Milyen ingatlanba érdemes most fektetni Magyarországon? Merre tartunk?

– Kezdjük egy furcsa antréval! Bár a hazai piachoz képest hatalmas összegről van szó, játsszunk el a gondolattal, hogy Önt megbízza egy globális befektető azzal, hogy 100 milliárd forintot költsön el a magyar piacon 3 hónap alatt.

– Ha valóban születne egy olyan felsőbb döntés, hogy 3 hónap alatt cirka 300 millió eurót költsünk el a magyar piacon, akkor nem kis kihívással kellene szembenéznünk. Főként, ha ez az összeg teljességében saját tőke lenne. Ez az összeg közel a 2015-es befektetési volumen fele, de még 2016 első negyedéves eredményénél is több, amikor cirka 200 millió eurót regisztrálhattunk, amelynek 80%-a az irodapiachoz kötődött. Egy ilyen döntés hatalmas árfelhajtó erővel bírna, és nagy nyomást helyezne a hozamokra.

– Bár a magyar piac nem feltétlenül alternatívája a fejlettebb nyugati, vagy akár a lengyel és cseh piacoknak, mégis egyre nagyobb volumenű befektetéseket látunk. Mi ennek az oka?

– Ami elképzelhető, és az utóbbi időkben ez egyre gyakoribb, hogy a befektetők nem csak ingatlant vesznek meg, mint pl. a Zeus Capital a Váci Cornert, hanem meglévő, működő szervezeti egységekkel társulnak (Morgan Stanley – Wing) vagy adott esetben meg is vásárolják azokat. Utóbbi megoldásra több példát is láthattunk az elmúlt időszakban, pl. CPI – Ablon, TPG – Trigranit, Lone Start – GTC. Hallani továbbá, hogy jönnek mások is (pl. Blackstone), de több, korábban kizárólag private equity-vel foglalkozó társaság is nyitott az ingatlanpiac irányába.

– Térjünk vissza a valóság talajára! Konkrétan melyek a legkeresettebb ingatlantípusok ma Magyarországon, miért, és kik a vásárlók?

– A számok alapján az elmúlt időszakban az iroda dominált, azonban a piacon ismert (de meg nem erősített) információ, hogy folyamatban van több jelentős „A” kategóriás retail eszköz eladása is. Iroda esetében jelentős mennyiségű projekt van készülőben – több mint 200 ezer m2 –, amelynek egy része már előre bérbeadott, azonban így is marad egy igen jelentős spekulatív elem – ez biztosan kihatással lesz a befektetési keresletre.

– Mi a helyzet a raktárpiacon, hiszen ez mintha mostohagyerek volna a másik két fő eszköz mellett? Bár az utóbbi hónapokban ezen a téren is megjött a fejlesztők étvágya, ami remélhetőleg a befektetőkre is jótékony hatást gyakorolhat.

– A logisztika nagy lehetőségeket tartogat, hiszen régiós viszonylatban továbbra is nagy a hozamkülönbség, a bérleti díjak viszont itt jóval alacsonyabbak. Az e-kereskedelem óriási fejlődésével a logisztika/szállítmányozás kérdésköre egyre nagyobb hangsúlyt kap (Londonban pl. az Amazon 1 órán belül szállít), ehhez persze szükséges a megfelelő hálózat kialakítása is. Ebben lehet nagy szerepe az un. city logisztikának (barnamezős logisztika), amely hosszú távon – átminősítést követően – akár lakó funkcióvá is alakulhat (további látens felértékelődést tartogatva). Városon belül, könnyen megközelíthető helyen lévő raktár egységeket is jó eséllyel lehet értékesíteni, amelyekből azért van bőven a belső kerületekben is (XIII., IX. stb.).

– A bérlakáspiac is szárnyal, a budapesti belvárosban jó vételre vadásznak a kisbefektetők. Itt mire számíthatunk?

– Valóban, illetve ezek mellett megjelentek új érdekes ingatlantípusok is, itt azonban az egy intézményi befektetőnek nehézséget jelent a megfelelő volumen kialakítása tekintettel az ország 10 milliós lakosságszámra (és továbbra is Budapest messze dominál). A lakóingatlanok áremelkedésével együtt nőhet az önkiszolgáló raktárak (’self-storage’) népszerűsége, mely tovább bővítheti a city logisztika piacát. Másik nagyon érdekes ágazat a diák-bérlakáspiac, és jó látni, hogy itt is van előrelépés. Globális szinten ez egy nagyon jelentős befektetési piac, nem beszélve általában a bérlakáspiacról, mely más korcsoportnak, de hasonló funkciót/szolgáltatást biztosít.

– Melyek azok a speciális különbségek az iroda, a retail vagy éppen az ipari ingatlanpiac eszközei között, amelyek meghatároznak egy-egy befektetést?

– Általánosságban elmondható, hogy bármilyen ingatlantípusnál a flexibilitás és a fenntarthatóság a kulcsszavak. Az iroda esetében a rugalmasság, a könnyen alakíthatóság és a város vérkeringésébe történő jól integrálhatóság emelhető ki. Retail esetében nem csak a lokáció és a bérlői mix fontos, hanem, hogy az ottlét és a vásárlás igazi élmény legyen. Vagyis legyen meg az a plusz egyediség, amiért az oda látogató jól érzi magát az adott kiskereskedelmi létesítményben. Az ipari szegmensben a hatékonyságot, megújuló technológiát alkalmazó létesítmények népszerűek (és nem zárnám ki, hogy közép-, hosszútávon ezeknek dron kompatibilisnek is kell lenniük).

– Mi a helyzet az ingatlanalapokkal? Ugye az amerikaiak már megjelentek, érkezett egy német is, illetve a magyarok már jó ideje vásárolnak.

– Tény, hogy mind a mai napig nagyon jelentős a hozamvadászat: jelen állapotban Magyarország (Budapest) vonzó alternatívát kínál a befektetőknek. Az amerikaiak mellett nézelődtek pl. dél-afrikai társaságok is. Jellemző továbbá, hogy egyre komplexebbek az ügyletek, hiszen a magasabb hozam reményében többet munkát hajlandók beletenni akár a struktúra kialakításába is. Mindemellett az állami vásárlások továbbra is tartanak, elég csak az MNV által megvásárolt Hungexpóra gondolni, vagy a napokban bejelentett újabb 4 kereskedelmi ingatlanra. Valamint természetesen a piaci szereplők is keresik a további portékát, azonban ez egyre nehezebb (vagy drágább). Minap beszélgettem egy helyi befektetővel, aki arra panaszkodott, hogy kezdenek kiszorulni, miközben pár évvel ezelőtt még nem volt igazán versenytársuk a piacon. Viszont a külföldi érdeklődés amilyen gyorsan jött, olyan gyorsan el is tűnhet, ha számára kedvezőtlen itthoni vagy külföldi körülmények alakulnak ki.

– Mit hozhat a jövő?

– A technológiai újításoknak köszönhetően jelentős társadalmi változások mennek végbe: az emberek mobilitása megnőtt, jelentős méreteket ölt az urbanizáció. Talán ezért is nem meglepő, hogy az új kor kihívásai miatt az RICS-en belül külön csoport foglalkozik a gazdasági, környezeti és társadalmi kihatásokkal és a jövőt illetően különböző szenáriókat vizsgálunk, pl. a big data tekintetében. A mobilitás növekedése alapjaiban fogja megváltoztatni, hogy miként (és hol) dolgozunk és vásárolunk, nagyon érdekes új ingatlantípusok jelentek meg a piacon, amelyek később egyre nagyobb szerepet kapnak majd.

Az RICS szakmai véleménye szerint az egységes nemzetközi szabványok bevezetése a politikai és gazdasági vezetők, a nemzetközi befektetők és az ingatlanpiaci szakemberek számára egyaránt azonnali és hosszú távú előnyökkel jár, mivel elősegítik a megalapozott döntéshozatalt. Ugyanakkor a szabványok alkalmazását egyre inkább igénylik az ügyfelek is. Így végeredményben a szabványok elősegíthetik a globális tőkeáramlást és a gazdasági növekedést.

Kövessen minket Facebookon, Instagramon, Linkedinen