Valami elkezdődött! Helyzetjelentés a magyar befektetési ingatlanpiacról

Relatív fejlődés A kereskedelmi ingatlanbefektetési piacon 2015 első három negyedévében a JLL adatai szerint elértük az 570 millió eurót, amely az elmúlt 8 év legmagasabb volumene. Önmagunkhoz képest dinamikusan növünk, ugyanakkor ez annak is köszönhető, hogy nagyon alacsony bázisról indultunk, hiszen a 2010-es mélyponton mindössze 185 millió eurót regisztrálhattunk. A növekedési dinamika jövőre is folytatódhat, […]

Relatív fejlődés

A kereskedelmi ingatlanbefektetési piacon 2015 első három negyedévében a JLL adatai szerint elértük az 570 millió eurót, amely az elmúlt 8 év legmagasabb volumene. Önmagunkhoz képest dinamikusan növünk, ugyanakkor ez annak is köszönhető, hogy nagyon alacsony bázisról indultunk, hiszen a 2010-es mélyponton mindössze 185 millió eurót regisztrálhattunk. A növekedési dinamika jövőre is folytatódhat, azonban a 2007-es év volumene belátható időn belül nem fog jelentkezni. A hazai ingatlanbefektetők mellett 2015-ben már a nemzetközi szereplők is jelentős tranzakciókat bonyolítottak le, ami lökést adhat a piacnak, ugyanakkor hiányoznak a német ingatlanalapok, amelyek a világ más pontjairól származó tőkének is iránytűt jelentenének, és a hozamszinteket intenzívebben csökkentenék.

„Szerencsésen alakult a nemzetközi makrokörnyezet, a nemzetközi alapok és egyéb intézményi befektetők jelentős tőkét tudtak bevonni az elmúlt években direkt vagy indirekt ingatlanbefektetésekre. Hasonló helyzetet figyeltünk meg a nagyobb magyar alapkezelőknél is. Mi is élvezzük a likviditási folyamat előnyeit, bár mérsékeltebben, mint Lengyelország vagy Csehország. 2015-re rekord volumenre számítunk (várhatóan 750 millió euró), ez azonban a 2007-es szinthez képest még mindig alacsony. Ez részben magyarázható a tranzakciók kisebb számával, illetve a sokkal alacsonyabb árazási szinttel. A prémium irodák 20-25%-kal vannak alulértékelve a 2007-es szintekhez képest, ugyanakkor ebben az eszközosztályban is – akárcsak a kiskereskedelmiben és ipariban – látunk még erősödési potenciált, mely mind a bérleti díjak növekedésében, mind a hozamok csökkenésében valósulhat meg” – mondja Vécsey Bence, a Colliers International Befektetési üzletágának igazgatója.

Nagy dealek és az újabb befektetők

A 20 millió euró alatti ügyletek voltak a legjellemzőbbek, azonban két nagy deal felülírta a számokat. A TPG Real Estate vásárolta meg a TriGranit teljes lengyel és szlovák érdekeltségét, valamint a magyarországi és a horvát projektek egy részét, illetve a TriGranit platformot. Mindemellett az AEW Europe portfólióját a Morgan Stanley Real Estate Investing vezette konzorcium vette meg, amelynek tagja még a Wing és a CC Real. A portfólió része a MOM Park Bevásárlóközpont és Irodák, a Westend Business Center Irodaház és az EMKE Irodaház. Noha a Morgan Stanley jelenléte mindenképpen pozitív fejlemény, a bizalmi tőke hiánya még mindig fontos tényező Magyarország esetében, ezért sincsenek itt a német ingatlanalapok, ez az üzenet pedig a világ számos pontjáról Európában befektetni kívánó társaságokhoz is eljut.

„A magyar alapok továbbra is a piac legaktívabb szereplői, azonban dominanciájuk fokozatosan csökken, hiszen míg 2014-ben néhány kivétellel minden irodaházat ők vásároltak meg, idén már korántsem ez a helyzet. A külföldi befektetők már 2014-ben is jelen voltak, igaz kevesebben, és ezen első hullámban érkezők jellemzően az opportunista befektetők közül kerültek ki, akik rövid távú stratégiával rendelkeznek és megpróbálnak gyors profitot elérni az alulárazott termékeken. A Morgan Stanley, az Europa Capital és a TPG megjelenésével azonban egy új hullámhoz érkezünk, ők ugyanis már sokkal inkább az ingatlanok, mint befektetési termék optimalizálása révén (pl.: üres területek bérbeadása) kívánnak értéket teremteni, és ezáltal magasabb megtérülést produkálni. Azt azonban nehéz megmondani, hogy a harmadik hullámban a német alapok és az egyéb ún. „core” termékeket vásárló intézményi befektetők mikor térnek vissza, de ennek alapkövetelménye a politikai kockázat jelentős csökkenése, a finanszírozási környezet jelentős javulása és az irodapiac likviditása. Ez alól egyedüli kivételt képeznek a legjobb budapesti bevásárlóközpontok, bár a vevői és eladói árazási szintek még nem találkoztak” – magyarázza Erdélyi Gábor, a Cushman & Wakefield Capital Markets divíziójának vezető munkatársa.

Mit vásárolnak a befektetők?

A befektetők körében a legnépszerűbbek az irodaházak, amelyeknél az elsődleges szempont a minőség és a lokáció, vagyis tömegközlekedéssel, illetve autóval jól megközelíthető helyszínen legyen az ingatlan, és lehetőleg a kényelmi szolgáltatások is rendelkezésre álljanak. Másik fontos kritérium az irodaházak esetében, hogy a bérlemények a modern munkakultúrákból fakadó igényeknek megfeleljenek, könnyen alakíthatók legyenek, illetve a nagybérlők esetében a fenntarthatóság is alaptényező. Mivel az elmúlt öt évben kevés ingatlan került a piacra, ezért keresettek az új építésű irodaházak, nem véletlenül értékesítettek az elmúlt időszakban olyan emblematikus házakat, mint az Eiffel Palace, az Infopark E, a Green House vagy éppen a Vision Towers.

„A legkeresettebb irodaépületek az új fejlesztések, melyek hosszú távú stabil cash flow-t biztosítanak. Az 1-2 éve bérbeadott épületek jelenleg alulbéreltek, így hosszabb távon magasabb megtérülést biztosítanak a tulajdonosoknak. Egy kiemelt minőségű épületre ma már minimum 5-6 komoly ajánlat érkezik, ami pozitívan hat az árazási szintekre. Lényeges szempont még a finanszírozás bővülése, ami szintén segít az eladóknak kedvezőbb értékesítési árak elérésében. Meglévő ingatlanoknál pedig fontos, hogy az épületek karakterisztikája mennyire tud alkalmazkodni a változó igényekhez, de ugyanígy kiemelt fontosságú az üzemeltetés magas színvonala. A válság egyik előnye, hogy a magyar piacon szinte csak professzionális fejlesztők és kivitelezők maradtak, akiknek az új fejlesztései Európa bármely fejlett piacán felvennék a versenyt. Ezek az épületek kiemelt helyen szerepelnek a befektetők akvizíciós listáján. Ma már a prémium osztály esetében 7.00% körüli bruttó hozamról beszélhetünk, mely jövőre talán tovább süllyed” – hangsúlyozza Vécsey Bence.

A sláger az irodaház, de a kiskereskedelmi ingatlanoknál is felpezsdült a piac, ezt mi sem bizonyítja jobban, mint a MOM Park tulajdonosváltása. Az okok között említhetjük a lakossági fogyasztás és a vásárlóerő folyamatos növekedését, a piacvezető bevásárlóközpontok pedig a válság után növelték látogatószámukat és forgalmukat. Ugyanakkor a plázák túl nagy értéket képviselnek ahhoz képest, amekkora volumenben gondolkodnak a hazai piacon most jelen lévő befektetők. A nagyságrendeket jól jelzi, hogy amíg 2007-ben az Arena Plazat 390 millió euróért értékesítették, addig 2010-ben az Allee-nak csak a felét adták el kb. 100 millió euróért, most pedig ugye csak érdeklődésről hallani. 2015 első felében az ipari ingatlanpiac is megmozdult, több épület gazdát cserélt, továbbra is nagy a kisebb értékű, jól bérbe adott ingatlanok iránti érdeklődés.

Különbségek a befektetési eszközök között

Az egyes kereskedelmi ingatlanpiaci szegmensek ugyanakkor eltérő megközelítésmódot igényelnek a befektetők részéről, hiszen olyan speciális jellemzőkkel bírnak, amelyek más-más tényezőktől függenek. „Sokkal sztenderdebb termékekről beszélünk az irodaházak esetén, mint a logisztikai, ipari, vagy retail ingatlanok esetében (itt főként a több bérlős bevásárlóközpontokra, retail parkokra gondolok), amelyek kevésbé igényelnek szektorspecifikus ismereteket, ezért jóval több befektető mozog ebben a szegmensben, és emiatt ezen termékek likviditása is nagyobb. A bérlői igények is jóval kevésbé különbözőek, mint a retail vagy logisztikai bérlők esetében, utóbbiaknál ugyanis meglehetősen gyakoriak a teljesen egyedi bérleménykialakítási igények, ami nemcsak jóval költségesebb, de későbbi újrahasznosíthatóságuk is kérdéses” – mondja Erdélyi Gábor.

„Amikor 2008-ban beköszöntött a válság, akkor a szállodafunkció mellett a retail szektor volt a második legérzékenyebben reagáló szegmens, hiszen az emberek lassan felélték a tartalékaikat, növekedtek a hitelek, kevesebbet fogyasztottak, így nehezebb helyzetbe kerültek a bevásárlóközpontok, egyes kereskedelmi szereplők ki is vonultak a hazai piacról. Ezzel szemben egy logisztikai központ teljesen más hatásokra reagál érzékenyebben, ott az egyes iparágakat érintő hatások – mint pl. autóipar – mozgathatják a piacot, és befolyásolhatják az ipari ingatlanok hosszabb távú hozamtermelő képességét. Az irodafunkciónál szintén sajátos tényezők játszhatnak szerepet a piaci folyamatokban, amelyekre kevésbé érzékeny a retail vagy logisztikai szegmens. Természetesen vannak olyan hatások, amelyek mindhárom szegmenst érintik, mint például a gazdasági fundamentumok és a kormányzati intézkedések” – hasonlítja össze a termékeket Vas László, a Diófa Alapkezelő ingatlanbefektetési vezetője.

Expanzióban a hazai ingatlanalapok

A hazai ingatlanalapokba a jobb hozamok reményében a kisbefektetők is öntik pénzt. A nyilvános és zártkörű ingatlanalapok eltérő befektetői köre miatt az utóbbiban kevesebb likvid forrást tartanak, míg a nyilvános alapoknál a kisbefektetők érzékenyebb reakciói miatt a csupán 50-60%-os ingatlanarányt úgy kompenzálják, hogy a biztos termékek mellett kockázatosabb ingatlanokat is vásárolnak. Többek között a Diófa Alapkezelő megvette a Buda Business Centert, az InNove Business Parkot és az Infopark E irodaházát is. „Az Infopark „E” épülete azt példázza, hogy van egy stabil bázisunk, amelyre lehet építeni, így a hosszabb távon megbízható jövedelmet biztosító termékeink mellé esetenként kockázatosabb termékeket is tehetünk, mint például a magasabb hozamokat biztosító városi logisztikai központok. 2014 végén vásároltuk meg a Buda Business Center irodaházat, amely akkor mindössze 51%-os kihasználtsággal működött, jelen pillanatban ez a szám 97%, vagyis az épület jóval a piaci átlagot jelentő hozam fölött teljesít. Ha találunk még ilyen adottságokkal rendelkező terméket, akkor nem zárkózunk el újabb vásárlásoktól. De a jövőben mindenképpen szeretnénk diverzifikálni a portfóliónkat, vagyis az irodafunkció mellett figyeljük a kiskereskedelmi és a logisztikai szegmenst is” – magyarázza Vas László.

„A magyar befektetők szinte soha nem látott részt képviselnek a hazai tranzakciós piacon. A harmadik negyedév végén a teljes volumen közel 30% az ő nevükhöz köthető, hiszen az alacsony kamatkörnyezet a lakossági megtakarítások jelentős részét az ingatlanalapokba irányítja. Egyes alapok képesek éves szinten akár 100 millió eurónyi friss tőkét bevonzani, melynek akár 50-60%-át kellene évente befektetni. Fontos kiemelni, hogy a magyar alapok kevésbé kritikusak Magyarország kockázati szintjével, míg a nemzetközi befektetők eddig sokkal óvatosabbak voltak. Az a pár magyar befektető, aki 2014 elejéig vásárolt Magyarországon kereskedelmi ingatlant, most mind jelentős értéknövekedést tudott technikailag realizálni. A magyar államadósság régóta érő felminősítése várhatóan újabb befektetési hullámot fog generálni, amelyet a kínálati oldal nem biztos, hogy ki tud elégíteni. Nem lenne meglepő, ha újra népszerűek lennének az ú.n. forward tranzakciók, melyek 2006 és 2007-ben is nagy részt képeztek a tranzakciós piacon” – teszi hozzá Vécsey Bence.

Mi várható a jövőben?

A közeljövőben folytatódhat – a szerény bázisadatokhoz képest – dinamikus növekedés a fejlesztési és befektetési piacon, ugyanakkor a régiós országokhoz mérve – Csehország és Lengyelország – jelentősen le vagyunk maradva. Az ő nagyságrendjüket csak minőségi ugrással tudnánk elérni, ez azonban a már ismert tényezők miatt egyelőre nem jelent reális opciót. „Az irodapiacot és a logisztikai piacot nézve aktuális bérleti díjszintek és hozamszintek mellett nem várhatók új fejlesztések. Jelenleg mindkét szegmensben nagyobb a nettó abszorpció, mint az új kínálat, így az üresedési ráta további csökkenése várható, ami előbb-utóbb nyomást fog helyezni a bérleti díjakra és a hozamszintekre. A retail szegmensre is igazak a fenti állítások, azonban itt annyiban nehezebb a helyzet, hogy több korlátozó tényező is adott. Egyrészről a bevezetett plázastop szűri meg az új fejlesztéseket, másrészről pedig a piac jelenleg is telített, tehát nagyon kevés olyan új koncepció létezik, ami hosszú távon életképesnek bizonyulhat. Emellett a finanszírozási környezetnek kell rengeteget javulnia ahhoz, hogy a befektetési és a fejlesztési piac egyaránt meginduljon. Mind a hitelkamatok, mind a finanszírozás mértékében túlzó a különbség a régiós cseh és lengyel piachoz képest, amely mutatók várakozásaink szerint rövid távon közeledni fognak az említett piacok szintjeihez, kérdés, hogy milyen mértékben” – mondja Erdélyi Gábor.

A krízis idején elszenvedett veszteségeket feldolgozta a piac, és immár körültekintőbb stratégiával vásárolnak termékeket. „2008 után a nagy banki hátterű alapok talpra álltak és jól működnek, egyesek jelentős tőkét is vonzottak, vagyis továbbra is bíznak bennük a befektetők. Ha egy kellően diverzifikált portfóliót építünk fel, akkor a váratlan hatások viszonylag jól kezelhetők. Természetesen ezek az alapok is próbálnak megszabadulni a portfólió egy-egy gyengébb elemétől, elkerülhetetlen volt egy-egy leértékelés is időközben, amely az alap hozamára negatív hatással volt. Ma minden szereplő újragondolta a stratégiáját, a portfóliótisztítás mellett olyan elemekkel töltik fel az állományt, amelyek hosszú távon stabil hozamot biztosítanak, illetve ahol látszik egy könnyebb exitlehetőség. Ma már az alapok sokkal megfontoltabbak, a pillanatnyi hozamtermelő képesség mellett igen jelentős szerepet játszik az is, hogy az esetleges értékesítést hogyan lehet realizálni, kik lehetnek a potenciális vevők” – összegez Vas László.

A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv 2015/2016 kiadványban.

SOCIAL BOX