Mi tettél a nyáron, ingatlanpiac? Mi most megmondjuk!

Projektek Már a június is jól indult, hiszen a HB Reavis bejelentette, hogy a közeljövőben tervezett nagyléptékű irodafejlesztéséhez 3 hektáros területet vásárolt a Váci út-Árpád híd körzetében, ezzel több mint 120 ezer négyzetméternyi irodafejlesztést készít elő. Nagyjából ezzel egy időben a Váci Greens irodapark újabb, 18.000 m2-es C épületét is átadták, miközben itt is egy […]

Projektek

Már a június is jól indult, hiszen a HB Reavis bejelentette, hogy a közeljövőben tervezett nagyléptékű irodafejlesztéséhez 3 hektáros területet vásárolt a Váci út-Árpád híd körzetében, ezzel több mint 120 ezer négyzetméternyi irodafejlesztést készít elő. Nagyjából ezzel egy időben a Váci Greens irodapark újabb, 18.000 m2-es C épületét is átadták, miközben itt is egy nagy bejelentés kísérte az eseményt, hiszen egy szomszédos telek megvásárlásával egy hatodik épületet is terveznek, így összesen a teljesen elkészülő komplexum immár 135 ezer négyzetméternyi irodateret kínálhat majd a bérlőknek.

Majd a Futureal is nagyot dobbantott, amely idén ősszel tervezi a Budapest ONE projekt elindítását, azonban ezt megelőzte a Nokiával való együttműködése, hiszen a Nokia Networks hazai vállalata a Corvin Sétányra költözik. A 25 ezer négyzetméteres székház kivitelezése nagy lendülettel halad, és ezzel megkezdődött a Corvin Sétány keleti lezáró tömbjének beépítése. (Mindössze egy hónappal korábban pedig azt jelentették be, hogy a Magyar Telekom 55 ezres székházát a WING építi a Fradi-pálya mellett. Az építési munkálatok 2015 negyedik negyedévében kezdődnek meg, és a tervek szerint 2018 második félévében adják át.)

Bevásárlások

Mindezzel egy időben a DVM indította el a nagy nyári bevásárlások szezonját, hiszen 15 milliárd forintos vételáron megvette az Andrássy úti Párisi áruházat, a Vörösmarty téren a Váci1 üzletházat és a Szervita téri garázst is, amelyek a jobb időket is megélő ORCO tulajdonában voltak, és nekik köszönhetően megújult a két patinás épület. Ezzel egy időben sajnos egy negatív hír is érkezett: bezár az Andrássy úti Il Bacio di Stile nevű luxusáruház, jelezve, hogy kevesek vagyunk még a nyugati fősodorhoz minden tekintetben.

Majd júliusban robbant a bombahír, hogy egy nemzetközi befektetési konzorcium – WING, Morgan Stanley Real Estate Investing, CC Real – megvásárolta az AEW Europe hazai portfólióját: a MOM Parkot (bevásárlóközpont és irodaház), a Westend Business Center Irodaházat és az EMKE Irodaházat. Majd érkezett az újabb nagy hír: a TPG Real megvásárolta a TriGranit ingatlan-portfólió jelentős részét, amely a vállalat lengyel és szlovák portfólióját, a magyar és a horvát projektek egy részét, illetve a TriGranit platformot érinti. de nem volt idő hátradőlni, mert újabb bejelentésről adtak hírt: a Bluehouse Capital Diófa Alapkezelő által kezelt Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap részére értékesítette az Infopark E irodaházat.

Befektetési piac

Az első félévben nagyjából 290 millió eurót ért el a befektetési aktivitás, ami megegyezik a 2014 azonos időszakával, bár mindenki a második félévben számít intenzívebb forgalomra, amely júliusban és augusztusban eddig be is igazolódott, hiszen ekkor zártak néhány nagyobb tranzakciót. A JLL szerint likviditást figyelhetünk meg minden szektorban, kis és egészen nagy értékű ingatlanok esetében is. A befektetői érdeklődés a magyar ingatlanpiac javuló fundamentumai következtében egyre erősebb és az irodapiacon tapasztalható kiugróan erős bérlői aktivitás igen figyelemreméltó, ennek is betudható, hogy az első félév során a befektetési volumen 34%-a irodaházakat érintett, bár a kiskereskedelmi ingatlanok is érdeklődésre tartanak számot.

A CBRE szerint ősz elején már látni fogjuk, hogy milyen nagyobb tranzakciók zárhatnak még a decemberi befektetői hajrában, és hogy a tavalyi 470 milliós forgalmat mennyivel sikerül idén túlszárnyalni. A Cushman & Wakefield is úgy véli, hogy legfontosabbak a fundamentumok. A recesszióból megmaradt alacsony bérleti díjak és az elmaradó fejlesztések nyújtotta kínálat állnak szemben a növekvő kereslettel, amely rekord bérbeadási volument idézett elő az irodapiacon, ez pedig a kihasználatlansági mutató folyamatosan csökkenésével a bérleti díjak növekedését idézheti elő. Mindenesetre a Morgan Stanley tranzakció az utóbbi évek egyik legjelentősebb ingatlanbefektetése Magyarországon, amely ösztönző lehet más nemzetközi vállalatok, ingatlanalapok számára is.

Piacok

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) adatai szerint az irodapiacon az üresedési ráta tovább csökkent és a második negyedév végére elérte a 14,2%-ot, amely az elmúlt 6 év legalacsonyabb értéke. A második negyedéves kereslet minden korábbi értéket felülmúlva 213.500 négyzetmétert tett ki, amely több mint háromszorosa az előző negyedévi keresletnek és 10%-kal meghaladja az egy évvel korábbi, akkor szintén rekord magasnak számító értéket. A kereslet fő hajtóerői – a teljes kereslet 37%-a – a már említett előbérleti szerződések (Telekom, Nokia) voltak. A raktárpiacon a bérleti tranzakciók teljes volumene 105.575 négyzetméter volt, ami közel azonos az előző negyedévben mért értékkel, és 13%-kal kevesebb, mint 2014 azonos időszakában. Az új bérleti szerződések a teljes volumen 43%-át tették ki. Az egyetlen BTS fejlesztésre kötött szerződés a kereslet 21%-át tette ki. Mindezek hatására a nettó bérbeadás 124%-os növekedést mutat az előző negyedévhez képest, elérve a 75.200 négyzetmétert.

A Cushman & Wakefield szerint az irodapiacon a CEE régió jobban teljesítő városai várhatóan Prága és Budapest lesznek, bár csak 0,8 százalékos éves növekedéssel számolnak 2017-ig. 2015 első felében az összes bérbeadás mértéke elérte a 280.000 négyzetmétert, és az év hátralévő részére a kilátások pozitívak: amíg a kereslet meghaladja a kínálatot, a kihasználatlanság tovább csökken, ráadásul az elmúlt évek visszafogott kínálata miatt kevés a jó minőségű épület – a legjobb házak kihasználatlansága 10% alatt van. Ez a nagybérlők által leginkább preferált alpiacokon már bérleti díj növekedést eredményezhet akár rövid távon is, és utat nyit a spekulatív fejlesztéseknek. A bérleti díjak tovább emelkednek, míg a hozamok csökkennek, de eltart majd pár évig, amíg a kínálat képes lesz erre reagálni, így ez a legmegfelelőbb időszak a befektetésre, teszi hozzá a C&W szakértője.

Költözések

Azt is meg kell jegyezni, hogy a kiemelkedő bérbeadási volumen a nagy nemzetközi bérlők aktivitásának eredménye, akik szolgáltató központokhoz keresnek területet. A legismertebb tranzakciók is ezt igazolják, hiszen például a Telenor kibővítette a Magyarországon működő európai szolgáltatóközpontját, amelyet Törökbálintról Budapestre egy új irodaházba költöztetett. Szintén Budapesten nyitott üzleti szolgáltatóközpontot az amerikai Eaton, ahol a tervek szerint 2016 végéig több mint 150 új munkahelyet teremt. Eközben a nemzetközi szervezetek sem tétlenkedtek, hiszen az UNICEF szolgáltató központot nyit Budapesten több mint 300 alkalmazottal, miközben az ENSZ Menekültügyi Főbiztosságának (UNHCR) budapesti szolgáltatóközpontja a Duna Towerbe költözik, ahol csaknem 400 munkatárs fog tevékenykedni.

Lakáspiac

A kereskedelmi ingatlanpiac mellett a lakáspiac is felélénkült, amely talán még nagyobb szakadékból kapaszkodik kifelé. A KSH adatai szerint az első negyedévben az eddig feldolgozott 18.700 adásvételi szerződés mintegy 23 %-kal több az előző év azonos időszakában kötött szerződések számánál. Az árnövekedés üteme is tovább nőtt a KSH adatai szerint: a használt lakások ára 4,4, az új lakásoké pedig 3,6 százalékkal emelkedett a tavalyi év első negyedévében tapasztalt árakhoz képest. A Duna House havi Tranzakciószám Becslése alapján júliusban országosan 12.355 ingatlan adás-vétel bonyolódott, amely eddig az idei rekord. Idén az első hét hónapban 80.670 tranzakciónál tart a hazai piac, ami szinte alig marad el a 2013-as teljes éves forgalomtól. A Balaton mellett is hatalmas élénkülés tapasztalható, hiszen a használt üdülők ára az elmúlt egy évben 20 százalékkal emelkedett, a tavalyi első fél év végétől mostanáig 40 százalékkal bővült az ingatlanforgalom a Balaton körül az Otthon Centrum tapasztalatai szerint.

Eközben hétéves rekordot dönthet idén az újépítésű lakások eladása a fővárosban, és év végére virtuálisan elfogyhat az azonnal költözhető, eladatlan lakáskészlet. A tavalyi élénkülés után idén látványosan tovább nőtt az újépítésű lakások kereslete a fővárosban, olvasható az OTP Jelzálogbank elemzésében. Most pedig a bérlakáspiacra koncentrálhatunk, hiszen eljött a szezon. Az ingatlan.com adatai szerint Budapesten és több egyetemi városban – Pécsen, Debrecenben, Szegeden – 4-33 százalékkal nőttek tavalyhoz képest lakások bérleti díjai, ezzel szemben Győrben csökkenés következett be. Budapesten a 40-59 négyzetméteres lakások havi átlagos kínálati bérleti díja 140 ezer forint. Az ingatlan.com szerint az abérletidíj-emelkedésben szerepe van a turizmusra épülő rövid távú lakáskiadásnak és az elmaradt lakásépítéseknek is.

 

 

SOCIAL BOX