereplők között. Mint már korábban elhangzott, a befektetők és a végfelhasználók is egyre nagyobb számban telket keresnek, amelyek részben az olcsó forrásoknak, részben az nhp-nek is köszönhetők. A pozitív légkörre pedig egy újabb példa, hogy a Skanska a fejlesztői tevékenysége mellett a kivitelezési menedzsmentjét is visszahozta Magyarországra, ami mindenképpen jó jel a jövőre nézve.

Dél-Buda az új Váci út

Pál Tamás, az Eston iroda-bérbeadási részlegvezetője arról számolt be, hogy az újonnan átadott irodaházakat gyorsan bérbe tudják adni, amit jól jelez a szóban forgó ingatlanok magas kihasználtsági rátája is. Egyre hosszabb bérleti időszakokban gondolkodnak a bérlők és a bérbeadók, ráadásul a válság öntisztító hatást generált a vállalati szférában, hiszen a hazai cégek is egyre profibb vállalati stratégiákat dolgoznak ki, amelyek az irodabérleti piacon is jelentkeznek. Nem ritka a 10 éves bérlet sem, sokszor a bérbeadók nagy kialakítási hozzájárulást kínálnak, így sok esetben nagyon olcsón költözködnek a bérlők. Az alpiacokat illetően Dél-Buda felértékelődését várja a szakértő, a négyes metró pozitív hatása lassan beérik, és ez a városnegyed lehet az új „Váci úti” irodafolyosó.

A befektetők immár multifunkcionális projektekben gondolkodnak, vagyis nem építenek meg pusztán egy irodaházat, hanem a dolgozók számára bevásárlási lehetőséget, szolgáltatásokat is biztosítanak, vagyis komplex projektekben kell gondolkodni. Az Y-generáció térnyerésével egyre nagyobb igényeket támasztanak a bérlő cégek, amelyek már a fejlesztési piac irányait is meghatározhatják, tette hozzá Pál Tamás. A városközpont jellegű fejlesztésekre jó példa a Corvin sétány, de a jelenleg is szóban forgó beruházások közül a Budapest ONE is komplexitásban gondolkodik. A pozitív jeleket tovább erősíti, hogy a jelentős előbérleti szerződések terhére a projektek egyre nagyobb hányadát képezheti a spekulatív jelleg, amely megint csak a jövő vetett bizalom jele. Összességében tehát a fejlesztőknek, bérlőknek, befektetőknek most érdemes időzíteniük a beszállást vagy a visszatérést a magyar ingatlanpiacra.

SOCIAL BOX