A budapesti irodaházak tündöklése, hanyatlása és feltámadása

Előzmények A rendszerváltás után a hazai irodapiac lassan indult növekedésnek, így például Budapest első „A” kategóriás irodaháza a East-West Business Center volt, amelyet 1991-ben adtak át az Astoriánál a Skanska fejlesztésében. Majd 1994 volt a következő apróbb mérföldkő, amikor az üresedési ráta 10% fölé emelkedett, vagyis Budapest szép lassan felkerült a fejlesztők térképére, ekkoriban épült […]

Előzmények

A rendszerváltás után a hazai irodapiac lassan indult növekedésnek, így például Budapest első „A” kategóriás irodaháza a East-West Business Center volt, amelyet 1991-ben adtak át az Astoriánál a Skanska fejlesztésében. Majd 1994 volt a következő apróbb mérföldkő, amikor az üresedési ráta 10% fölé emelkedett, vagyis Budapest szép lassan felkerült a fejlesztők térképére, ekkoriban épült például a Bank Center (1995) is. Az ezredforduló ingatlanbummja a lakáspiac mellett az irodaház-fejlesztéseket is magával húzta, hiszen megugrott a beruházások volumene, majd 2003-2005 között némi visszaesésnek lehettünk a szemtanúi. Szignifikánsan 2006-ban kezdődött az igazi nagy ugrás, ami aztán 2009-ben csúcsosodott ki a közel 300 ezer négyzetméternyi új irodaterület átadásával. A budapesti irodapiac növekedése eleinte nem is igényelte, hogy az egyes alpiacokat markánsan megkülönböztessük egymástól, hiszen lassan rajzolódtak ki azok a területek, ahol az irodaházak nagyobb sűrűségben épültek meg (irodaklaszterek).

A klasszikus Belváros (CBD) mellett potenciális fejlesztői területté vált a feltámadó Váci út, ahol a régi gyárépületek helyett új funkcióként jelent meg az iroda, valamint Buda egyes részein is új lehetőségek adódtak. Így Dél-Budán (Infopark, Budafoki út, Fehérvári út) a régi ipari funkciók megszűntek, és helyükre irodaházak épültek, ugyanígy Észak-Buda egyes felszabaduló területein is (MOM és Mammut környéke) kereskedelmi ingatlanfejlesztések (bevásárlóközpont+irodafunkció) valósultak meg. Később Ferencváros középső területe is felzárkózott a Millenniumi Városközpont kialakulásával, valamint egyes agglomerációs területeken (pl. Budaörs) is beruházások indultak. 2010-ben a fővárosi irodapiac már eljutott arra az érettségi szintre, hogy alpiacokra bontsuk, amelyek helyi adottságai ezáltal jobban jellemezhetők mind a bérlők, mind a befektetők számára. A BIEF új iroda alpiacokat is nevesített, amelyek máig használatosak a szakemberek körében (Belváros, Pest-Központ, Bel-Buda, Dél-Buda, Észak-Buda, Nem Központi Pest, Váci úti irodafolyosó és Agglomeráció.

A nagy ugrás

A növekedés 2006 és 2009 között felgyorsult, amelyet a piacon megjelenő jelentős mennyiségű új irodaterület is igazol. 2005-ben még csak 71 ezer m2 irodaterületet adtak át – ami paradox módon „jól jött volna” például 2013-ban –, de 2006-ban az átadások szintje már elérte a 182 ezer m2-t, 2007-ben a 190 ezer m2-t is, és 2009-ben pedig csaknem meghaladta a 300 ezer m2-t. A folyamatos felfutással egy időben jól megfigyelhetően nőtt az olló a kereslet és a kínálat között, hiszen például 2008-ban a kínálat a kereslet duplája volt, míg 2009-ben már a háromszorosa lett. Ennek következményeként az üresedési ráta is növekedett, vagyis az ezen időszakban keletkezett kínálat döntően spekulatív jelleget öltött. A budapesti modern spekulatív irodaterület volumene 2006-ban lépte át az 1,6 millió ezer m2-t, majd jöttek az újabb rekordok, hiszen 2008-ban már elérte a 2 millió m2-t, 2010-ben pedig meghaladta a 2,5 millió m2-t. A kereskedelmi ingatlanszektorban felfutott a banki hitelezés, hiszen 2007 és 2009 között a kihelyezett jelzáloghitelek volumene 40-50 %-kal nőtt a korábbi évekhez képest.

A hazai irodafejlesztési piac eddigi két csúcséve 2008 és 2009 volt, hiszen 2008-ban 22 új irodaház épült összesen 249 ezer négyzetméternyi új területtel, így nem meglepő, hogy az év végére a budapesti spekulatív irodaállomány elérte a 2,1 millió négyzetmétert. A legnagyobb fejlesztés a Haller Garden volt a maga 32.600 m2-vel, illetve a Spirál Irodaház első üteme 28.400 m2 bérbeadható területtel. Érdemes megnézni a volumeneket, hiszen ma egy fejlesztő maximum 10-15 ezer négyzetméteres ingatlanban gondolkodik egy ütemben, ha pedig 20 ezer m2 fölötti fejlesztésről van szó, akkor azt a biztonság kedvéért több ütemben valósítja meg, hogy az egyes fázisok önállóan is képesek legyenek megélni a piacon. A kihasználatlansági ráta 2008 végén már 16,8 százalékon állt, ami előrevetítette a teljesen spekulatív beruházási modell tarthatatlan voltát. Ellenben a fejlesztők új alpiacokat is „felfedeztek” maguknak, hiszen a nem-központi piacokon átadott 213.500 m2 a teljes budapesti új kínálat 86%-át tette ki.

Lejtőn

Aztán jött 2009, ami egyértelműen az ellentmondások éve, hiszen immár nyakig merültünk a válságban, miközben a kivitelezés alatt álló projekteket be kellett fejezni. Így ebben az évben hazai csúcsként 292 ezer m2-nyi új irodateret adtak át, amely külső szemlélő számára úgy tűnhet, mintha az aranykor köszöntött volna be. Azonban érdemes az akkori várakozásokat is megemlíteni, ami a visszaesés volumenét már jól jelzi, hiszen 2009-ben mintegy 375 ezer m2 projektet terveztek átadni, miközben a már bejelentett, de el nem kezdett fejlesztések teljes területe elérte a 290 ezer négyzetmétert. Az átadott épületek közül a legnagyobbak a Capital Square 32 ezer m2-vel, a Parkway Offices 23.800 m2-vel, a Corvin II. 24.421 m2-rel és a Budawest 14.065 m2 irodaterülettel, miközben a magas fejlesztési volument jócskán felhúzta több székház-projekt is (MÁV, MKB Bank, MVM) A kihasználatlansági ráta pedig simán átlépte a 20%-ot, és az év végén elérte a 22%-ot is.

A 2. rész itt olvasható:Mi történt a budapesti irodapiacon a rendszerváltás óta?

+++

A jelenleg épülő irodaházakról itt olvashat.

SOCIAL BOX