Befektetési célpont lett Magyarország. Merre halad az ingatlanbefektetési piac?

Bár 2015-ben Lengyelország és Csehország vonzotta a közép-kelet-európai régióban befektetett 9 milliárd euró 76%-át, Magyarországon is növekedést tapasztalhattunk. A CBRE adatai szerint 2016 első hat hónapjában a régiós országokba (Oroszország nélkül) irányuló kereskedelmi ingatlan-befektetések 59 százalékkal haladták meg a tavalyi év első félévében regisztráltat és több mint 5 milliárd eurót tettek ki. A várakozások szerint az év második fele is jól alakul majd, a régió minden országa kiválóan teljesít. Az év felénél az azt megelőző egy év befektetési volumene már megközelítette a 2007-ben mért legmagasabb összeget.

Fundamentumok és hozamok

Magyarországon szintén látványosan fejlődik a piac, amelynek oka természetesen az is, hogy a válságban nagyon mélyre jutottunk. Amíg a CBRE adatai szerint 2014-ben 464 millió eurót, addig 2015-ben már 747 millió eurót tett ki az ingatlanbefektetések volumene, vagyis az emelkedés 61%-os volt. Idén is folytatódott a fellendülés, hiszen már az első félévben túlszárnyaltuk az egész tavalyi éves nagyságrendet. Az első félév során eddig 734 millió euró értékben cseréltek gazdát jövedelemtermelő kereskedelmi ingatlanok, emellett további 105 millió euró értékben vásároltak egyéb – nem jövedelemtermelő – ingatlanokat. Így 2016 első felében megközelítőleg 80%-kal emelkedett a befektetési volumen 2015 azonos időszakához képest.

A pozitív trend várhatóan tovább folytatódik, hiszen Magyarország piaci fundamentumai egyre vonzóbbak, amelyeket egyre több nemzetközi befektető respektál. A finanszírozás egyre versenyképesebb, egyre több nagyméretű tranzakció realizálódik olyan hozamszinten, amilyenre évek óta nem volt példa. Az első osztályú ingatlanok hozamai az irodák, a bevásárlóutcai kiskereskedelmi ingatlanok és a kiskereskedelmi raktárak esetében is csökkentek. Bár még így is Budapest nagyon vonzó, hiszen a hozamszint majdnem kétszerese a nyugat-európai országokban jelenleg elérhető hozamoknak. Ráadásul idén mindhárom meghatározó hitelminősítő (Fitch Rating, S&P, Moody’s) visszaemelte a befektetési ajánlású kategóriába a magyar államadós-besorolást, az ingatlanbefektetések mellett további hozadék, hogy kedvezőbb hozamkörnyezet, nagyobb likviditás alakulhat ki a magyar állampapírok piacán, olcsóbban lehet majd finanszírozni a gazdaságot, a hiteleket és az államadósságot.

„Az egyre kiegyensúlyozottabb piaci környezetben a vevők és az eladók árelképzelései közelítenek egymáshoz, ami a befektetési volumen növekedésében is tükröződik. A hozamok némi csökkenése tapasztalható, a nemzetközi befektetők visszatérése a magyar piacra egyre erősödik, amivel olyan befektetési eszközök is fókuszba kerülnek, amelyek az utóbbi években nem voltak jellemzőek a hazai piacon. Nagy a befektetői étvágy, kiéleződött a verseny a stabil termékek iránt. Régiós összehasonlításban Budapest hozamkülönbsége valamelyest csökkent, de Prága és Varsóhoz képest még mindig versenyképesebb árakat kínál. Természetesen egy ország megítélése nem csak a hozamszinteken múlik, egy befektető részére az ország gazdaságának teljes körű vizsgálata szükséges. A csökkenő üresedési ráták, intenzív bérlői kereslet a piac szinte minden szektorában tapasztalható, ezért – elsősorban a jó minőségű, kiválóan bérbeadott ingatlanok esetében – a hozamok további csökkenésére számítunk a következő években. Ugyanakkor nem gondoljuk, hogy elérjük a 2008 előtt tapasztalt hozamszinteket, a befektetők nagy része tart ugyanis egy buborék kialakulásától” – elemzi a piacot Vas László, a Diófa Alapkezelő ingatlanbefektetési vezetője.

Kik és mit vesznek?

Valamennyi szektorban gazdát cseréltek prémium ingatlanok, de a másodlagos termékek iránt is stabil, erős kereslet figyelhető meg, amely az évek óta javuló piaci fundamentumokkal és a befektetők magasabb kockázatvállalási hajlandóságával magyarázatható. Nem meglepő, hogy Budapest is vonzza az olyan nemzetközi piaci szereplőket, akik eszközportfóliójuk jövedelmezőségét és sokrétűségét egyformán fontosnak tartják. 2016-ban olyan befektetők léptek a hazai piacára, mint például a Zeus Capital és a KGAL, de további szereplők is érkezhetnek.

A folyamatosan aktív hazai ingatlanalapok továbbra is jelentős tranzakciókat bonyolítanak le. Az adatok alapján az ingatlanalapokba áramlik a friss tőke. Így például az idei év első félévében rekordmennyiségű tőke érkezett az OTP Ingatlanbefektetési Alapba, mintegy 20 milliárd forinttal növelve a kezelt vagyon nagyságát, így nettó eszközértéke átlépte a 100 milliárd forintos vagyonküszöböt, amely nyolc éve nem látott mértékű tőkét jelent. A beáramló forrás nagy részét magas hozamtermelési képességgel rendelkező ingatlanok vásárlására fordítja az Alap.

A Diófa Alapkezelő által kezelt Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap nettó eszközértéke pedig november elején 119 milliárd forint volt, a kereslet túlnyomó többsége lakossági oldalról érkezik. A hazai alapok mellett egyre jelentősebb súlyt képviselnek az amerikai kockázati tőkebefektetők, sőt, már a német intézményi befektetők is megjelentek, bár az aktivitás még nagyságrendekkel elmarad a 2008-as szinttől. Egyre több európai, észak-amerikai, dél-afrikai és távol-keleti intézményi befektető preferálja Európán belül a mi régiónkat, ahol a kereskedelmi ingatlanok nagy hozamot ígérnek, és hosszú távon nyereségesen működnek.

„Nagyon meggyőző mértékű befektetési volumen előrejelzés várható 2016-ra és nagyon örülünk, hogy önmagában a mi befektetésünk adja ennek kb. a 15%-át, nem beszélve arról, hogy a folyamatban lévő értékesítési törekvésünk révén ez tovább növekedhet. Fontos szeletét adva tehát a befektetési piacnak, illetve látva az egyéb tranzakciókat is, én azt gondolom, hogy az irodaépület szegmensben továbbra is jellemzően a prémium termékek vonzóak. Örömmel látjuk, hogy most már tényleg megjelentek a külföldi befektetők az eddigi hazai vásárlók hegemóniája után, ahol a célzott kereskedelmi ingatlanok palettája szélesebb volt” – mondja Gulyás Ede, a CA Immo hazai ügyvezetője.

Élvonalban a Diófa

A Diófa Alapkezelő portfóliójába nemrég bekerült a Váci úti irodafolyosón októberben átadott 12.700 m2-es V17 irodaház, amely az E.On hazai székházaként működik. De az alapkezelő megvette idén a Reconcept Ingatlanalaptól a 2.000 m2-es Tabán irodaházat is, amely Budapest kimagasló mikrokörnyezetében, korához képest kiváló műszaki tartalommal, és majdnem 100%-os bérbeadottsággal rendelkezik. Ezekkel a sikeres tranzakciókkal az alapkezelő kilenc budapesti épületre bővítette irodaház-portfólióját, amelynek összterülete meghaladja a 100.000 négyzetmétert.

A Diófa Alapkezelő Zrt. idén két bevásárlóközponttal is bővítette ingatlanállományát. Az akvizíciók keretében a 26.000 négyzetméteres kispesti Europark és a 13.000 négyzetméteres Zala Park került az Alap portfóliójába. Mindemellett a Park Center 10 strip mall típusú kiskereskedelmi központját is megvásárolták, így az Alap kiskereskedelmi portfóliója összesen 57.500 négyzetméter bérbeadható területtel nő. Az ingatlanok Pécsen, Dunaújvárosban, Székesfehérváron, Szombathelyen, Ajkán, Szentesen, Kazincbarcikán, Kiskunhalason, Esztergomban és Budakeszin helyezkednek el.

„A Diófa Alapkezelő a befektetési stratégiájának köszönhetően olyan diverzifikált ingatlanportfóliót épített fel, amelyben iroda, logisztika, kiskereskedelmi ingatlan és hotel egyaránt megtalálható. Az elmúlt 2,5 évben az Alapkezelő 320 millió euró értékben valósított meg ingatlanbefektetési tranzakciót ebben a négy szektorban. A változó piaci környezet rugalmas hozzáállást igényel az ideális befektetési politika kialakításához, új piacok és termékek felé nyitás elengedhetetlen, és akár „value added” befektetési termékek irányába is érdemes fordulni, de a fókuszban továbbra is az iroda, illetve a kiskereskedelmi ingatlan marad. Ugyanakkor számunkra a befektetés nem csupán további ingatlan tranzakciókban valósulhat meg. A portfóliónkban számos olyan ingatlan található, amely fejlesztési potenciállal rendelkezik, ennek kiaknázása fontos lépés lehet az adott ingatlan értékének növelése érdekében. Nem csupán befektetőink bizalma igazolja sikeres befektetési politikánkat, hanem hazai és nemzetközi piaci szereplők is, akikkel sikerült hosszú távú partneri kapcsolatot kialakítani” – magyarázza Vas László.

A legnagyobb iroda-deal

A budapesti irodapiac sokszínűségét jelzi, hogy több alpiacon is kötöttek jelentős deal-eket. A TriGranit és a Heitman LLC közösen értékesítették a 70.400 négyzetméter bérbeadható területtel rendelkező, négy épületből álló Millennium Towers irodakomplexumot 175 millió euró értékben a CA Immo részére. Ez a tranzakció a magyar irodapiac mindenkori legnagyobb értékű és méretű irodaépület értékesítése. A 2006 és 2011 között fejlesztett komplexum olyan nagy nemzetközi cégek hazai központja, mint a Vodafone, a Morgan Stanley, az Oracle, a K&H Bank, a Lexmark vagy a Nestlé. Ez a nagy volumenű befektetés is jelzi, hogy annak idején érdemes volt a Soroksári út bevezető szakaszán egy új városi alközpontot építeni kereskedelmi és kulturális funkciókat telepítve, hogy ezzel is bővítsék a belvárosi zónát.

„A CA Immo befektetési célpontjai Magyarországon a stabil és fenntartható jövedelmezőséggel rendelkező irodaépületek. Ez alatt értjük az ésszerű bérleti díjakat, melyek a jövőben adott esetben még növekedhetnek is, a kiemelkedő bérbeadottságot, amely üresedés esetén piaci átlag alatti időtartamon belül újra hasznosítható. Ezeket nagy mértékben segíti a kiemelkedő lokáció és vonzó környezet, valamint a hatékony alaprajz. Másfél évtizedes ingatlankezelési tapasztalataink alapján pedig az épületek megfelelő karbantartása és üzemeltetése mellett ezek egy fenntarthatóan működőképes egységet alkotnak. A Millennium Towers minden alapfeltétellel rendelkezik a fentiek közül. A remek fejlesztési érzékkel épített ingatlancsoport vonzereje és a mi vagyon- és létesítménygazdálkodási ismereteink minden bérlő számára sokáig vonzóak lesznek” – hangsúlyozza Gulyás Ede.

Mindenki belehúzott

Számos jelentős tranzakcióról számolhatunk be a teljesség igénye nélkül. Az OTP Ingatlanbefektetési Alap ebben az évben két nagy értékű, magas minőségű logisztikai ingatlannal is bővítette portfolióját, egy 30 ezer négyzetméteres győri raktárbázissal és egy 35 ezer négyzetméteres gyáli logisztikai ingatlannal. A két ingatlan teljes kihasználtság mellett működik, a bérlők tőkeerős hazai és multinacionális cégek közül kerülnek ki, így az ingatlanok hosszú távon is stabil jövedelemtermelő képességgel rendelkeznek.

A HB Reavis Váci úton elhelyezkedő prémium kategóriás Váci Corner Offices irodaházát a Zeus Capital Management által képviselt befektetői csoport vásárolta meg. A német KGAL alapkezelő pedig az Eiffel Tér irodaházat vette meg. Bár 2015 végén történt, de érdemes megemlíteni, hogy az Erste Ingatlan Alap az Astorián található ikonikus irodaházat, az East-West Business Centert vásárolta meg, majd idén a Horizon Development által fejlesztett Promenade Gardens irodaház telkét is megvette, de amíg az építkezés folyik, addig a felépítmény a fejlesztő tulajdonában marad. A Park Atrium irodaházat, amely a Deloitte, ING és Roche magyarországi központjaként szolgál, a német befektetéskezelő Corpus Sireo által kezelt alap vásárolta meg a GLL Real Estate Partners által menedzselt Accession Fundtól.

De a Magyar Nemzeti Bank alapítványai is egyre nagyobb szerephez jutnak a hazai befektetési piacon, hiszen a Pallas Athéné alapítványok vagyonát kezelő Optima Befektetési Zrt. megvásárolta a Wingtől a Millenáris Irodaház Classic és Avantgarde épületeit, valamint a Buda Palotát, ahol a felújítás után 18 ezer m2-nyi irodaterület áll majd a bérlők rendelkezésére. Emellett a Debreceni Innovációs Tudásparkban működő 13.600 m2-es irodaházat is megvették, amelynek jelenlegi bérlője az IT Service Hungary. Emellett megvásárolták a Váci út 160-168. szám alatt található, három telekből álló területet, 55,2 millió euróért: a mintegy 7 és fél hektáros telken több mint 200 ezer négyzetméteren iroda, kereskedelmi terület, valamint lakások építhetők. 

Megjelent az Ingatlan Évkönyv 2016 kiadványban. Az ingatlanevkonyv.hu oldalon ingyenesen megrendelhető.

Kövesse a realista.hu hírportált a Facebookon, Instagramon, Linkedinen.