Az ingatlanpiac legjobbjai, akik versenyképessé teszik az irodaházakat

Létesítménygazdálkodás A létesítménygazdálkodás profizmusa az ingatlangazdálkodás egyik kulcsmomentuma a tulajdonosok számára, hiszen a kiadások szakszerű kezelése jelentős költségcsökkenést eredményezett a válságot követő időszakban. Ma már persze nem nagyon lehet tovább csökkenteni a működési költségeket, ellenben még jó néhány területen ésszerűsíthetjük az üzemeltetést, és ezzel további költséget takaríthatunk meg. Ilyen kiemelt terület az energetika vagy a […]

Létesítménygazdálkodás

A létesítménygazdálkodás profizmusa az ingatlangazdálkodás egyik kulcsmomentuma a tulajdonosok számára, hiszen a kiadások szakszerű kezelése jelentős költségcsökkenést eredményezett a válságot követő időszakban. Ma már persze nem nagyon lehet tovább csökkenteni a működési költségeket, ellenben még jó néhány területen ésszerűsíthetjük az üzemeltetést, és ezzel további költséget takaríthatunk meg. Ilyen kiemelt terület az energetika vagy a műszaki berendezések felújítása, korszerűsítése. Sok tulajdonos saját hatáskörben próbálja megoldani a létesítménygazdálkodást, és ezzel együtt a műszaki berendezések felügyeletét, pedig a profik sokat hozhatnak a konyhára.

A Dome FSG abban a szerencsés helyzetben van, hogy a létesítménygazdálkodás mellett energetikával is foglalkozik. Bár ez régebben nem feltétlenül volt fontos a piacon, ma már szinte felér egy győzelemmel, hogy szakembereik segítségével mindkét területet lefedik. Így a két üzletág egymást erősítve dolgozhat azon, hogy a megbízók ingatlanjai még hatékonyabban működjenek, vagyis még több profitot termeljenek.

„Teljes körű kiszolgálást nyújtunk (létesítménygazdálkodás, fit-out és energetikai menedzsment), hiszen a facility menedzsment ma már egy olyan komplex iparág, ahol folyamatosan fejleszteni kell, folyamatosan új megoldásokon kell dolgozni. Tapasztalataink szerint a partnereink preferálják a kvázi egyablakos ügyfélkiszolgálást, vagyis a megrendelő egy cégen keresztül bonyolítja le a megrendeléseit. Mi felelősen gazdálkodunk az ügyfelek pénzével, megpróbáljuk kiszűrni a pazarlást, és a fontosabb területekre összpontosítani a felszabaduló összegeket” – mondja Décsi Gábor, a Dome FSG ügyvezető partnere.

Korszerűsítés

A létesítménygazdálkodás nagyon fontos szegmense a korszerűsítés, felújítás, amely azért meghatározó a magyar piacon, mert az irodaházak túlnyomó többsége 2010 előtt épült, vagyis az értékmegőrzés és -növelés kulcskérdés a versenyképesség megőrzése érdekében. Egy régebbi építésű ingatlan esetében a korszerűsítések valóban problémát okozhatnak, hiszen több generációs műszaki technológiák „együttéléséről” van szó. Ezért a fejlesztéseket egy működő létesítménygazdálkodási modellbe kell integrálni, ahol az integráció a kulcsszó.

„Első körben meg kell nézni az épület legnagyobb költségtételeit, ha itt jelentős megtakarítást tudok elérni, akkor ez nominálisan látványosabb spórolást jelent. Mi 5-10 gyakorlatban kipróbált technikai megoldásra koncentrálunk, amelyek viszonylag kis beruházásoknak tekinthetők, így gyors megtérüléssel és jó energiahatékonysággal számolhatunk. Azonban az odafigyelés néha többet ér, mint egy több tízmilliós fejlesztés. Ha csak egyszerűen kicseréljük a legalább 10 éves berendezéseket, akkor akár több 10%-ot is faraghatunk a költségekből” – teszi hozzá Décsi Gábor.

Rövid távú megtérüléssel számolhatunk a különböző épületfelügyeleti rendszerek kisebb fejlesztéseinél vagy a gépészeti rendszerek komplex beszabályozásával. Középtávú, 3-5 éves megtérülések között említhetjük meg az épület „ráncfelvarrását” (megújult recepció, vizes helyiségek, homlokzat felújítása, hőszigetelés, nyílászárók cseréje), amelyek vonzzák a bérlőket. Hosszút távú (7-9 év) megtérülést eredményezhet a fűtési-hűtési rendszerek felújítása, amely jobban szabályozható szolgáltatást és lényegesen jobb fogyasztást eredményezhet.

Energia menedzsment

Az üzemeltetési költségek több mint fele általában energiafogyasztásra megy el, vagyis a korszerűsítések mellett erre a területre is nagy figyelmet kell fordítanunk. Az ezredforduló utáni ingatlanbumm idején nagy mennyiségben épült irodaházak egyes gépészeti eszközeinek élettartama 15-20 év, amelyeket a következő 5 évben cserélni kell, ez pedig jelentős energetikai szakértelmet igényel. A létesítménygazdálkodás és az energetika itt kapcsolódik szervesen egymáshoz, ráadásul utóbbi területen nagyon látványos a fejlődés, hiszen a technológiai forradalom új módszereket eredményez, amelyeket ésszerűen kell hasznosítani az épületekben.

Mindemellett eljött az az időszak, amikor a bérlők olyat irodaházat választanak, ahol az üzemeltetés színvonala garantálja számukra azt, hogy valóban csak az elfogyasztott energiát kell megfizetniük, és a ház fölösleges veszteségeit nem ők viselik. Az energiastratégia kidolgozása azonban szakértőket igényel, ma már egy tulajdonos saját kútfőből nem képes versenyképes szolgáltatásokat nyújtani, ráadásul a „zöld” irodaházak technológiái speciális létesítménygazdálkodási ismereteket követelnek meg az üzemeltetőtől is.

„Mi a legapróbb részletekig vizsgáljuk a műszaki rendszereket, így például megnézzük, hogy a kazán vagy a légkezelő miért ennyit és ennyit fogyaszt, indokolt-e ez a fogyasztásmennyiség, lehet-e csökkenteni a volument, milyen fajlagos értéket kaptunk m2-re vagy vásárolt energiahordozóra vetítve. Több szempont alapján lehet összehasonlításokat végezni, amelyek a fajlagos energiafogyasztásnál a hatékonyság elégtelenségét is kimutathatják. Ez felmerülhet a műszaki gépek hiányosságai vagy az üzemeltető tevékenységének kevésbé hatékony jellege miatt is, hiszen sok üzemeltetőnél nem a műszaki kompetencián van a hangsúly. Az esetek jelentős részénél ráadásul csak kisebb beavatkozásokra van szükség” – hangsúlyozza Tengeri Attilával, a Dome Facility Services Group energetikai üzletág igazgatója.

Fit-out

De nem elég csak az irodaházak működését és műszaki rendszereit optimálisan működtetni, a falak között a bérlőknek is igényes, ám költséghatékony tereket kell kialakítani, amelyek egyrészt teljes kényelmet kínálnak, másrészt olcsó működést tesznek lehetővé. A specialisták a  projektmenedzsment tevékenység keretében a teljes irodaprojektet lebonyolítják A-tól Z-ig, így a megrendelő jelentős összegeket takaríthat meg, kulcsrakészen kapja meg az új irodáját. A Dome FSG-nél ráadásul azért is szerencsés, hogy egyszerre foglalkoznak fit-outtal és az ingatlanüzemeltetéssel, mert így olyan irodákat alakítanak ki, amelyek hosszú távon üzemeltethetők is, vagyis nem építenek be olyan műszaki rendszereket, amelyek csak viszik a pénzt, de egyáltalán nem szolgálják a dolgozók egészségét.

„A megrendelők jelentős része csupán általános elképzelésekkel rendelkezik, nincsenek kész terveik. Mi éppen ezért igény szerint a teljes projektmenedzsmentet lebonyolítjuk a tervezéssel és a kivitelezéssel együtt. Akár két-három tervet is tudunk prezentálni megfelelő költségelemzéssel. Fontos, hogy a dizájn soha ne menjen a funkcionalitás rovására, hiszen alapszempont a használhatóság és a működőképesség. Meg kell találnunk az arany középutat, hogy az ügyfél által meghatározott költségkeretben a lehető legjobb minőségű és esztétikus anyagokból alakítsuk ki az irodát” – magyarázza Sipos Sándor, a Dome FSG fit-out üzletágának vezetője.

A projektmenedzsment az összes munkafolyamatot kézben tartja, a szakemberek tevékenységét összehangolja, így időt, energiát és pénzt spórol meg. Az ár-érték arány is nagyon fontos, hiszen lehet, hogy egy szőnyeg most 20%-kal olcsóbb, de például két év múlva dobhatjuk ki. Ugyanúgy nem biztos, hogy egy drága dizájnbútort kell választani, egyéb ügyes megoldásokkal ugyanazt a hatást is elérhetjük a szituációtól és helytől függően. A kivitelezés és tervezés során a használhatóságot, az esztétikát és az üzemeltetést is szem előtt tartva, igyekszenek költséghatékonyan és környezettudatosan elérni a végeredményt.

Kövessen minket FacebookonInstagramonLinkedinen

SOCIAL BOX