Hogyan fejlesszünk és üzemeltessünk prémium ingatlanokat a pesti belvárosban?

A Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége rendezvényén bemutatták a hiánypótló FM Benchmarking első kiadványát, amely a facility menedzsmenttel foglalkozó vállalatoknak nyújt segítséget a létesítmény- gazdálkodási folyamatok méréséhez. Sőt, körvonalazódik egy európai szintű benchmarking kiadvány is. Az érdekképviseleti szerv emellett a BME Mérnöktovábbképző Intézet- HFMS-sel oktatási együttműködést kötött, hogy az FM-ben dolgozó régi és új […]

A Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége rendezvényén bemutatták a hiánypótló FM Benchmarking első kiadványát, amely a facility menedzsmenttel foglalkozó vállalatoknak nyújt segítséget a létesítmény- gazdálkodási folyamatok méréséhez. Sőt, körvonalazódik egy európai szintű benchmarking kiadvány is. Az érdekképviseleti szerv emellett a BME Mérnöktovábbképző Intézet- HFMS-sel oktatási együttműködést kötött, hogy az FM-ben dolgozó régi és új munkatársak világszínvonalú képzésben, illetve továbbképzésben vehessenek részt a jövőben.

Fókuszban a Belváros

A program részeként Kovács Attila, a Horizon Development ügyvezető partnere a prémium ingatlanok és az épületüzemeltetés összefüggéseit mutatta be röviden. A vállalat olyan ingatlanok fejlesztését irányította, mint az Eiffel Palace, a Váci 1, illetve a Szervita Square Building már kivitelezés alatt áll. Mindháromra jellemző, hogy belvárosi lokációban helyezkedik el, vagyis a nívós épített örökség, illetve az exkluzív helyszín a fejlesztőtől is megköveteli, hogy magas minőségben dolgozzon.

A számos díjjal jutalmazott Eiffel Palace és Váci1 közös nevezője, hogy mindkét épület nagy hagyományokkal rendelkező ingatlan, amelyekkel a Kádár-rendszerben meglehetősen mostohán és szakszerűtlenül bántak, így az ezredforduló idejére már nagyobb rossz állapotba kerültek, ennek is köszönhetően évekig üresen álltak.

Ezeket az épületeket „reaktiválni” meglehetősen nagy feladat, hiszen a műemléki előírások megkötik a fejlesztők kezét, másrészt az eredeti alaprajzi struktúra nem alkalmas a 21. századi igények kielégítésére. Ennek megfelelően hosszú tárgyalások eredményei a hatóságokkal azok a kivitelezési tervek, amelyek alapján ezek az ingatlanok megújultak. Az eredeti homlokzat visszaállítása és sok eredeti elem megőrzése mellett új funkciók és anyagok is kerültek a belső terekbe az új igényeknek megfelelően. Azonban az új elemek is azt a prémium szegmenst képviselik, amelyet maguk az épületek is jelentenek a régi és a mai ingatlanpiacon.

Ingatlanüzemeltetés a prémium szegmensben

De hogyan függ össze mindez az ingatlanüzemeltetéssel? A válasz a bérleti díjakban keresendő. Habár a prémium ingatlanfejlesztés meglehetősen magas költségekkel jár, amelyeket sokan nem tartanak megtérülőnek, a Horizon Development hitt abban, hogy a befektetés magasabb bérleti díjak és kedvező értékesítés formájában megtérül. A számítások a fejlesztőt igazolták, hiszen az ingatlanokat sikeresen, jó áron értékesítették, amelyhez persze hozzájárult az ingatlanpiaci konjunktúra is.

Érdemes megemlíteni néhány szofisztikált megoldást. Az Eiffel Palace épületében a belső vasszerkezeteket egyenként, számozva restaurálták, majd az eredeti helyükre kerültek vissza. Ez nem csak az igényességet jelenti, hanem kiválóan illeszkedik abba a trendbe, miszerint az indusztriális hatások és atmoszféra meglehetősen divatos a bérlők körében, vagyis olyan hozzáadott értéket jelent, amelyért hajlandók többet fizetni.

A Váci 1-ben pedig a japán vagy zen kertnek nevezett kis közösségi pihenő helyet emelhetjük ki, amely valójában egy holt tér volt, mégis ez a kis oázis olyan plusz szolgáltatás, amelyet a bérlők is díjaznak. Vagy itt említhetjük meg a nemrég elkészült Promenade Gardens irodaházat a Váci úton, ahol egy teljes szintet kihagytak az eredeti tervekből, amely azonban a reprezentatívabb, a wellbeinget még inkább előtérbe helyező szempontok miatt a magasabb bérleti díjak formájában megtérül.

Fejlesztés és üzemeltetés egy kézben

További érdekesség, hogy a Horizon Development mindkét épület üzemeltetését a megnyitástól kezdve saját kézbe vette, majd az értékesítés után is megtartotta ezt a tevékenységet. Kovács Attila ezt azzal magyarázta, hogy a magas minőségű felújítás során prémium anyagokat, technológiát és műszaki tartalmat építettek be, ezért az üzemeltetés is speciális megközelítést igényel.

Sőt, már a fejlesztés alatt érvényesíteni szeretnék az üzemeltetési szempontokat is, ezzel hosszú távon sikeres épületek működését alapozzák meg. Nem a pillanatnyi költségszint dönt az anyaghasználatról, vagyis az ingatlan épületciklusát már az elejétől fogva perspektívába helyezik. A minden szinten érvényesülő minőség a befektetési piacon megtérül, ide kapcsolódik, hogy nem csak az üzemeltetési szempontok, hanem a fenntarthatósági elvek is jelen vannak a fejlesztés során végig. Már a bontásokat úgy végzik, hogy a vállalat szakértői nyomon követik a folyamatot, és később a kivitelezés más fázisaiban is aktívan közreműködnek, egyfajta ellenőrző szerepet is betöltve.

A jövőben pedig Kovács Attila szerint előtérbe kerülnek a smart megoldások, a PropTech egyre fontosabb részét jelenti majd a fejlesztésnek és az üzemeltetésnek egyaránt (nem véletlenül az iroda.hu csoport nemrég szervezte meg a nagy sikerű PropTech konferenciáját). A technológiai újdonságok egyre bővülő ütemben kerülnek beépítésre az új beruházásokban, sőt, Kovács Attila kitért arra is, hogy terveik szerint a property technology egy referenciaértékű jövőbeni fejlesztésük fókuszába is kerülhet.

SOCIAL BOX