Magyar ingatlanpiac: álomkór után fénysugár az alagútban

Kettészakadó befektetési piac A kelet-közép-európai ingatlanbefektetéseket tekintve 2013 a második legerősebb évnek bizonyult a válság 2008-as kirobbanása óta. A volumen közel fele Oroszországhoz kapcsolódott, míg a másik fele döntő mértékben Lengyelországot és Csehországot érintette. Magyarország és Románia bár alacsony volument produkált, de legalább tartotta a lépést a növekedés tekintetében, ami 2-2 %-os részesedést jelentett mind […]

Kettészakadó befektetési piac

A kelet-közép-európai ingatlanbefektetéseket tekintve 2013 a második legerősebb évnek bizonyult a válság 2008-as kirobbanása óta. A volumen közel fele Oroszországhoz kapcsolódott, míg a másik fele döntő mértékben Lengyelországot és Csehországot érintette. Magyarország és Románia bár alacsony volument produkált, de legalább tartotta a lépést a növekedés tekintetében, ami 2-2 %-os részesedést jelentett mind 2012-ben, mind 2013-ban. Ami a konkrét számokat illeti, míg 2012-ben 7,7 milliárd eurónyi befektetés áramlott a régióba, addig ez a szám 2013-ban már meghaladta a 10 milliárd eurót – mondta Tim O’Sullivan, a CBRE befektetési vezetője. Magyarországon a jövedelemtermelő ingatlanoknál a CBRE számításai szerint 270 millió eurónyi befektetéssel számolhattunk tavaly.

Idén a hazai nagyságrend hasonló lehet, számítások szerint elérheti a 350 millió eurót is, de persze egy-egy nagyobb tranzakció mindig átírhatja az adatokat. A fellendülés igazi hajtóerejét egyelőre a nem jövedelemszerző ingatlanszektorban a helyi vásárlók jelentik. A befektetéseket vizsgálva egy kettészakadt piacról beszélhetünk, ahol a prime kategóriás ingatlanokat keresik a potenciális vásárlók, míg az opportunista, helyi vevők a jó alkalomra várnak. Utóbbiak aktivitását ösztönözte a Magyar Nemzeti Bank Növekedési Hitelprogramja, amely lehetővé tette a helyi szereplőknek, hogy 3-5 millió eurós értékhatárok között ingatlanokat vásároljanak. 2014-ben e folyamatok várhatóan folytatódnak – tette hozzá Tim O’Sullivan.

Fellendült a kiskereskedelem

2013 végén érkeztek az igazán jó hírek a retail-szektorban, és az előzetes adatok szerint tavaly csaknem 2 %-kal nőtt a hazai kiskereskedelmi forgalom. Ez a szám – eltekintve 2011 egy pár hónapos periódusától – a válság óta a legjobb eredmény. Várhatóan az elkövetkezendő 3 évben nem épül új bevásárlóközpont, mivel jelenleg az alacsony bérleti díjak, a finanszírozó által megkövetelt 60 %-os előbérleti szerződések, illetve a 300-800 euró/m2 közé eső kiépítési hozzájárulási költségek nem teszik lehetővé, hogy profitábilisan működhessen egy-egy új bevásárlóközpont – mondta Csörgő Anita, a CBRE kiskereskedelmi részlegvezetője. A pozícionálás továbbra is a kulcsszó, ennek köszönhetően a másodvonalbeli plázák erősödhetnek. E folyamat szignifikáns példája az átalakított Pólus Center, de az Europark is megújulás elé néz. A KÖKI szintén szép jövő előtt áll, hiszen jó lokációban helyezkedik el jó bérlői mix-szel, így egy profi üzemeltetővel hosszú távon sikereket érhetnek el.

Az új fejlesztések közül az Árkád 2. mellett kiemelkedik az Il Bacio de Stile, amely hihetetlen igényes bérlői mix-szel rendelkezik, és új vásárlókat hozhat akár Oroszországból, akár Kínából is. A ház érdekessége, hogy a magyar Napsugar von Bittera is üzletet nyitott az épületben. A luxusáruház jótékony hatással van az Andrássy úti kiskereskedelmi forgalmára, hiszen egyre több márka vizsgálja a sugárutat, azonban egyelőre alig van üres üzlethelyiség. Az Andrássy út mellett a Budapest Szíve program keretében felújításra kerülő Ferenciek tere, a Kossuth utca vagy akár a Rákóczi út is egyre felkapottabb lehet, már most érződik az élénkülő kereslet. Ennek egyik ékes példája a Ferenciek terén lévő Pirex üzlet felújítása. A jövőben az ideiglenes, gyenge bérlők helyét stabil, márkás bérlők foglalhatják el, ami enyhe bérleti díjnövekedést is jelenthet a környéken.

Csökkenő kihasználatlansági ráta az irodapiacon

Az irodapiac 2013-ban jobb eredményeket produkált, mint 2012-ben. Az új bérbeadások 7-8 %-os emelkedést hoztak az előző évhez képest, míg a hosszabbítások nagyságrendileg stagnáltak. A kihasználatlansági ráta 19 % alá esett vissza, míg az új kínálat elérte a 30 ezer négyzetmétert, ami szintén emelkedés a 2012-es adatokhoz képest. Bár a korábbi ingatlanbumm volumenét a jövőben már nem érhetjük el, mindenesetre az elmúlt fél évtized „csipkerózsika-álmából” ébredezik a piac. Míg nálunk 2010-2011-ben esett vissza jelentősebben a beruházások volumene, addig Varsóban és Prágában majd csak most következnek a csendesebb időszakok. A kihasználatlansági ráta a csökkenő tendencia ellenére is stabilan magasabb, mint amit Varsóban vagy Prágában mérnek. Itt azonban érdemes alaposabban a számok mögé nézni, ugyanis az üresen álló irodakapacitások többsége ún. strukturális üresedés, azaz a kereslet már potenciálisan nem számol ezzel az 5-8 éve piacon lévő állománnyal. Ezzel párhuzamosan pedig az új belépő irodaterületeket, projekteket gyorsan felszívják a piaci igények – mondta Borbély Gábor, a CBRE elemzési és tanácsadási vezetője.

Az új fejlesztések túlnyomó részben a Váci úti irodafolyosóra koncentrálódnak, míg a korábban népszerű dél-budai alpiac 12-13 %-os kihasználatlansági ráta mellett konszolidálódott, itt jelenleg nincsenek új fejlesztések, így az igényeket sem tudják már kielégíteni. A jövőben sem várható nagyobb volumennövekedés a fejlesztések terén a hazai piacon, hiszen ahhoz, hogy például 2016-ra felépüljön egy irodaház, már most el kellene kezdeni a projekt megvalósítását. A Futureal Őrmező utcai projektje is akkor indulhat be, ha a ma már kötelező előbérleti szerződés(eke)t prezentálni tudják a finanszírozó hitelintézet számára. Alapvetően három csoportba oszthatjuk a piacon jelen lévő bérlőket – mondta Varga Judit, a CBRE irodaügynökségi vezetője. A nagybérlők 5-10.000 négyzetméteres irodaterületeket bérelnek, rájuk a hosszabbítás jellemző, hiszen többnyire számukra nincs alternatíva, ezért azonnali megtakarításban gondolkodnak. Az átlagos bérlők 500-1500 m2-nyi irodákat, míg a kisbérlők 500 m2-nél kisebb helyiségeket vesznek igénybe. Utóbbiak esetében a kis méretből fakadóan nagy aktivitásról számolhatunk be, miközben rugalmas feltételeket alkudnak ki a háztulajdonosoknál.

SOCIAL BOX