Tele lesznek az új irodaházak! Nőni fognak a bérleti díjak – Interjú Futó Gáborral

– Sorra jelentik be a fejlesztéseket, egyre több telken serényen dolgoznak a kivitelezők. A „hét szűk esztendőhöz” képest jelentős volumen jelenhet meg a piacon. Nem érzékelhető már most túlkínálat a közeljövőre nézve? – Jelenleg nincs túlkínálat, mert nagyon erős a nettó bérlői felszívás. Ezt igazolja, hogy az elmúlt időszakban folyamatosan csökkent az üresedési ráta, most […]

– Sorra jelentik be a fejlesztéseket, egyre több telken serényen dolgoznak a kivitelezők. A „hét szűk esztendőhöz” képest jelentős volumen jelenhet meg a piacon. Nem érzékelhető már most túlkínálat a közeljövőre nézve?

– Jelenleg nincs túlkínálat, mert nagyon erős a nettó bérlői felszívás. Ezt igazolja, hogy az elmúlt időszakban folyamatosan csökkent az üresedési ráta, most 10,3%, ráadásul a fejlesztés alatt álló irodaházak jelentős része előbérleti szerződéssel rendelkezik. Véleményem szerint érdekes módon az üresedés nem az „A”, hanem inkább a „B” kategóriában lesz erős, hiszen a cégek a gazdasági fellendülés okán a „B” kategóriás lokációkból az „A” kategóriás épületekbe költöznek.

– 2018-ban még inkább „helyzet” lesz a piacon, hogy így fogalmazzak, hiszen még több irodaház kerül a piacra. Számítások szerint a mostani beruházásokkal együtt 2018 végéig mintegy 300 ezer négyzetméternyi új munkatérrel kalkulálhatunk.

– Most még nem tudjuk megmondani, hogy 2018-ban hogyan alakul a piac e tekintetben, viszont mi derűlátóak vagyunk, és a Corvin Sétány keleti tömbjében a Corvin Science & Technology Parkban a Nokia Tower mellé tervezett, 27 ezer m2-es irodaházat gyorsan bérbe fogjuk adni, sőt, lehet, hogy már előbérlettel fog indulni a fejlesztés. A Nokia Tower-nek is már a beruházás előtt biztosított volt a jövője. Kétségtelenül nagyon nagy az új irodaterületek volumene, de jelentős részük már előbérlettel rendelkezik.

– De mégis, ha megjelenik az a 300 ezer m2-nyi új terület a piacon, akkor az milyen következményekkel járhat?

– Ha a gazdasági növekedés folytatódik, akkor valószínűleg az új állományt felszívja a piac. A jó lokációjú telkek fogynak, de Budapest külső területein még nagy potenciállal rendelkező fejlesztési területek vannak. A lényeg, hogy közel kell lenni a metróhoz. Egy villamosmegálló még belefér a dolgozók mindennapjaiba, de annál távolabb már nagy hátrányt szenved el egy irodafejlesztés. Így például a Budapest ONE helyszíne Kelenföldön a főváros egyik legnagyobb tömegközlekedési központjában, intermodális csomópontjában helyezkedik el. Van még néhány ígéretes fejlesztési lokáció, de persze a Váci úthoz hasonló adottságú helyszínből kevés van.

– Hogyan változhatnak a bérleti díjak, hiszen csökken az üresedési ráta, egyre nagyobb a mozgás a piacon?

– A kivitelező cégek számára egyre nagyobb kihívást jelent a munkaerőhiány, melynek következében a kivitelezési költségek 12-15 hónap alatt közel 25 százalékkal nőttek. Ez az emelkedés a bérleti díjakban is tükröződni fog. A bérleti díjak 10-20%-kal emelkednek, de még ez is teljesen elfogadható árszint, hiszen összehasonlításképpen egy belvárosi budapesti iroda így is olcsóbb lesz, mint egy külső lokációban elhelyezkedő varsói ingatlan bérleti díja. De alapvetően nem lényeges tényező a bérleti díj egy nemzetközi cég esetében, hiszen amikor egy vállalat Magyarországra vagy Csehországba hozza az egyik központját, a bérleti díjakban megfigyelhető egy-két eurónyi különbség meg sem közelíti azt a nagyságrendet, amit elkölt a HR-divíziójuk. Az a lényeg a cégek választása során, hogy hol van megfelelő munkaerő és hol kapnak állami szubvenciót. Például Romániában jelentős összeget kapnak – adókedvezmények és EU-s pénzek formájában – a betelepülő vállalkozások, ezért hozzánk is több vállalat érkezne, ha az ipari szektor mellett a kutatás+fejlesztést is jobban támogatnánk.

– Térjünk vissza a Budapest ONE-ra, amelyet már évek óta terveznek. Mikor indul el végre a projekt?

– A Budapest ONE irodapark most kapta meg az építési engedélyét, és jövőre már elkezdődik a fejlesztés. A 70 ezer négyzetméternyi irodaprojektet három fázisban szeretnénk megvalósítani. A leendő ingatlanegyüttes ikonikus jellege és magas műszaki tartama miatt kicsit magasabb bérleti díjjal kalkulálunk, mint például a Váci úton.

– Ráadásul a közelben épül az Etele Szolgáltató Központ is, amely szintén Futureal-projekt.

– Az irodapark és a közeli Etele Szolgáltató Központ nagyjából egyszerre fog elkészülni, amely jelentős szinergiahatást jelent, hiszen a kereskedelmi területek biztosítják a pályaudvar és a metró végállomás infrastruktúrájának a szolgáltatási hátterét. A nyugati városokban is a nagy közlekedési csomópontokon, mint például a repülőtér vagy a pályaudvar, integráltan megtalálunk egy széles körű kereskedelmi és szolgáltatási palettát. Naponta 150 ezer ember fogja élvezni az Etele Szolgáltató Központ kínálatát, sőt, a bevásárlóközpont hatására mintegy 25%-kal fog nőni a metró forgalma. A mi két beruházásunk akár egy millió négyzetméternyi fejlesztési területet is katalizálhat Kelenföldön.

Kövesse a realista.hu hírportált a FacebookonInstagramonLinkedinen.

SOCIAL BOX