Te kit választanál? Már nem csak az üzemeltetési költség számít!

– A válság a kereskedelmi ingatlanpiacot is leegyszerűsítette a bérlők szempontjából, vagyis költségelemzés, költségelemzés, költségelemzés minden szinten. – Valóban, az ingatlanüzemeltetés területén az elmúlt két-három évben érvényesülő trendek alapján azt láthatjuk, hogy a bérlők egyre tudatosabbak, egyre felkészültebben tárgyalnak bérleti szerződésekről. Ez a fajta tudatosság persze mindig is érvényesült, azonban a válság után 2009-2011 között […]

– A válság a kereskedelmi ingatlanpiacot is leegyszerűsítette a bérlők szempontjából, vagyis költségelemzés, költségelemzés, költségelemzés minden szinten.

– Valóban, az ingatlanüzemeltetés területén az elmúlt két-három évben érvényesülő trendek alapján azt láthatjuk, hogy a bérlők egyre tudatosabbak, egyre felkészültebben tárgyalnak bérleti szerződésekről. Ez a fajta tudatosság persze mindig is érvényesült, azonban a válság után 2009-2011 között a cégek még körültekintőbbek lettek. Ami szembetűnően változott az elmúlt időszakban, hogy bár most is alapvető, de nem kardinális kérdés az üzemeltetési díj egzakt mértéke. Vagyis továbbra sem tértünk vissza a kétezres évek közepére jellemző „nagyvonalúbb” bérlői magatartáshoz, de az mindenképpen látszik, hogy kicsit háttérbe szorult a bérlői tudatosság ezen a téren, és újra olyan elemek is fontos tárgyalási tényezőkké váltak, melyekről az elmúlt években nem sokat beszéltünk..

– Ezek szerint lazíthatnak az ingatlanüzemeltetők?

– Erről szó sincs, sőt! A feszített és kiélezett piac továbbra sem engedi meg nekünk, hogy mi is nagyvonalúbbak legyünk az üzemeltetés terén. Továbbra is a költségcsökkentés, és annak folyamatos alacsonyan tartása a legfontosabb tényező, amire minden bérlő odafigyel, de az kétségtelen tény, hogy némileg változott a fókusz. Az alacsony költségszint már automatikus elvárás.

– Mely kereskedelmi ingatlanszektorban fontosabb az üzemeltetési díj?

– Ha valakivel tárgyalunk egy bérlői szerződésről, akkor a raktártevékenységhez köthető cégeknél logikusan hangsúlyosabb elem az üzemeltetés, hiszen ott termelőtevékenységről is szó lehet, így például az áram vagy éppen a hűtés-fűtés rendszerek energiaigénye meghatározó tényező. Ellenben egy irodabérleti tárgyaláskor már érzékelek némi szofisztikációt, vagyis ezek a tételek ma már nem feltétlenül perdöntő tényezők. Nyilván ha valaki egy házat üzemeltet, és megadott üzemeltetési és fenntartási díj mellett dolgozik, akkor ez egy hangsúlyos elem továbbra is, mivel a bérlők még mindig összköltséget néznek, de az összmegközelítésben – már ami a választást illeti –, irodapiaci megbeszéléseken ezekről kevesebb szó esik.

– Milyen más tényezők zárkóztak fel az üzemeltetési díj mellé?

– A belvárosi irodaházainkban folyamatosan törekszünk arra, hogy az üzemeltetési díjainkat csökkentsük, amelyet sikeresen teljesítünk is a szokásos használati racionalizálások, műszaki felújítások és költséghatékony megoldások segítségével. De ezzel párhuzamosan a bérleti tárgyalásoknál már nem töltünk el 2-3 napot azzal, hogy részletesen elemezzük az üzemeltetési költségeket, hanem sokkal inkább a bérleti díjakra fókuszálunk. Megint olyan tényezők kerülnek előtérbe, amelyek utoljára 2008-ban határozták meg egy tárgyalás sikerét. Korábban az üzemeltetési díj el tudott dönteni egy dealt, ma már nem minden esetben. Ma már a cégek helyszínt választanak, presztízskörnyéket néznek, a könnyű elérhetőséget mérlegelik, vagy az ügyfélkörük kiszolgálására törekszenek.

– Milyen üzemeltetési díjak jellemzőek az Önök portfóliójában?

– Az üzemeltetési díjak széles skálán mozognak, az akár picivel fél euró feletti összegtől egészen akár 4 euróig, az átlag ezek között szóródik. A rakárportfóliónk esetében néhány extrém eset kivételével mindenhol 1 euró alatt maradunk. Irodák esetében ez a szám a 2,5 eurótól egészen az előbb említett 4 euró körüli szintig terjed. Vannak ingatlanjaink, melyeket 1 bérlő használ, ilyen esetekben igényként szokott felmerülni a szolgáltatások megosztása Ügyfél és köztünk. Ekkor a Bérlő szervezeti, cégpolitikai, vagy akár biztonságtechnikai igényeihez alkalmazkodva alakítjuk ki a végső szolgáltatási csomagot, és sok esetben az elvárt alapszolgáltatások megtartása mellett, úgy mint például karbantartás vagy ügyeleti szolgáltatások, az elvégzendő munkák nagy részét az Ügyfelünk hajtja végre. Ezt a rugalmasságot értékelik, néhány esetben előfordul, hogy 1-1,5 év közös munka alatt derül ki, mi az optimális eljárás Bérlőnek, és ekkor tudjuk véglegesíteni hosszú távra a mindennapi közös operációt.

 

SOCIAL BOX