Mikor érjük utol a Nyugatot? Zöld fejlesztések tükrében

Fejlődünk… Az épületek energiahatékonyságáról szóló 2010/31/EU irányelv szerint 2018. december 31. után a hatóságok által használt vagy tulajdonukban lévő, 2020. december 31-ét követően pedig minden új épületnek közel nulla energiaigényűnek kell lennie. „A kereskedelmi ingatlanfejlesztéseknél (és lassabban az ingatlanüzemeltetésnél) a piac előrébb tart, mint az állami szabályozás. Egyedül az épületek energetikai megfelelőségében követjük kicsit késve […]

Fejlődünk…

Az épületek energiahatékonyságáról szóló 2010/31/EU irányelv szerint 2018. december 31. után a hatóságok által használt vagy tulajdonukban lévő, 2020. december 31-ét követően pedig minden új épületnek közel nulla energiaigényűnek kell lennie. „A kereskedelmi ingatlanfejlesztéseknél (és lassabban az ingatlanüzemeltetésnél) a piac előrébb tart, mint az állami szabályozás. Egyedül az épületek energetikai megfelelőségében követjük kicsit késve az európai direktívákat. Az uniós forrásból finanszírozott beruházásoknál a direktívák alkalmazása és betartása kötelező, ami pozitív ösztönző a környezettudatos tervezés megtanulására. 5-6 évvel ezelőtt egy nemzetközi környezettudatos minősítésnek megfelelő épület megtervezésére az ingatlanfejlesztőknek nemzetközi tervezőket kellett bevonni a munkába. Ma már tucatnyi magyar tervező iroda képes erre a feladatra, és ezek közül egyre többen tudják meggyőzni a kisberuházókat vagy a lakosságot, hogy alacsony energiafelhasználású épületeket terveztessenek” – mondja Baross Pál, a Magyar Környezettudatos Építészetért Egyesület (HuGBC) elnöke.

A hazai kereskedelmi ingatlanpiacon az új projektek már az irányelvnek való megfelelést tűzték ki célul, amit az is igazol, hogy az új fejlesztések többsége 2012-től folyamatosan megszerezte a környezettudatos minősítést. De vajon a zöldépületek tervezését hogyan befolyásolja, hogy az ingatlanban milyen funkció fog megvalósulni (irodaház, bevásárlóközpont, hotel vagy éppen raktár)? „A kereskedelmi ingatlanok tervezésekor alapvetően ugyanazokat a környezettudatossági szempontokat veszik figyelembe, hiszen az energiafogyasztás, vízfogyasztás, közlekedés vagy épp az építés során felhasznált anyagok minden ingatlantípusnál fontosak. Persze vannak azért ingatlanspecifikus dolgok, és az egyes fenntarthatósági szempontok súlyában is lehetnek különbségek. A bevásárlóközpontokban magas a közös területek aránya, hosszú a nyitva tartás és szinte állandó mesterséges világítást igényelnek. Egy irodaházban a bérlők elektromos energia felhasználása is jelentős, valamint fontos a természetes fény és a megfelelő mennyiségű friss levegő, ami hatással van a közérzetünkre, termelékenységünkre. Egy hotelben pedig érdemes a vízfelhasználásra is nagyobb figyelmet fordítani, míg ugyanez egy raktár ingatlanban nem jelentős” – magyarázza Szircsák Norbert, a Colliers International Zöld Minősítési Üzletágának vezető tanácsadója.

Előnyök

A Magyar Környezettudatos Építészetért Egyesület (HuGBC) listája szerint – amely tervezés vagy kivitelezés alatt álló „zöld” épületeket, meglévő ingatlan felújításokat, szervezeti egységeket, üzemeltetési gyakorlatokat tartalmaz – több mint 40 minősítés (BREEAM, LEED, DGNB, GreenBuilding) érvényes 2014 decemberében. Ha a számokat nézzük, akkor Magyarország régiós szinten az élbolyba tartozik, ha ellenben az összes hazai kereskedelmi fejlesztést tekintjük, akkor ez az adat alacsonynak mondható. „Viszont örvendetes tény, hogy a csekély számú kereskedelmi fejlesztések java része már számol a zöld szempontokkal, figyelembe veszi és követi a nemzetközi trendeket és társadalmi elvárásokat. Egy környezettudatos fejlesztés pozitív hatással van az épület energiafogyasztására, az üzemeltetési költségekre és az épülethasználókra is. Ezeket az előnyöket részben már a fejlesztés alatt számszerűsíteni lehet, de vannak olyan pozitív hatások is, melyeket áttételesen lehet csak kimutatni (például az épülethasználók nagyobb produktivitását vagy kevesebb betegnapok számát nézve). A fenntarthatósággal járó előnyöket csak összetett módon lehet elemezni és megfogalmazni” – magyarázza Barta Zsombor MRICS, a Sentient csoport fenntarthatósági üzletág igazgatója és a HuGBC alelnöke.

Hazánkban szinte már minden új, magas színvonalú kereskedelmi ingatlanfejlesztést minősítenek, a fenntarthatóság megkerülhetetlen tényezővé vált itthon is. „Valóban így van, a fenntarthatóság egyre fontosabb a fejlesztők, tulajdonosok, befektetők és bizonyos bérlők számára is. Új épületeknél a környezettudatossági szempontok, ha már a tervezés folyamán figyelembe veszik, nem jelentenek jelentős plusz költséget, de kevesebb lesz az energia- és vízfelhasználásuk, mint régebben épült társaiknak. Egy környezettudatos módon épített ingatlan azonban nem csak az alacsonyabb energiafogyasztásról szól, hanem fontos tényezőként jön számításba az építkezés folyamata, milyen anyagokból építik fel az ingatlant, valamint nem utolsó sorban az emberek munkakörnyezetére ható szempontok is jelentősek, így a megfelelő mennyiségű és minőségű friss levegő, a természetes fény vagy a különböző komfort tényezők szabályozhatósága” – sorolja Szircsák Norbert.

Szemléletformálás eszköze

A zöld fejlesztések hozzáadott értéke rendkívül sokrétű, hiszen magasabb szintre emelik a környezet iránti felelősségvállalást, a tervezés irányítását, a természetes fény és a megújuló energiák használatát, az ergonomikus kialakítást, a szennyező anyagok kibocsátását, illetve az építőanyagok környezetkímélő előállíthatóságát. Ezek a szempontok is jelzik, hogy a fenntarthatóság egy komplex, átfogó stratégia része, amely megfelelő jövőképet is képes felvázolni. „Nyugati szomszédinkhoz képest itthon nagy lemaradás van a meglévő ingatlanállomány, köztük a lakóingatlanok tekintetében, elég csak a sokszor emlegetett energiaszegénységet említeni. Pedig a környezettudatosság egyik alappillére a fejlett társadalmi szemlélet és általános gondolkodásmód. Ezen a területen még bőven van mit tennünk, de engem mindig bizakodással töltenek el a pozitív példák és alulról jövő kezdeményezések, melyek e szemléletmód népszerűsítésében játszanak kiemelt szerepet” – mondja Barta Zsombor.

Az irodát kereső globális vállalatok is az új vagy kiváló állapotban lévő környezettudatos ingatlanokat keresik, napi működésüket szintén meghatározzák a fenntartható folyamatok (papírmentes iroda, világításszabályozhatóság stb.). „A környezettudatos működés, a kis „öko-lábnyom” nagyon sok nemzetközi vállalat operatív stratégiájának része mind a termékekre, mind azok gyártási eljárására vonatkoztatva. Az ingatlan – mint a termelőeszközök egyik komponense – nagyot nyom latba, hiszen az épületek világviszonylatban mintegy 40%-ban felelősek az összes energiafelhasználásban. Egyre több hirdetésben van kikötve, hogy a vállalat csak minősített épületben fog működni. Már pedig a legnagyobb nyomás a kereskedelmi ingatlanpiacon a bérlői oldalról jelentkezik, illetve ezt követően a befektetési oldalról. A mantra az, hogy ha „az épületed ma nem környezettudatos, akkor az öt év múlva már biztosan elévült, és lényegében kiadhatatlan/eladhatatlan lesz”. Jelenleg ez az üzenet „market maker” a budapesti ingatlanpiacon” – hangsúlyozza Baross Pál.

Megéri-e?

Az is pozitív tendencia, hogy az építőiparban a jelentős gyártók már rendelkeznek környezettudatos termékekkel és gyártósorokkal. Az új technológiák egyre szélesebb körű elterjedése mindenképpen pozitív hatással van a költségekre is, hisz minél nagyobb számban gyártják ezeket, és minél nagyobb a konkurencia, annál olcsóbb és kifinomultabb a termék. „Nyugat-Európai és amerikai tanulmányok kimutatták, hogy a környezettudatos technológiák alkalmazása, így a környezettudatos ingatlanfejlesztések is az utóbbi években egyre olcsóbbá, emiatt egyre szélesebb körben elérhetővé váltak. Rohamosan terjed az építész tervezők körében az úgynevezett BIM (Building Information Modelling) tervezési technológia is, mellyel az építészek már a tervezéskor képesek komplex kérdéseket vagy szcenáriókat lemodellezni, ezzel is költséghatékonyabbá téve az egész tervezési, fejlesztési és kivitelezési munkafázisokat. Ezek a trendek előbb utóbb itthon is elérhetőek lesznek, vagy már alkalmazzák is őket” – magyarázza Barta Zsombor.

„A „megéri-e” kifejezés tárgyalását „a költség-mumus” szindrómának nevezem. Azok, akik a környezettudatos tervezést művelik, tudják, és ezt a nemzetközi felmérések is bizonyítják, hogy a „jó” vagy „nagyon jó” minősítést elérő épületek bekerülési költség prémiuma 5% körül mozog, nem több, mint amit az előzetes beruházási megvalósítási tanulmányokban amúgy is az „előre nem látható” kategóriában be szoktak tervezni. Alapvetően egy szakági tervezői szinten is jól koordinált tervezés eredményeként nincs „költség-mumus”. Az viszont igaz, hogy az épületek környezettudatos szempontokat figyelembe vevő felújításánál van „költség-mumus”, és a megfelelő stratégia kialakításánál egy alapos beruházási/megtérülési számítás szükséges. Az eredmény a legtöbb esetben 6-10 éves megtérülési mutatót bizonyít” – mondja Baross Pál.

Régi és új épületek minősítése

A meglévő épületek felújítására, modernizációjára fordított költségek azért is kerülnek előtérbe, mert a hazai épületállomány 99%-a ebbe a kategóriába tartozik. Sajnos a hazai meglévő épületállomány jelentős hányada nem mondható energetikai és környezettudatossági szempontok szerint jónak, ezért ezek fokozatos megújítása egy hatalmas jövőbeli kihívás. „A meglévő épületek minősítése örvendetes tény, hiszen ezzel is növekszik a nemzetközi összehasonlíthatóság, a világszerte elfogadott normák szélesebb körű alkalmazása és az átláthatóság is. Természetesen a meglévő épületeknél ugyanúgy és őszintén kell beszélnünk a „greenwashing” tényezőről is, hisz előfordulhatnak csakis marketing célú „zöldítések”. Itt is a széleskörű (környezet)tudatosság akadályozhatja meg a „fekete bárányok” elterjedését. Egyébként a meglévő épületek szakszerű felújítása és tovább használata egy nagyon fontos tényező, hisz így kímélhetjük a természeti tartalékokat, és nem utolsó sorban az épített környezetünket is” – magyarázza Barta Zsombor.

Egyre több irodaházban valósítanak meg beruházásokat az energiahatékonyság növelése és az épület külső arculatának fejlesztése érdekében, amelyek egyrészt a bérlők rezsiköltségeit csökkentik, másrészt az ingatlan értékét növelik. Természetesen az is meghatározó kérdés, hogy egy régebbi épület esetében milyen műszaki megújítások valósíthatók meg, illetve a legmodernebb technológiákat költséghatékonyan vajon lehetséges-e integrálni. „A régebbi ingatlanok felújítása egy idő után elkerülhetetlen a versenyképesség megőrzéséhez, ennek mértéke függ a tulajdonos anyagi lehetőségeitől, illetve az épület adottságaitól. Vannak olyan  adottságok, amelyeken már nem, vagy csak jelentős költségek árán lehetne változtatni. Ilyen például a lokáció, az épület tájolása, a homlokzat, az épület alaprajza vagy a gépészet bizonyos részei. Korszerűbb hűtőgépek, légkezelők, épületfelügyeleti rendszer beépítését már érdemes megfontolni, de vannak ennél jóval alacsonyabb költségű fejlesztési lehetőségek is. Ilyen lehet a világításkorszerűsítés a közös területeken, a vízfogyasztás csökkentése perlátorokkal, vagy kerékpár-tárolók felszerelése és a szelektív hulladékgyűjtés biztosítása, hogy ne csak energetikai megoldásokat említsünk” – mondja Szircsák Norbert.

Értjük-e már a „zöldet”?

A különböző minősítési rendszerek átválthatósága nem egyszerű, ráadásul mivel a fejlesztés különböző fázisai külön is minősítést kaphatnak, a külső kommunikáció nem mindig az épület valós teljesítményét mutatja. Ezért is fontos, hogy széles körben ismertek legyenek ezek a rendszerek, és mindenki helyén tudja kezelni a kiemelkedő fejlesztéseket elválasztva az itthon is tapasztalható „greenwashing”-tól”. A Magyar Környezettudatos Építés Egyesülete (HuGBC) is a zöld hamisítás ellen harcol azzal, hogy naprakész és nyilvános adatbázist vezet a hazai minősített zöld épületekről. „A laikusok manapság még nem nagyon tudnak különbséget tenni az egyes minősítések között, és éppen ez a tudatlanság lehet a „greenwashing” melegágya is. Nekünk, szakembereknek azon kell dolgoznunk, hogy a környezettudatos szemléletmódot minél szélesebb körben ismertessük meg az emberekkel, így a csak marketing alapú „zöldítés” nem lesz már olyan könnyen eladható. Ugyanúgy, mint más iparágakban, az ingatlanpiacon is a „fekete bárányok” kiszűrése miatt hoztak létre minősítő rendszereket, melyek objektív és nemzetközileg elfogadott szempontok szerint értékelik az egyes ingatlanokat. Ettől függetlenül a nagyobb tudás és az ezzel együtt járó megnövekedett igény az alapja az „igazi” környezettudatosság megteremtésének” – összegez Barta Zsombor.

SOCIAL BOX