Mire jó a SZIT? Kinek éri meg? Jobb-e az ingatlanalapnál? – interjú Kui Szilárddal, a DLA Piper szakértőjével

– Az induláshoz most minimum 5 milliárd forintnyi tőkével kell rendelkeznie egy cégnek, amely behatárolja a potenciális vállalati kört. Egyáltalán miért jó a SZIT egy ingatlanüzemeltető és -fejlesztő társaságnak? Miért érheti meg működési formát váltania?

– A szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT) valójában egy nyilvánosan működő részvénytársaság, amely bizonyos feltételek teljesítése esetén egyedi adójogi státuszt kap. A kedvezőbb adójogi elbánás három fő jellemzője, hogy nem fizet társasági adót és helyi iparűzési adót, illetve ingatlanvásárlás esetén az általános 4%-os vagyonszerzési illeték helyett 2%-nyi összeget kell fizetnie. A magyar szabályozás célja az volt, hogy bátorítsa az ilyen típusú társaságok létrejöttét, amelyek kedvezőbb adójogi környezetben – a tőzsdén részvénykibocsátás útján megjelenve – kis befektetőket vonhatnak be a vállalat tulajdonosi körébe. A jogalkotó szempontjából ez egy olyan befektetési forma, amely nemzetgazdasági szinten hasznosnak bizonyulhat, hiszen még több ingatlanfejlesztés indulhat. A Budapesti Értéktőzsde is támogatja a szabályozást, mert abban reménykedik, hogy még több vállalat jelenik meg a részvénypiacon.

– Milyen vállalatok számára lehet valódi alternatíva a SZIT? Milyen előnyökkel jár a SZIT az ingatlanpiaci szereplők számára?

– Azok a cégek, amelyek SZIT-ben gondolkodnak, nyilvánvalóan már régebb óta a piacon tevékenykedő társaságok, hiszen a minimum 5 milliárd forintnyi tőkeérték követelmény már egy jól működő ingatlanbefektetésekkel foglalkozó vállalatot feltételez. A SZIT előnyei közé sorolhatjuk, hogy olyan  források is érkezhetnek a részvénytársasághoz, amelyeket a cégek más módon nem tudnának bevonni a beruházásokba, fejlesztésekbe, így azonban a tevékenységüket bővíthetik, és hozzájárulhatnak a hazai gazdaság élénkítéséhez. Ráadásul a tőzsdei jelenlét miatt a forrásbevonás viszonylag gyorsan végbe mehet. A kereskedelmi ingatlanpiac tradicionálisan a nagybefektetők pályája, illetve korábban a nyilvános ingatlanalapok biztosították, hogy a kisbefektetők is megjelenjenek a társaságokban, de ott a konstrukciótól függően nem ugyanazt a rugalmasságot tudják nyújtani, mint egy tőzsdei társaság.

– Mégsem hallunk túl nagy számú ingatlanpiaci szereplőről, akik a SZIT-et választották. Mi lehet ennek az oka? Kevés idő telt még el, hiszen az ingatlanpiacon hagyományosan lassan zajlanak a változások, vagy más indokok játszanak szerepet a viszonylagos sikertelenségben?

– Számos ügyfelünk mérlegelte a SZIT lehetőségét, a döntés előtt a vállalkozások összesítik a pozitívumokat és a negatívumokat. Jelenleg a BIF és a Graphisoft Park SE lépett erre az útra, illetve több iparági szereplő gondolkodik e tekintetben. Az előnyök mellett számos hátrányról is beszélhetünk, hiszen bár a SZIT mentesül a korábban felsorolt adók alól, azonban van egy osztalékfizetési kötelezettség is, minden üzemi év után az eredmény 90%-át osztalékban ki kell fizetni. Vagyis más tőzsdére bevezetett nyílt részvénytársaságoktól eltérően itt a kisbefektető biztos lehet abban, hogy amennyiben a SZIT-nek volt eredménye a tárgy évben, akkor sor fog kerülni osztalékfizetésre. Emellett a tőzsdei részvényértékesítés során természetes korlátot jelenthet, hogy az esetlegesen érkező sok forrás miatt akár kisebbségbe is kerülhetnek a tulajdonosok a saját társaságukban. Nyilvánvalóan egyetlen menedzsment sem szeretné, hogy az irányítás kicsússzon a kezei közül.

– Mennyiben növeli a SZIT egy vállalat adminisztrációs kötelezettségeit, hiszen elég sokrétű szabályozásról van szó, még ha enyhítettek is a korlátokon 2016-ban?

– Számtalan szabálynak kell megfelelni, csak néhányat sorolok fel a teljesség igénye nélkül. A tőzsdei bevezetés után a részvények legalább 25%-ának kisbefektetők kezében kell lennie, sőt, egy személy csak maximum a részvények 5%-át birtokolhatja.  De maga a tőzsdei működés is jelentős adminisztrációs többlettel jár. Ha egy cég SZIT-ként szeretne működni, akkor első lépésként szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásként bekerülhet a nyilvántartásba, majd két év áll a rendelkezésére, hogy a követelményeknek megfeleljen, így például, hogy a részvényeket bevezessék a tőzsdére. A későbbiekben negyedévente értékelni kell az ingatlanportfóliót, amely jelentős költséggel jár. Valamint a mérlegfőösszeg minimum 70%-át ingatlanállománynak kell kitennie, míg a maradék 30%-ot pl. állam- vagy értékpapírban lehet tartani, vagyis a befektetési tevékenység is szigorúan szabályozott. A törvényi keretek is mutatják, hogy a menedzsment keze sok tekintetben meg van kötve a napi szintű működés során.

– Jelentős tevékenységet fejtenek ki az ingatlanalapok, hiszen az alacsony banki kamatok miatt ezek nagyobb hozammal kecsegtetnek. A kisbefektetők szempontjából mi az alapvető különbség a SZIT és az ingatlanalap között, ami miatt az egyik, illetve a másik vállalati struktúra mellett döntenek?

– A fő különbség az, hogy a SZIT esetében a tőzsdén viszonylag gyorsan értékesíthetjük a részvényeinket, ha váltani akarunk, és át szeretnénk rendezni a részvényportfóliónkat. Természetesen itt is korlátot jelent, hogy az általunk preferált árfolyamon találjunk vásárlót. Míg a legtöbb ingatlanalap esetében meghatározott lejárati időkről beszélhetünk, ami előtt nem érdemes kivenni a pénzünket.

Ha adózási szempontból hasonlítjuk össze a SZIT-et az ingatlanalappal, akkor valójában nem beszélhetünk adóelőnyről egyik vagy másik javára. Az alapoknál ugyanazok az előnyök érvényesülnek, ráadásul azok működését már megismerték a piaci szereplők. A tapasztalataink szerint egyértelműen az ingatlanalapok korát éljük, sok olyan ingatlanfejlesztő társaság mozdult el az irányukba, amelyek korábban elsőgenerációs holding struktúrában működtek, és különböző projektcégeken keresztül indítottak beruházásokat.

– Mégis mi az a legfontosabb kérdés, amit mérlegel egy társaság, és ami miatt még nem annyira népszerűek Magyarországon a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok, mint a tőlünk nyugatabbra fekvő országokban?

– A legkardinálisabb követelmény a SZIT-eknél, hogy nyilvános részvénytársaságként kell működniük, ami a tőzsdei tevékenység miatt nagyfokú nyilvánosságot jelent, különböző bejelentési és adatközlési kötelezettségnek kell eleget tenniük, a tranzakciókat be kell jelenteniük, közölniük kell a részleteket, hogy például kitől, mit, mennyiért vásároltak, milyen terveket szeretnének megvalósítani, évente eleget kell tenniük a beszámolási kötelezettségüknek stb. Ezek az előírások versenyhátrányt jelenthetnek a piacon olyan vállalkozásokkal szemben, amelyeknél a céges struktúra miatt nem nyilvánosak ezek az adatok.

– Ennek tükrében hogyan lehetséges, hogy nyugat-európai országokban és az USA-ban meglehetősen népszerűek a SZIT-ek?

– Az említett régiókban a SZIT-ek esetében megengedett, hogy ne tőzsdei vállalatként működjenek, és egy zárt társasági forma mellett teljesen kontrolálható a tulajdonosi szerkezet. Egyelőre nálunk még nem időszerű e tekintetben a változtatás, bár már a háttérben zajlik a lobbi tevékenység, de nagyjából 2-3 év múlva derülhet ki, hogy a nyilvánosság sok potenciális jelöltet visszatart-e attól, hogy SZIT-ként működjenek. A tapasztalatok tükrében lehetséges, hogy a jogszabály még finomodik a jövőben.