Rengeteg ingatlanbefektetésre váró pénz van a piacon – interjú Török Árpáddal

– A tavalyi esztendő meglehetősen ígéretesnek tűnt a hazai ingatlanpiacon. Szinte havonta több új fejlesztést jelentettek be, pörgött az irodabérleti piac, nőtt a kiskereskedelmi forgalom, mindenhol építkeztek, felújítottak. Idén is folytatódik ez a pozitív tendencia?

– 2016 nem csupán Magyarországon, de az egész régióban az ingatlanpiac legmozgalmasabb éve volt a 2008-as krízis óta. Jelenleg a hazai makroökonómiai mutatók a régió legjobbjai között vannak, az országot 2016-ban a Fitch és az S&P is visszaemelte a befektetési ajánlású kategóriába, a befektetői bizalom visszatért, és jelentős az igény új „A” kategóriás irodákra. A következő 12 hónapban ezen tendencia folytatására, a befektetési volumen további növekedésére, hozamszint-csökkenésre és drágulásra számítok.

– Több piaci szereplő is említette, hogy az építőiparban szakemberhiány és áremelkedés gátolhatja a fejlesztői aktivitást. Ön is osztja ezt a véleményt?

– Az építőipari kapacitáshiány nem új keletű, mindig is volt kapacitáshiány, amikor több nagy beruházás futott egymással párhuzamosan. Bár tény, hogy napjainkban magasabb fokú a hiány. De ez egy olyan faktor, amelyet kellő tervezéssel kell kezelni, és bele kell számolni a kivitelezési költségekbe.

– Az irodapiac felfutása tavaly már szignifikánsan érzékelhető volt, idén mire számíthatunk?

– 2017 az irodapiac számára várhatóan stabil nettó abszorpciót hoz, amely kb. 140-150.000 négyzetmétert fog kitenni, ez pedig a kihasználatlansági ráta további csökkenését eredményezi majd. A budapesti irodapiaci pipeline 2018 végéig rekord szintű 260.000 m2-rel számol, amely a 2014-es 68.000 m2 vagy a 2015-ös 50.000 m2 új irodaterülethez képest több mint jelentős növekedés. A befektetési szint hasonlóan kimagasló volt – a 2014-es 550 millió euróhoz képest az előzetes kalkulációk alapján 2016-ban ez a szám meghaladta az 1,7 milliárd eurót. A 2017 januárjától életbe lépő kedvező adóváltozások a társasági adózás és a járulékok terén nem csupán az ország versenyképességét növelik majd várhatóan, hanem tovább fokozzák a befektetői érdeklődést is. Nagy kérdés az, hogy az év végére, 2018 elejére marad-e még jó minőségű, értékesíthető irodaépület a piacon az átadásra kerülő új irodákon kívül.

– A TriGranit akvizíciója a hazai piac egyik legjelentősebb eseménye volt az elmúlt években. A cégcsoport nagyon aktív és sikeres Lengyelországban. Magyarországon milyen fejlesztésben gondolkodik?

– Mi is óriási lehetőséget látunk a budapesti irodapiacban, ezért is dolgozunk következő magyarországi fejlesztésünkön, a Millennium Gardens projekten. Az „A” kategóriás irodaépület közvetlenül a Duna-parton a Művészetek Palotája, a Nemzeti Színház és a leendő Kongresszusi Központ mellett helyezkedik majd el. A dél-pesti irodapiacon kevés új iroda áll rendelkezésre, így itt ez a fejlesztésünk szinte hiánypótlónak is mondható. A várhatóan 2019-re elkészülő irodaépület 37.000 négyzetméter bérbeadható területtel fog a bérlők rendelkezésére állni. A Millennium Gardens igazi gyöngyszeme lesz a budapesti irodapiacnak,  hiszen egyedi megoldásai mellett jelentős területű zöld park és a Dunára néző páratlan kilátás várja majd a leendő bérlőket. Az épület tervezésekor természetesen a fenntarthatósági szempontokat figyelembe vevő építészeti megoldásokat használunk, és ugyan a bérlők a saját irodaterületüket egyedileg alakítják ki, már az épület tervezésénél is figyelembe  vettük a jelenlegi bérlői igényeket. Munkavállaló-barát megoldásokat kínálva az épület tetején tetőkerteket, a földszinten szökőkutas medencét és kertet alakítunk ki. Az épület 463 kerékpártárolóval, zuhanyzós öltözővel, 600 parkolóhellyel és több elektromos autó-töltőállomással rendelkezik majd. Emellett az épület BREEAM minősítése is folyamatban van már.

– A TriGranit a retail szektorban is aktív szereplő. A hazai kiskereskedelmi forgalom évről évre pozitív statisztikákat mutat fel, a makrogazdasági eredmények a lakossági szinten is éreztetik hatásukat, amely a növekvő fogyasztásban realizálódnak. Mit tartogat még a kiskereskedelem számunkra?

– A kiskereskedelem különleges helyzetben van Magyarországon, a látogatószámok folyamatosan emelkednek, a kiskereskedelmi forgalom növekedése 2016 első 11 hónapjában 4,7 százalék volt, az átlagos bérleti díjszint pedig 6,7 százalékkal nőtt a tavalyi év ugyanezen időszakához képest. Ezzel szemben 2017-ben a kínálat változatlan marad, ez a piaci helyzet pedig mindenképp a tulajdonosoknak kedvez majd.

– A 2008-as válság megtanította nekünk, hogy jobb az óvatosság, még akkor is, ha az adatok derűlátásra adnak okot. Hogyan alakulhat a piac az elkövetkezendő években?

– Nem szabad elfelejteni az ingatlanpiac és általában a gazdaság ciklikus jellegét. A korábbiakban a piac 7-9 éves ciklusokat produkált, virágzó éveket követően recessziót, krízist vagy piaci korrekciót megélve. 8 év telt el a legutóbbi krízis óta. Érzékelhető, hogy a piacok közelednek a csúcs felé, de hogy mikor érik azt el, nehéz megjósolni.  Az elemzők már 2018-2019-ben egyfajta piaci korrekciót prognosztizálnak az USA-ban, amely aztán az egész világon begyűrűzhet. Az alapkamat azonban még mindig alacsony, és rengeteg ingatlanbefektetésre váró pénz van a piacon, és amíg így van, addig nincsen nagy probléma.

Kövesse a realista.hu hírportált a Facebookon, Instagramon, Linkedinen.