A CPI megújítja budapesti irodaházait – interjú Gereben Mátyás country menedzserrel

– Az Ablontól 2013-ban megvásárolt 11 irodaház meghatározó része olyan „A” kategóriás ingatlan, amelyek az új fejlesztésekhez képest hátrányban vannak, miközben egyre nagyobb verseny bontakozik ki a piacon, köszönhetően a jelentősen csökkenő kihasználatlansági rátának is. Hogyan lehet a CPI versenyképes ebben a magas műszaki színvonalat és zöld új épületeket „produkáló” piacon? – Alapvetően két tényezőt […]

– Az Ablontól 2013-ban megvásárolt 11 irodaház meghatározó része olyan „A” kategóriás ingatlan, amelyek az új fejlesztésekhez képest hátrányban vannak, miközben egyre nagyobb verseny bontakozik ki a piacon, köszönhetően a jelentősen csökkenő kihasználatlansági rátának is. Hogyan lehet a CPI versenyképes ebben a magas műszaki színvonalat és zöld új épületeket „produkáló” piacon?

– Alapvetően két tényezőt nevezhetünk meg, amely az ingatlan-portfóliónkat sikeressé teheti a jövőben. Az elmúlt egy évben, 2014 második negyedévétől eléggé aktív mozgolódás kezdődött meg jellemzően a magyarországi kis- és középvállalkozások körében, akik 300-1000 négyzetméternyi irodateret igényelnek. Eddig nem bíztak a makrogazdasági mutatókban, hogy a jelenlegi irodakörnyezetükből elmozduljanak, most ellenben szeretnének maguknak egy minőségi váltás során jobb munkahelyet kialakítani. Nekik gazdaságilag a portfóliónk egy-két épülete vonzó alternatíva lehet, hiszen a jelenlegi helyükhöz képest az általunk kínált irodakörnyezet minőségi ugrás, ugyanakkor számukra megfizethető bérleti díjakkal kalkulálhatnak. A másik tényező a versenyképességünkre vonatkozóan az az 1,3 milliárd forintos korszerűsítési keret, amit befektetünk az épületeinkbe, hogy a jelenleg irodát kereső, magasabb igényű bérlőket is kiszolgáljuk. Ennek érdekében a házainkat modernizáljuk, olyan műszaki és esztétikai fejlesztéseket hajtunk végre, amelyeket a mai „A” kategóriás piac elvár.

– Egy már jó néhány éve működő irodaházat hogyan lehet úgy felfrissíteni és versenyképessé tenni, hogy a zöld technológiákat beépítő új épülettel versenyben legyenek? Hiszen könnyebb a tervezőasztalon már eleve fenntartható módszerekkel kalkulálni, mint később korszerűsíteni.

– Vannak olyan megoldások, amelyek kis ráfordítással erős környezeti javulást biztosítanak az adott irodaházban. Például ha a hulladékot szelektíven gyűjtjük, máris jelentős fenntartható elem kerül az épületüzemeltetési gyakorlatba. Másik jó példa lehet az üzemeltetési rendszert meghatározó szoftver megváltoztatása vagy új módszer kialakítása, ami bár egy meglévő épületet kezel, viszont az üzemeltetést úgy optimalizálja, hogy jelentős energiamegtakarítást érünk el. Nyilván a piac ma már érzékenyebb a zöld épületekre, de nagyon kevés esetben tapasztalható, hogy egy bérlő plusz bérleti díjat hajlandó fizetni azért, hogy zöld épületbe költözzön. Egyelőre néhány nagy globális cég fektet hangsúlyt a környezettudatos irodai működésre, de az esetek 80 %-ban ez még nem nyilvánul meg egyértelműen.

– Meg lehet-e saccolni, hogy az 1,3 milliárd forintos befektetés az irodaházak korszerűsítésére hány év alatt térülhet meg?

– A megtérülés idejét természetesen meghatározza: hogyan tudunk bérbeadni. Ennek érdekében azok a strukturális változások és célok, amelyeket most kitűztünk magunk elé, elsősorban arra irányulnak, hogy a felújításokkal együtt annyira vonzóvá tegyük az ingatlanjainkat, hogy hosszú távú szerződéseket (5-10 év) írjanak alá a bérlők. Akkor a megtérülési mutatók rögtön más nézőpontba kerülnek.

– Milyen bérleti díjakkal lennének elégedettek?

– Egy átlagos számot nehéz mondani, hiszen ez jó néhány tényezőtől függ, így az adott háztól, a bérlői igénytől, a kialakítási költségtől, illetve a bérleti időtartamtól. Egy előrelátó, proaktív bérbeadási stratégia keretében fel kell mérnünk, hogy az adott háznak a portfólión belül a felújítások után milyen – piaci értelemben kompatibilis – bérleti díj az ideális. Majd jöhet a kommunikációs stratégia, hogy a szereplők számára is elhelyezzük magunkat a magyar piacon.

– A műszaki felújítás mellett az irodaházak alaprajzi kiosztása is változhat, hiszen az új munkakultúrák jelentős része a nagyteres irodakoncepióban gondolkodik?

– Az alaprajzi átalakítások lehetősége mindig fenn áll, ráadásul a házaink 90%-át open space kialakításokra tervezték, hiszen az Ablon 10 évvel ezelőtt is tisztában volt az új trendekkel, vagyis ilyen értelemben is versenyképesek vagyunk. Emellett a mostani piaci igényekre reflektálunk, hiszen tágas és igényes lobby tereket akarunk kialakítani, valamint a szükséges fejlesztéseket is megvalósítjuk, mint például új kerékpár-tároló, zuhanyzó stb. A világítástechnika is hatalmas fejlődésen ment keresztül az elmúlt időszakban, e területen is korszerűsíteni szeretnénk, LED-es technikát telepítünk, amely a dolgozók egészségére is pozitív hatással lehet. Az ilyen típusú hangulatjavító intézkedésekkel jelentősen javíthatjuk a bérlők kényelmét, akik az elmúlt években egyre okosabbak lettek, sokat tanultak a saját hibáikból, tapasztalataikból a bérleti feltételekre vonatkozóan. Ha a mai igényeket ki tudjuk szolgálni az irodaházainkban, akkor egy „A+” kategóriához képest 2-3 euró/hó/m2-val olcsóbb díjért ugyanazt a komfortérzetet tudjuk biztosítani, amely abszolút versenyképes lesz a piacon.

 

SOCIAL BOX