A magyar ingatlanpiac nagykorúvá vált – nagyinterjú Noah Steinberggel

– A WING Zrt. több évtizede van jelen a magyar ingatlanszektorban, fontos szereplője a hazai fejlesztési, befektetési, üzemeltetési és bérbeadási piacnak. Adódik az alapvető kérdés, még ha persze nem könnyű is választ adni: hogyan változott a magyar ingatlanpiac az elmúlt évtizedekben, honnan indultunk el és hol tartunk jelenleg? – A magyar ingatlanpiac is ugyanúgy folyamatosan […]

– A WING Zrt. több évtizede van jelen a magyar ingatlanszektorban, fontos szereplője a hazai fejlesztési, befektetési, üzemeltetési és bérbeadási piacnak. Adódik az alapvető kérdés, még ha persze nem könnyű is választ adni: hogyan változott a magyar ingatlanpiac az elmúlt évtizedekben, honnan indultunk el és hol tartunk jelenleg?

– A magyar ingatlanpiac is ugyanúgy folyamatosan fejlődik, mint az ember, az idő haladtával egyre tapasztaltabb és tanultabb lesz, miközben egyre több kvalitással rendelkezik. Ma már érettnek tekinthetjük a magyar ingatlanpiacot, az ágazatban régóta dolgozó hazai szereplők professzionálisan végzik a munkájukat. Sok vállalat kiváló teljesítményt nyújt, hiszen miközben átéltünk prosperáló és nehéz időszakokat, megedződtünk és hatalmas know how-ra tettünk szert. A magyar piac érettsége azt jelenti, hogy a kínált termékek a világon bárhol megállják a helyüket, és az egyes tevékenységi ágak is nemzetközi szinten teljesítenek. Itt számos szakterületet megemlíthetünk, mint például a projekttervezés, a fejlesztés, a kivitelezés, a befektetés vagy éppen az üzemeltetés. Fontos hangsúlyozni, hogy a sikeres vállalatok kritériumai nem változtak. A WING egy megbízható, tisztességes, professzionális és szakmailag felkészült cég. Jó teljesítményének alapja a minőség iránti elkötelezettség, valamint az etikus és kemény munka. 

– De azért ott motoszkál az emberben a kisördög: mégis mennyivel vagyunk még lemaradva Nyugattól?

– Meggyőződésem szerint az elmúlt időszakban épült ingatlanok nem maradnak el a hasonló típusú nyugat-európai fejlesztések színvonalától.

– Az érési folyamat azt is jelenti, hogy minden piaci szereplő jelentős tapasztalatok birtokában tudatosan cselekszik. Hogyan alakult az idők folyamán a bérlők és a fejlesztők viszonya, hiszen a beruházások végfelhasználói mégiscsak a bérlők?

– A bérlők egyrészt ma már sokkal szofisztikáltabban döntenek és keresnek a piacon megfelelő bérleményt, sokkal jobban tudják, hogy valóban mire van szükségük, hiszen számtalan tapasztalatot szereztek az elmúlt években. Világos elképzelésekkel érkeznek: hogyan képzelik el az irodájuk vagy az üzletük megjelenését, térbeli szerkezetét, egyre lényegesebb számukra a hatékony üzemeltetés és a környezettudatosság. Másrészt jelentősen változtak is az igényeik, mi pedig a WING-nél elkötelezettek vagyunk abban, hogy kiszolgáljuk az új igényeket, és korszerű, modern tereket hozzunk létre. Magyarországon is sok cég számára fontos, hogy a legtehetségesebb kollégákat magukhoz csábítsák; természetesen a fizetés is alapvető szempont, de a munkakörnyezet szintén jelentős súllyal esik latba a választásnál: a fiatal munkavállalók alaposan mérlegelnek, például hogy az adott cégnél milyen irodatérben tölthetik a napjaikat, vagy, hogy milyen szolgáltatások állnak rendelkezésre.

– A WING fejleszti a Magyar Telekom és az Ericsson új székházát is. Mennyiben igényel más megközelítést egy technológiai vállalat igényeit kiszolgálni, ahol nyilvánvalóan nagyon fontos maga a technológia, a magas szintű műszaki tartalom és ahol többnyire fiatal, Y-generációs kollégák dolgoznak, akik már egészen más mentalitással rendelkeznek és más munkakultúrát képzelnek el maguknak?

– Mindkét cég magas műszaki igényeket támaszt, hiszen különleges technológiai rendszerek kerülnek az új székházakba, amelyeket jövőre fogunk átadni. Az épületekben a nagy nyitott terek fognak dominálni, de a rugalmasság jegyében sokféle munkateret alakítunk ki. Fontos szerepet játszanak majd a közösségi helyiségek, hiszen az együttműködésnek különösen fontos szerepe lesz és lényeges, hogy a közös munka mellett legyenek nyugodt terek is, ahol lehetőség lesz a nagyobb összpontosítást igénylő, elmélyült munkára. A környezettudatosság és dolgozói well-being szintén alapvető szempont az épület technológiai kialakítása során, itt említhetjük meg többek között a friss levegő és a természetes fény jelentőségét.

– Ezek alapvetően BTS-fejlesztések, vagyis mintha a WING most erre specializálta volna a fejlesztői tevékenységét.

– A székház-projektek valóban jellemzőek ránk, hiszen az Ericsson és a Magyar Telekom projektek előtt nemrég adtuk át az E.ON székházát a Váci úton, de korábban a Philip Morris, a GE, az Allianz vagy éppen a Magyar Televízió központját is mi építettük. Az idők folyamán megtanultuk, hogyan lehet a nagybérlők számára szofisztikált módon előkészíteni egy ingatlant és hosszú távon is megfelelő megoldást biztosítani. A szemléletünk középpontjában az áll, hogy partnerségre törekszünk a bérlővel. A legfontosabb a bizalom és korrektség, hiszen a partnerünk bízik abban, hogy mi határidőre azt a tartalmat biztosítjuk számára, amelyben megállapodtunk. Ezen túlmenően célunk, hogy az irodaházat hatékonyan üzemeltessük mind a bérlő, mind a saját érdekünkben.

– A spekulatív fejlesztési piac nagyon megégette magát a válság során. Most mintha kisebb szerepük lenne a beruházásokat tekintve. Milyen jövőt jósol Ön a spekulatív fejlesztéseknek?

– A BTS és a spekulatív fejlesztés között markáns különbség, hogy utóbbi esetben általános igényeket próbálunk kielégíteni, míg a testre szabott beruházásoknál tudjuk, hogy kinek szánjuk az épületet és a belső tereket, ismerjük az igényeiket, tudjuk, hogy a bérlő hogyan fogja hasznosítani az ingatlant. Prudens ingatlanfejlesztő vállalatként arra törekszünk, hogy egy új fejlesztés elindítása előtt már rendelkezzünk bizonyos szintű előbérlettel.

– Nem csak a fejlesztések dübörögnek, nagyon erős a befektetési piac is, Magyarországon új csúcsok dőlnek meg volumen tekintetében. A fejlesztő a beruházás indításakor tudja-e előre, hogy az új épületet eladásra vagy hosszú távú üzemeltetésre szánja?

– Mi alapvetően úgy indítjuk el a fejlesztéseinket, hogy azokat hosszú távú bérbeadásra és üzemeltetésre szánjuk, ahol a legfontosabbak a hatékonyság és a magas minőségű megoldások, mind a műszaki tartalom, mind a funkcionalitás terén. Fontos, hogy a végfelhasználók meg legyenek elégedve a bérleményekkel. A projektjeink értékesítését a piaci viszonyok és a WING igényei határozzák meg, illetve az, hogy mi befektetők is vagyunk, kész termékeket is vásárolunk. Olyan ingatlanok megvásárlásában vagyunk érdekeltek, amelyek piaci rést jelenthetnek a nemzetközi és hazai befektetők tevékenységében.

– A közép-európai magasabb hozamok vonzzák a befektetőket. Most a hazai hozamok is csökkennek, ezek hogyan hatnak a piacra?

– Nem csak Magyarországon csökken a hozam, hanem a nyugati államokban is, vagyis a hozamkülönbségek nagyjából megmaradnak. Ez érvényes Közép-Európára is, az eltérések megmaradtak és mivel Varsóban és Prágában alacsonyabb értékekkel számolhatunk, mint Budapesten, ez pozitív hatást gyakorol a versenyképességünkre. A hozamszinteket több tényező határozza meg. Egyrészt a dollár, az euró és a forint alapkamatai, melyek jelenleg nagyon alacsonyak, másrészt fontos, hogy a piaci szereplők mennyire ítélik kockázatosnak az adott országot. Ezen túl vizsgálják az adott piac fundamentumait, például, hogy milyen gazdasági növekedés várható, mekkora az üresedés, vagyis az adott piac mennyire versenyképes hosszabb távon is. Magyarország esetén minden mutató kedvezően alakult az utóbbi időben.

– Most egy újabb ingatlanbumm várható Magyarországon, 2018-tól kezdődően hatalmas új állomány kerül a piacra. A kereslet képes felszívni ezt a jelentős volument?

– A jelenleg épülő nagy volumen részben hiánypótlás, hiszen 2011-14 között minimális volt az aktivitás a fejlesztői piacon. Most a lemaradást dolgozza le a piac. Ha a hosszú távú trendeket nézzük, akkor nem annyira markáns ez a mennyiség. Ha pedig a magyar állomány volumenét a nyugati fejlett piacokhoz hasonlítjuk, akkor azt mondhatjuk, hogy le is vagyunk maradva. Itthon nagyon sok cég még mindig gyenge minőségű irodában vagy lakásban dolgozik. Bécs – amely hasonló nagyságrendű város, mint Budapest – a különböző mérési módszerek alapján háromszor-ötször nagyobb irodaállománnyal rendelkezik.

– Nyugaton azért is sokkal nagyobb az állomány, mert a helyi vállalkozások is fontos ügyfélként lépnek fel a nemzetközi cégek jelentős szerepvállalása mellett. A magyar kkv-szektor szerepe mikor nőhet meg jelentősebben az irodapiacon?

– Véleményem szerint a hazai kkv-szektor szép teljesítmény nyújt, növekedési pályára állt, egyre több cég működik sikeresen, amelyek már modern irodákban dolgoznak. Több százezer négyzetméternyi portfólióval rendelkezünk, ahol jelentős mértékű a magyar kkv-k jelenléte bérlőként.

– Az ingatlanpiac most gőzerővel fejlődik, növekvő pályán van, de már többen mondják, hogy lassan a felívelő szakasz csúcspontjára érhetünk. Mikor érünk a ciklus tetejére, egyáltalán ezt meg lehet-e jósolni, vannak-e erre utaló konkrét jelek?

– Az érett piacokra jellemző ciklikusság szerint, amíg az új állományt nem töltik meg teljesen a bérlők, addig lelassul az új fejlesztések volumene, majd az üresedés jelentős csökkenése ismét új beruházásokra ösztönzi a szereplőket. A magyar modern irodapiac létrejötte a kilencvenes évek végére datálható, azóta csupán egyetlen ciklust éltünk meg. Az ezredfordulótól 2008-ig tartó időszakban relatíve könnyen lehetett értékesíteni az épületeket, ez a helyzet megengedte, hogy sok fejlesztés átgondolatlanul valósuljon meg, olyan irodaházak épültek, amelyeket jellegük, funkciójuk vagy alaprajzi elrendezésük kevésbé tett versenyképessé. A nemzetközi válság alatt sok szereplő, leginkább azok, akik eleve nem voltak felkészültek, eltűnt a piacról, viszont akik túlélték ezt az időszakot, nagyon professzionális, racionális és átgondolt fejlesztéseket valósítanak meg. Ügyelni kell arra, hogy egy ingatlanfejlesztő cég biztos alapokon álljon, rólunk pedig tudják a partnereink, hogy  stabil, megbízható és hozzáértő ingatlanpiaci szereplők vagyunk.

– Miközben a WING épít irodaházat, logisztikai csarnokot és repülőtéri szállodát, eközben a cég tarsolyában még számos projekt lapul. Az egyik jelentős és régóta dédelgetett beruházás az Átrium Park 2. Hogyan áll most ez a projekt?

–  A piac fogja meghatározni a kivitelezés kezdetét, jelenleg potenciális bérlőkkel tárgyalunk, de konkrét dátumot még nem tudok említeni. De emellett a WING számos projektet tart szem előtt, így a Magyar Nobel-díjasok Kutatás-Fejlesztési Parkban a már említett Ericsson Ház mellett egy új fejlesztést készítünk elő Univerzum irodaház néven. Illetve a Magyar Telekom leendő székháza mellett is rendelkezünk egy 35 ezer négyzetméternyi beépítésre alkalmas telekkel. Számos helyen van futó projektünk, az újakról akkor fogunk nyilatkozni, ha célegyenesbe fordul a kivitelezés. Ha megnézzük a jelenlegi építkezéseinket, akkor nem lehet hiányérzetünk, hiszen közel 100 ezer m2-nyi irodát fejlesztünk, miközben logisztikai központot és szállodát is építünk.

Kövesse a realista.hu hírportált a FacebookonInstagramonLinkedinen.

 

SOCIAL BOX