Hogyan újítsunk fel kereskedelmi ingatlanokat okosan?

– Egyre több régebbi építésű irodaház újul meg részben esztétikai, részben műszaki tartalom tekintetében, hogy újrapozícionálják azokat az ingatlanpiacon, és vonzóbbá tegyék a bérlők számára. De hogyan lehet egy régi épületbe vadonatúj technológiát telepíteni? – Egy régebbi építésű ingatlan esetében a korszerűsítések valóban problémát okozhatnak, hiszen több generációs műszaki technológiák „együttéléséről” van szó. Ezért a […]

– Egyre több régebbi építésű irodaház újul meg részben esztétikai, részben műszaki tartalom tekintetében, hogy újrapozícionálják azokat az ingatlanpiacon, és vonzóbbá tegyék a bérlők számára. De hogyan lehet egy régi épületbe vadonatúj technológiát telepíteni?

– Egy régebbi építésű ingatlan esetében a korszerűsítések valóban problémát okozhatnak, hiszen több generációs műszaki technológiák „együttéléséről” van szó. Ezért a fejlesztéseket egy működő létesítménygazdálkodási modellbe kell integrálni, ahol az integráció a kulcsszó. Így például teljesen fölösleges telepíteni egy irodaházban napkollektoros rendszert, ha sokkal olcsóbb minden vizes helyiségben egyedileg kis elektromos bojlerrel előállítani a meleg vizet. Ha kitalálunk egy új rendszert, akkor annak az illeszkedése nagyon fontos. A napkollektor például irodaházaknál nem hatékony, de egy termelőüzemnél van létjogosultsága, ahol a több műszak miatt sok ember megfordul a szociális helyiségekben.

– Sokan már rövid távon is spórolni akarnak a műszaki berendezések fogyasztásán. Mely beavatkozások jelenthetnek rövid, és melyek csak hosszú távon megtérülést, amelyek az energiafogyasztáshoz kapcsolódnak?

– A költségcsökkentés nem kizárólag energiahatékonyság kérdése. Első körben meg kell nézni az épület legnagyobb költségtételeit, ha itt jelentős megtakarítást tudok elérni, akkor ez nominálisan látványosabb spórolást jelent. Visszatérve a kérdésre, rövid távú megtérüléssel számolhatunk a különböző épületfelügyeleti rendszerek kisebb fejlesztéseinél vagy a gépészeti rendszerek komplex beszabályozásával. Középtávú, 3-5 éves megtérülések esetében már komplexebb feladatokról lehet szó. Az első lépés az épület „ráncfelvarrása”, hogy szép legyen a recepció, újak legyenek a vizes helyiségek. Majd következhet a homlokzat felújítása, a hőszigetelés, a nyílászárók cseréje. Ezek nyilvánvalóan vonzzák a bérlőket. Majd következhet a fűtési-hűtési rendszerek felújítása, amely egyrészt egy jobban szabályozható szolgáltatást eredményez, másrészt 7-9 év távlatában a mai rendszerek lényegesen jobb fogyasztást produkálnak, mint a korábbiak. Ha tehát csak egyszerűen kicseréljük a legalább 10 éves berendezéseket, akkor ez önmagában jelentős energiafogyasztás csökkenést és költségmegtakarítást eredményez. Ennyi idő alatt annyit fejlődtek a gyártási technológiák és a hűtés-fűtési rendszerek, hogy akár több 10%-ot is faraghatunk a költségekből.

– Apropó, számok! Tudna említeni néhány látványos adatot?

– Nem szívesen foglalkozom számháborúval, mert önmagában nem jelent semmit, ha azt mondom: 10-20%-os vagy éppen 20-30%-os költségcsökkenést eredményez a korszerűsítés. Fontos a viszonyítási alap, és hogy honnan hová tudunk eljutni. Minden egyes épület esetében teljes költségauditra és energetikai átvilágításra van szükség, majd jöhetnek a megoldási javaslatok, és csak a végén lehet az eredményeket számszerűsíteni, de akkor is csak komplexen érdemes szemlélni a számokat. Azért a példa kedvéért egy konkrét esetet mondok. Egy nagy irodaházban a nyári hűtési igény már időnként meghaladta a berendezés kapacitását, ami bérlői oldalon szolgáltatáscsökkenést, energia oldalon pedig extra költséget jelentett. Egy ún. ipari párahűtéses rendszert telepítettünk nem egész 5 millió forint értékben. Ennek közvetlen hatására évente legalább 2,7 millió forint közműköltséget spórolunk meg, illetve növeljük az üzemidőt, a hatásfokot és a bérlői komfortot. Végső soron kevesebb mint két éves megtérüléssel számolunk, ami már vonzó a legtöbb tulajdonos számára!

– Gyakran halljuk, hogy hiába a magas műszaki tartalom, ha bérlők képtelenek alkalmazni azt. Így sok esetben csupán a kirakat részét képezi a takarékosságot célzó technológia.

– Így van, a megtérülések kapcsán létezik egy humán faktor is, vagyis a tulajdonos és a létesítménygazdálkodó hiába teremti meg a költségcsökkentés technikai feltételeit, ha a bérlők nem takarékoskodnak. Sok épületben a költségfelosztás túlságosan le van egyszerűsítve, gyakran négyzetméter-arányosan dobják szét a költségeket az egész házban függetlenül attól, hogy melyik bérlő mennyit fogyaszt vagy spórol. Ezzel a PM leegyszerűsíti a munkáját, mert a számlázás sokkal könnyebb, ugyanakkor eltűnnek a pazarlók a nagy átlagban, és a bérlők nincsenek motiválva a takarékoskodásra.

– Mi a megoldás?

– Ha egy épületben egyedi méréssel minden bérlő a saját fogyasztását fizeti, akkor egy-két hónap alatt látványos változásnak lehetünk a szemtanúi. Például becsukják az ablakot, ha megy a hűtés, lekapcsolják a villanyt, ha nincs senki a szobában, és még sorolhatnánk. De vegyünk egy átfogóbb példát is! Az egyik épületben működik egy olyan vállalkozás, ahol a bérlői elvárás a folyamatos hétvégi hűtési igény biztosítása, miközben csak néha kell dolgozniuk hétvégén is, amikor senki más nem tartózkodik az épületben. Ezzel ellentétben a gyakorlat az, hogy az ingatlan összes használója egyenletesen fizeti a költségeket. Ha azonban ki tudjuk számolni, hogy hétvégén az extra igényből eredő üzemelés mennyibe kerül, és ezt a fizetésnél a bérlővel szemben érvényesíteni kívánjuk, akkor érdekes módon ők is képesek konkrétan előre jelezni a hétvégi hűtési igényüket.

– Lassan már a csapból is a fenntarthatóság és a környezettudatosság folyik. A zöldülés lózung vagy valódi alternatíva? És kinek éri meg egyáltalán?

– Ha zöldenergiát kellene vásárolni például az Elműtől, ami drágább, mint a hagyományos áram, akkor a legtöbb ügyfél nem szeretne többet fizetni. Amíg gazdaságilag racionális, addig fognak zöld beruházásokat végezni a cégek, de ha ez jóval többe kerül, mint a hagyományos megoldások, akkor már nem szorgalmazzák. Az új épületeket eleve könnyebb felépíteni fenntartható technológiákkal, a meglévő ingatlanoknál ellenben sokszor bizonytalanok a tulajdonosok, hiszen ki kellene dobni egy már működő modellt, ami lehet, hogy csak pár éves, és újat kellene beépíteni. Egyre több cég próbál az épületenergetikai és -felügyeleti rendszerekre koncentrálni, mert ezek kisebb beavatkozásokat igényelnek.

– Önök mit ajánlanak az ügyfeleknek? Nagy műszaki beruházásokban gondolkodnak vagy inkább a kis lépéseket részesítik előnyben?

– Mi 5-10 gyakorlatban kipróbált technikai megoldásra koncentrálunk, amelyek viszonylag kis beruházásoknak tekinthetők, így gyors megtérüléssel és jó energiahatékonysággal számolhatunk. Azonban az odafigyelés néha többet ér, mint egy több tízmilliós fejlesztés. Mondok egy példát, hogy megértsük! Az egyik irodaházban, ha valaki kinyitotta az ablakot, nem állt le a fan-coil, vagyis a rendszerek nem alkottak integráns egészet. Ezt egy nem központosított, hanem egy decentralizált rendszerrel oldottuk meg, aminek során az ablaknyitás érzékelőjét rákötöttük közvetlenül a szobai fan-coil termosztátra, ami aztán megszakította az áramkört, ha kinyitották az ablakot. Ez viszonylag olcsó beruházás, és sok energiát lehet spórolni, és ez is egyfajta épületfelügyeleti szabályozás.

– A felújítások kapcsán felmerülnek a zöld minősítő rendszerek. Már nem csak az új ingatlanok törekednek minősítésre, hanem a használatban lévő épületek is szereznek zöld tanúsítványt. Mennyire lehetnek versenyképesek a régebben épült házak?

– A zöld minősítések egyre nagyobb szerepet kapnak az ingatlanpiacon, ezt igazolják a statisztikák is, hiszen amíg a válság előtt az új beruházások néhány százaléka rendelkezett minősítéssel, addig ez az arány a krízis után felment 100%-ra. A környezettudatos gondolkodás olyan szinten formálja a közvéleményt és a szakmát, hogy az új épületek mellett már egyre több régi irodaház esetében is energiahatékony rendszerekben gondolkodnak. A régebbi ingatlanokat marketingszempontból is vonzóvá kell tenni a bérlők számára, hiszen a jó minősítés egyrészt igazolja, hogy a felújítások az energiahatékonyságot növelik, másrészt jelzi, hogy a tulajdonos foglalkozik az épületével, és a bérlők számára kisebb energiafelhasználást vetít előre. Az FM-cégek egy része, így mi is, bekapcsolódtunk ebbe a mainstreambe, vagyis a következő időszakban nagy számban várható, hogy az FM cégek koordinálnak majd tanúsítási folyamatot és egyre több épület kap valamilyen energetikai minősítést. Ez egy ideig versenyelőnyt jelent, később pedig nem jelent versenyhátrányt, hiszen várhatóan minden konkurens cég részt fog venni ebben a folyamatban.

 

 

SOCIAL BOX