A siker titka – a ConvergenCE jelene

– A ConvergenCE 2013 első negyedévében több mint 14 ezer négyzetméternyi bérbeadást regisztrált, amely összesen több mint 5 millió euró bevételt generál. Ez új bérlőket, a jelenlegi bérleti szerződések megújítását, illetve területi növekedést egyaránt jelent. Minek köszönhető 2013 első negyedévének sikeres tevékenysége, miközben a világgazdasági válság elhúzódik? – Nem gondolom, hogy feltaláltuk volna a spanyolviaszt: […]

– A ConvergenCE 2013 első negyedévében több mint 14 ezer négyzetméternyi bérbeadást regisztrált, amely összesen több mint 5 millió euró bevételt generál. Ez új bérlőket, a jelenlegi bérleti szerződések megújítását, illetve területi növekedést egyaránt jelent. Minek köszönhető 2013 első negyedévének sikeres tevékenysége, miközben a világgazdasági válság elhúzódik?

– Nem gondolom, hogy feltaláltuk volna a spanyolviaszt: a sikereink alapja a kemény munka. Magas színvonalú szolgáltatás a bérlők, és szigorú tulajdonosi szemlélet a befektetőink felé. Számomra igen meglepő, hogy a cégek többsége nem alkalmazkodott megfelelően a megváltozott piaci körülményekhez. A kétezres évek elején talán elég volt közepes színvonalon tervezni, építeni, üzemeltetni és bérbeadni, de ma már kemény munka nélkül elképzelhetetlen a siker. Nem lehet takaréklángon evezni és arra várni, hogy visszatérnek az ”arany évek”. Miért térnének vissza?

– Közhelyszámba megy, hogy jelenleg bérlői piacról beszélhetünk. Önök hogyan alkalmazkodtak a változó körülményekhez?

– Én úgy látom, hogy Budapest mindig is bérlői piac volt, ezen a téren nincs újdonság. Az üresedés soha nem volt olyan alacsony, hogy a bérlők „verekedtek” volna egy területért. Már a válság elején felismertük, hogy egyre nagyobb hangsúly tevődik az épületek súlyozott hátralevő bérleti idejének mérésére, ezért a befektetőket meggyőzve már 2008-ban meghosszabbítottunk olyan bérleti szerződéseket, amelyek némely esetben csak 2013-ban, 2014-ben vagy 2015-ben jártak volna le. Természetesen ez nem volt olcsó mulatság, de többek között ez is az oka annak, hogy a budaörsi régióban levő portfóliónk üresedése több mint 1500 bázisponttal alacsonyabb, mint az al-piaci spekulatív üresedés.

– Hogyan változott a bérlő-bérbeadó viszony?

– A bérlő-bérbeadói viszony szorosabb, mint valaha. Ilyen kiélezett piacon elengedhetetlen, hogy napi kapcsolatban legyünk és mindent megtegyünk annak érdekében, hogy a bérlő elégedett legyen. Nem hiszek abban, hogy az elégedettséget le lehet győzni egy-két euró bérleti díjcsökkentéssel.

– A cégcsoport ingatlanfejlesztőként és -kezelőként alapvetően irodaházakkal és ipari ingatlanokkal foglalkozik. Megfigyelhető-e markáns különbség az egyes ingatlantípusok kezelésével kapcsolatban, amelyek meghatározzák az egyes részterületek sikerét?

– Véleményem szerint nincs különbség ingatlan és ingatlan között. A szempontok azonosak, a befektetői vagyon értékét kell emelni vagy megpróbálni szinten tartani. Mivel az ingatlan alapvető értéke a bérlő, a lényeg az, hogy sem vagyonkezelőként, sem épületüzemeltetőként nem szabad különbséget tenni a bérlők között. Számunkra ugyanolyan fontos egy kisebb bérlő Budaörsön, mint egy nemzetközi cég az Eiffel Tér Irodaház 6. emeletén.

– Az Eiffel Tér Irodaház igazán impozáns része a cégcsoport ingatlan-portfóliójának. Az indulás óta eltelt néhány év után ha meg kellene vonni a mérleget, hogyan jellemezné az eddigi sikereket?

– Az Eiffel Tér Irodaház nem csak a mi portfóliónk zászlóshajója, de talán Budapest ingatlanpiacának egyik gyöngyszeme is. Kevés ilyen sikeres irodaházat lehet felmutatni ma a régióban. Jelenleg 98 %-os a bérbeadottságunk és az átlagos bérleti díj is jóval meghaladja a 2006-ban tervezett szintet. A siker egyik része a bérbeadottság, de talán a legfontosabb mérő a bérlői visszajelzés. A kevés üres területünkre folyamatos az érdeklődés a meglevő bérlőinktől, és a még mindig magas számú – sajnos terület hiányában elutasított – külsős érdeklődők gyakran felteszik nekünk a kérdést: milyen más irodaházakat kezelünk? Az Eiffel mára már kicsit több, mint egy irodaház: kezd kialakulni egy közösség, amelynek gyorsan híre ment a városban.

– A cégcsoport nem csak ingatlanfejlesztéseket bonyolít le, hanem AM- és PM-tevékenységgel is foglalkozik. Az egy kézben összpontosuló tevékenységek milyen előnyökkel járnak egy társaság számára?

– A Property Management üzletágunk motivációja nem a profilbővítés volt. Sajnos nem találtunk olyan szolgáltatót, aki az általunk és a befektetőink által elvárt színvonalon végezte volna a munkáját. Nagyon nagy értékét látom a bérlőink felé annak, hogy ugyanaz a csapat fogja a kezüket a házban eltöltött éveik alatt. Ugyanazokkal az emberekkel beszélnek az első látogatáskor, a bérleti szerződés tárgyalásakor, az üzemeltetési díjelszámolások alkalmával és az esetleg felmerülő belső átalakítási igény esetén is. Ez elengedhetetlen ahhoz, hogy a bérlő biztonságban, jó kezek között érezhesse magát. A ConvergenCE által nyújtott összetett, vagyonkezelési, property-, facility- és project menedzsment szolgáltatások soha nem lesznek a legolcsóbbak között, de biztos vagyok benne, hogy minőségben keveseknek sikerülhet legyőznie.

– A válságban koncentráció figyelhető meg a PM- és az FM-szolgáltatások piacán. Ez hogyan rendezi át a hazai ingatlanpiacot, illetve milyen változásokkal jár a szolgáltatások színvonalát tekintve?

– Véleményem szerint nem koncentráció történik, hanem inkább azt láthatjuk, hogy a kivitelezőtől a tanácsadón át az ingatlanszakmához közel álló különböző vállalkozók és szolgáltatók igyekeznek PM- és FM-szolgáltatást gyakorolni az ugyan alacsony, de rendszeres és kiszámítható megbízási díj fejében. Ez nagyobb konkurenciaharcot eredményez, ugyanakkor ez szinte kizárólag az ár és nem a minőség területén jelenik meg. A PM és FM is egy szakma, ami tapasztalat és szaktudás hiányában ugyan lehet versenyképes ár tekintetében, de hosszú távon a bérlők elhagyják az épületet.

– Hogyan látja a magyar ingatlanpiac helyzetét? Hogyan alakulhat a közeljövő és melyek a hosszú távú kilátások?

– A banki finanszírozás nehézkessége, majdnem hiánya mellett a legnagyobb válságtényező jelenleg a nettó felszívás (net absorption – nem tudom van-e rá jobb magyar kifejezés) negatív értéke. Amíg nem lesz ez a mérőszám tartósan pozitív, addig nem beszélhetünk fellendülésről. Véleményem szerint az utóbbiban várhatunk előbb elmozdulást, a kérdés természetesen az, hogy a jelenleg üresen álló ingatlanok milyen mértékben lesznek képesek kielégíteni a remélhetőleg megnövő igényeket. Ezen felül a kérdés változatlan: mikor kerül az ország olyan helyzetbe, hogy kiszámítható gazdasági környezetet teremt a cégeknek. Ennek hiányában mind az új bérleti szerződések, mind a befektetési célú vásárlások váratnak magukra.
 

SOCIAL BOX