Új kezekbe került a Duna Tower, Budapest ikonikus épülete

– A cég 2011-ben alakult a válság kellős közepén. Nem tűnt ez vakmerőségnek akkoriban? – Nem nevezném vakmerőnek a cégalapítást, hiszen bár a CE LAND menedzsment szinten 3 éve önálló cég, de szakmai presztízsünket már az Europolis-os években megalapoztuk, vagyis közel 10 éves tapasztalattal rendelkezünk. Mikor elkezdtük napi szinten menedzselni a céget, akkor még csak […]

– A cég 2011-ben alakult a válság kellős közepén. Nem tűnt ez vakmerőségnek akkoriban?

– Nem nevezném vakmerőnek a cégalapítást, hiszen bár a CE LAND menedzsment szinten 3 éve önálló cég, de szakmai presztízsünket már az Europolis-os években megalapoztuk, vagyis közel 10 éves tapasztalattal rendelkezünk. Mikor elkezdtük napi szinten menedzselni a céget, akkor még csak az UniCredit Leasing Hungary volt az ügyfelünk, időközben azonban egyre nagyobb lett a hálózatunk, így ma már jó néhány cég vezetőségében találunk decens network partnereket. Mikor az Europolis az ismert akvizíció során önálló entitásként megszűnt, akkor felmerült a kérdés, hogy egy másik nagy vállalkozás munkatársa legyek vagy saját cégben gondolkodjak. Az új vállalatnál is azt a tevékenységet folytatjuk, amit már korábban is végeztünk, csak most komplexen és függetlenül tudunk dolgozni. A függetlenség esetünkben azt is jelenti, hogy mindannyian örömmel és koncentráltan, sikerre éhesen végezzük a munkánkat.

– Hatalmas a verseny, egyre több nagyágyú verseng az ingatlanpiaci arénában, miközben az egyes területek (FM, PM, AM) között átfedés is tapasztalható.

– Mi azon kevés cégek egyike vagyunk, amely alapvetően AM-mel foglalkozik, vagyis a tulajdonos képviseletében az ingatlanhasznosítás területén fejtjük ki tevékenységünket. Április óta újabb taggal bővült a portfóliónk, hiszen tulajdonosi képviseletű vagyonkezelési szolgáltatást nyújtunk a Duna Tower számára a Volksbank Real Estate AG megbízásából. Az egyik legnagyobb kihívás, hogy az épületet visszapozícionáljuk a piacra, hiszen alapvetően jó adottságú, látványos, landmark épületről beszélhetünk. Az elmúlt két év visszaesését szeretnénk megfordítani, rugalmas bérleti kondíciókkal várjuk leendő ügyfeleinket, sőt, egy akár 10.000 (tízezer) m2-es  területet is fel tudunk ajánlani egy nagybérlőnek, miközben régi partnereinket is meg szeretnénk tartani. Büszkék vagyunk a feladatra, hiszen ez a csapatunk professzionalitását bizonyítja.

– Számos bedőlt hitelű ingatlan került a bankokhoz, amelyek úgy kellettek nekik, mint púp a hátukra. Ez egy AM-cég számára nem jelent újabb perspektívát?

– A bankok esetében meg kell különböztetni azokat a pénzintézeteket, amelyeknek van magyar operatív szervezetük és amelyeknek nincs. A mi banki ügyfeleinknek nincs hazai szervezetük. Akiknek pedig van helyi munkaszervezetük, azok már összeállították vagyonkezelői csapatukat is, ennek következtében egyre több ingatlanpiaci szakember kerül a hitelintézetekhez. Most a banki ügyfelek mellett előtérbe kerülnek a magántulajdonosok, hiszen a depresszív statikus piacot a magáncégek mozdíthatják meg – persze sokkal kisebb hitelaránnyal, mint ami 2008 előtt jellemző volt. Természetesen fontos a banki  támogatás és a refinanszírozás, de  inkább arra van szükség, hogy a tőke megtalálja azt az ingatlant, amiben hinni tud. Ekkor beszélhetünk optimista szemléletről. Minél több ilyen példát látunk, annál inkább a bankok érdeklődése is megerősödik. A bankok maguktól nem fognak pénzt adni.

– A magánszektorban mely szereplők lehetnek jellemzően potenciális ügyfelek?

– A magyar és a nemzetközi tőkebefektetők legtöbbjének – mérettől függetlenül – szüksége van professzionális vagyonkezelésre, hiszen az ingatlanok maguktól nem találnak bérlőt, nem csinálnak stratégiát, miközben múlik az idő, és amortizálódnak az épületek. Az ingatlanpiac jelenleg sajnos nem annyira likvid, nagyon hiányoznak a transzparens tranzakciók, alig vannak befektetők, gyakran nem reálisak sem az árak, sem pedig a bérleti díjak, és néhány esetben az értékbecslések sem konzisztensek. De ezek nagyon összefüggő kérdések, amelyeket minden ingatlannál egyenként kell mérlegelni. Viszont az tény, hogy vagyonkezelésre mindig szükség van. Ha az ingatlanpiac mélyponton van, akkor azért, hogy felkészüljünk a fellendülésre, ha pedig csúcson van éppen, akkor fel kell készülnünk a kockázatokra. Mindig előrelátónak kell lenni minimum 5-10 évvel, hiszen miközben az ingatlanok életciklusa 20-30 évre van kalibrálva, nálunk a bérlők 2-3 évre írnak alá.

– Gyakran elmosódik a határ a PM és az AM között. Próbáljunk meg rendet vágni a fogalmak között, hiszen sajnos a magyar terminológia e tekintetben szegényesebb, mint az angol nyelv!

– Én sem húznék éles határt a PM és az AM közé, mert ha egy kis piacról beszélünk, ahol egyetlen épületet birtokló tulajdonosok is jelen vannak, akkor akár az FM-től az AM-ig egyetlen szervezettel mindent megoldanak. Nálunk ha egy PM bérbeadással foglalkozik, akkor szinte már mondhatjuk, hogy egy nagyon alapszintű AM tevékenységet végez. Hiszen néha az AM, néha a PM koordinálja a  bérbeadási tevékenységet, utóbbi esetben pedig a property menedzsment joggal jelentheti ki, hogy részben vagyonkezeléssel is foglalkozik. De minél inkább haladunk felfelé ezen a képzeletbeli szakmai  ranglétrán, a hozzáadott érték annál nagyobb lesz, hiszen az AM-nek kötelező 5-15 éves távlatban, vagyis életciklusokban komplexen gondolkodni. Egy AM-cégnek könnyebb PM- és FM-szemlélettel gondolkodni, mint fordítva.

– Az AM milyen kihívásokkal néz szembe jelenleg ezen a depresszív piacon?

– A legnagyobb kihívás az az AM számára, hogy az elmúlt 6-7 évben elmaradt a folyamatos megújulás, a beruházások volumene alacsony szinten megrekedt, nem történt rotáció az ingatlaniparban, kivéve a turisztikai fejlesztéseket és a HORECA ágazatot. Elöregedik az épületállományunk, egy folyamatosan növekvő problémahalmazt tolunk magunk előtt. Budapesten a kereskedelmi ingatlanállomány jelentős része épülettechnológiai szempontból részben elavult. Másik fontos probléma, hogy a likviditáshoz árcsökkenésre lenne szükség, de a veszteségeket eddig  még kevesen írták le a könyveikben.

– Hát akkor jöjjön a kötelező kérdés! Meddig tart még a válság az ingatlanpiacon?

– Jó kérdés, nincs kristálygömböm, de hirtelen nem fog elmúlni a krízis, inkább a változó piaci körülményekhez alkalmazkodva kell dolgozunk a jövőben is. Kijöhetünk viszont a depresszív időszakból, az értéknövekedés megindulhat, véleményem szerint mindezt 2015-ben már megtapasztalhatjuk.

– De alig vannak  tranzakciók.

– Szerintem lesznek tranzakciók, még ha tyúklépésekkel is haladunk, de minden kisebb mozgás előre visz minket. Hiszen mi szükséges a mi szakmánkban, hogy kikecmeregjünk a válságból? Tőke, hitel és optimista szemlélet. E szempontok alapján még nagy bizakodásra nincs okunk. Magyarország korábban sem volt túlértékelt piac. Közel 6 éve csúsznak lefelé az értékek, ezért nem kell nagy jóstehetség ahhoz, hogy 3-5 év múlva a jelenleginél már nem lesz rosszabb a helyzet. Magyarország nagyon jó kis piac lehetne, ha ez előbb felsorolt három szempont érvényesülne. Nem a hitel érkezik legelőször, hanem a tőkének és az optimista szemléletnek kell visszatérnie. Nem a bankok fogják az országot kirángatni a válságból, hiszen a pénzintézetek még jelentős leírások előtt állnak.

 

 

SOCIAL BOX