A „B” kategória az ingatlanpiac nyertese?

– Az elmúlt év és 2014 első féléve sem hozott elementáris változásokat a hazai kereskedelmi ingatlanpiacon. Az In-Management hogyan érzi magát ebben a környezetben? – A stagnálásból talán lassan kimozdulni látszó hazai ingatlanpiac jelentős potenciált hordoz a „B” kategória számára, az elsősorban költséghatékonyságra épülő átrendeződés hullámai még mindig érezhetőek, így a hozzánk befutó megkeresések mind […]

– Az elmúlt év és 2014 első féléve sem hozott elementáris változásokat a hazai kereskedelmi ingatlanpiacon. Az In-Management hogyan érzi magát ebben a környezetben?

– A stagnálásból talán lassan kimozdulni látszó hazai ingatlanpiac jelentős potenciált hordoz a „B” kategória számára, az elsősorban költséghatékonyságra épülő átrendeződés hullámai még mindig érezhetőek, így a hozzánk befutó megkeresések mind négyzetméterben, mind minőségben találkoznak az általunk ajánlott kínálattal. Érdekes megfigyelni, hogy milyen jellemző igények alakultak ki az elmúlt esztendőkben, ami némi átrendeződést hozott a bérbeadói hozzáállásban, már természetesen amennyire az adott ingatlanok paraméterei ezt engedik.

– Bár a válság 2008-ban tört ki, azért az elmúlt hat évet nem lehet egységesen kezelni, az ingatlanpiacon eközben is történtek finomhangolások. A válság kvázi nyertesének is nevezték a „B” kategóriát, de az utóbbi időben mintha ez a trend változna, hiszen a nyomott árak miatt csökkentek az árkülönbségek az „A” és „B” kategória között, így megindult a „visszaszivárgás” az „A”-ba. Most mi a helyzet e tekintetben?

– Az „A” kategória felé való vándorlást most nem tapasztaljuk olyan erősen, mint a korábbiakban. Az általunk birtokolt és kezelt irodai hasznosítású ingatlanok esetében nem tudok ilyen mozgásról beszámolni, ez persze köszönhető annak is, hogy az utóbbi időkben ingatlanfejlesztések helyett felújításokra és korszerűsítésekre áldoztunk, ennek eredményeként bérlőinket igen magas százalékban tudtuk és tudjuk ma is megtartani. Összességében a „B” kategóriától elvárt igények emelkedtek, minőségibb belső kialakításokra és egyéb szolgáltatásokra van igény, mely érezhetően társul adott esetben egyfajta bérleti díj növekedési potenciállal is. Sokan úgy vélik, hogy az „A” és „B” kategóriák közötti távolság elvileg állandósult az elmúlt időszakban, mi ezzel szemben azt tapasztaljuk, hogy az általunk képviselt termékek felé az érdeklődés erősödött, amit mi többek között átalakult web-struktúrával, valamint dedikált, ügyfélkezelésre szakosodott részleggel igyekszünk kiszolgálni.

– A korszerűsítéseknek köszönhetően a tulajdonosok már további bérleti díjcsökkenést nemigen tudnak elfogadni, hiszen akkor bezárhatják a boltot. Az árak tekintetében mire számíthatunk a közeljövőben?

– Díjcsökkenésről már semmiképpen sem beszélhetünk, stagnálást tapasztalunk; bizonyos szegmensek vagy zónák esetében pedig ugyan szemmel látható, de még szerény emelkedés jelentkezik. Mindez természetesen nem mentes az előzőekben említett többlet bérlői igényektől, de ezek kiszolgálása, ami invesztícióval jár, a termék minőségét és értékét mindenképpen növelik. Portfóliónkban a szórás nagy, az inkubátorházaktól a klasszikus „B” kategórián át egészen az „A” kategóriáig találunk termékeket, ingatlanokat, kihasználtság tekintetében minden esetben emelkedésről tudok beszámolni.

– Hogyan látják a saját szerepüket a piacon belül, milyen tervekkel vágtak neki az évnek?

– A piacon belül elfoglalt helyünket olyan módon értük el, amely elvek mentén a jövőben is szeretnénk dolgozni: partnerként. Minden Ügyfelünkre ilyen formában tekintünk, és ennek megfelelően is kezeljük őket. Nem csupán pénzforrásnak tekintünk egy Bérlőt, hanem egy olyan hosszú távon működőképes üzleti kapcsolatot tartunk fenn velük, mely – ha ráfordítások árán is – stabil és kiszámítható bevételt biztosít számunkra, és ez nélkülük ez nem működhetne. Ennek rendelünk alá mindent: az üzleti év tervezésétől a konkrét bérleti szerződések megkötéséig a realitásokból indulunk ki, és az optimumra tárgyalunk.

– A válság egyik hatásaként jelentkezik, hogy a bérlőkért folytatott versenyben többletenergiákat kell mozgósítaniuk a piaci szereplőknek. Hogyan változott a bérbeadó-bérlő viszony az elmúlt években?

– Az kétségtelen tény, hogy az elmúlt időszakban az Ügyfeleinkkel való sikeres szerződéskötésért többet kellett tennünk, mint korábban, de ennek a többlet ráfordításnak a jellege az elmúlt esztendőben mindenképpen átalakult. Nem csupán arról van szó ugyanis, hogy ma egy adott ügylet sikeres megkötéséhez pl. a 2006-7 évekhez viszonyítva körülbelül kétszer annyi energiára van szükség – mert ezt már évek óta megszoktuk –, hanem ma már a bérlők tudatosabbak, sokkal nagyobb hangsúlyt fektetnek a nekik előnyösebb szerződéses feltételek biztosítására, mint korábban. Úgy is mondhatnám, hogy profibbak lettek: nemcsak igényszintjük emelkedett meg, hanem érdekérvényesítő képességük is erőteljesen javult. Ez főleg annak köszönhetően alakult így, hogy a piac alapvetően még mindig bérlő-vezérelt. Otthonosan bánnak a kedvezményes időszak, kialakítási hozzájárulás, valamint a kedvezményes parkolók kifejezésekkel, és nem félnek használni is azokat. Kompromisszumot továbbra is a bérleti időszak hosszában lehet elérni, amely közép-hosszú távon biztonságot nyújt a bérbeadónak és a bérlőnek egyaránt, mi pedig minden – előzőekben említett – igény fogadására fel vagyunk készülve.
 

SOCIAL BOX