Hogyan üzemeltessünk ingatlanokat világszínvonalon?

– A válság következtében egyre professzionálisabbá vált a létesítménygazdálkodási szakma, nőtt a verseny, csökkentek az árak, még több szolgáltatást igényelnek a megrendelők. Ezeket a sokszor egymást is kizáró szempontokat hogyan lehetett a mindennapokban koordinálni, hogy eközben növekedjen a cég? – A válság valóban növelte a versenyt, de természetesen az árverseny ettől függetlenül is a piac […]

– A válság következtében egyre professzionálisabbá vált a létesítménygazdálkodási szakma, nőtt a verseny, csökkentek az árak, még több szolgáltatást igényelnek a megrendelők. Ezeket a sokszor egymást is kizáró szempontokat hogyan lehetett a mindennapokban koordinálni, hogy eközben növekedjen a cég?

– A válság valóban növelte a versenyt, de természetesen az árverseny ettől függetlenül is a piac része, és ez nincs összefüggésben azzal, hogy még több szolgáltatást várnak el az FM-cégektől. Bizonyos tevékenységek esetében valóban nyomják le az árakat, és emellett még több szolgáltatást várnak, de azokat meg is fizetik. A díjak tehát összességében nem csökkentek, csak a válság átrendezte az egyes tételek felhasználását. Ennek jegyében mi gazdálkodunk az ügyfelek pénzével, megpróbáljuk kiszűrni a pazarlást, és a fontosabb területekre összpontosítani a felszabaduló összegeket.

– Mi a titka a növekedésnek, hiszen a Dome meglehetősen sikeres a piacon?

– Mi a minőségi szolgáltatásokkal tudjuk fenntartani a növekedést, de az is igaz, hogy könnyebb megtartani egy meglévő ügyfelet, mint megnyerni egy újat. A sikerünk másik oka, hogy teljes körű kiszolgálást nyújtunk (ingatlanüzemeltetés, energetika, tanácsadás, fit-out), hiszen a facility menedzsment egy komplex iparág, ahol folyamatosan fejleszteni kell. Tapasztalataink szerint a partnereink preferálják a kvázi egyablakos ügyfélkiszolgálást, vagyis a megrendelő egy cégen keresztül bonyolítja le a megrendeléseit. Mivel teljes körű kiszolgálást végzünk, nálunk különböző üzletágak foglalkoznak az egyes tevékenységekkel. Megmutatjuk az ügyfélnek, hogy melyik témában melyik kollégánkat keresse, így az üzemeltetés, az energetika, a bérleménykialakítás szakértői közvetlenül sokkal eredményesebben tudnak dolgozni. A növekedésünk további oka a proaktív üzletfejlesztési szemlélet, illetve célzott reklám- és PR-tevékenységet is folytatunk.

– Szintén a válság következményeként a PM-cégek egy része nyitott az FM-piac felé, és immár létesítménygazdálkodással is foglalkoznak. Ez mekkora konkurenciát jelent az Önök számára?

– Alapvetően a PM feladata a minél nagyobb bevétel realizálása, a szakembereik többek között irodakiadással foglalkoznak, bérlőkkel tárgyalnak; míg az FM-nek a gazdálkodásra és a kiadásokra kell koncentrálnia. A PM persze alvállalkozókon keresztül az FM-t is elláthatja – hiszen a property menedzsment helyzeti előnyben van –, ekkor azonban fennállhat a veszélye, hogy sérül az a tulajdonosi érdek, hogy objektíven ellenőrizni tudják a facility menedzsmentet. Az asset menedzsmentnek (AM) nem feladata érteni az FM-hez, hiszen vagyongazdálkodási, pénzügyi, stratégiai kérdésekkel foglalkozik. A PM cégek közül csupán egy-két kivételt ismerek, ahol nem szervezik ki az FM-tevékenységet, és akik nem egy FM-cégnek adják oda a teljes megbízást, hanem szétbontják szakágakra. De ettől függetlenül részeiben végül ők is kiszervezik az FM-kompetenciát.

– Az ingatlanok jövedelmezősége a válság miatt bizonytalanná vált, csökkentek a bérleti díjak és a hozamok, egy-egy ingatlan értékesítése a kínálati árnál jóval alacsonyabb értéken realizálódik. Ilyen feszített környezetben hogyan alakul az AM-PM-FM kapcsolat, mekkora nyomás érződik az asset menedzsment felől a költségcsökkentés tekintetében?

– Nagyon sok konfliktus adódhat abból, ha az AM irreális elvárásokat fogalmaz meg, amelyeket aztán a PM nem vitat szakmailag, hanem közvetlenül az FM-cégek felé továbbítja, akik sok esetben nem vállalják a szakmailag és/vagy pénzügyileg vállalhatatlan kéréseket. Nagyon fontos, hogy egy PM-cég képes legyen felmérni szakmailag, hogy egy elvárás mennyire reális. Például egy pályázati fázisban értelmetlen a közműfogyasztás éves maximált díjára kötbérterhes kötelezettséget elvárni, miközben ekkor még nincs lehetőség kellően megismerni az épületet és a felhasználói szokásokat. A szándékot értjük, de a módszer nem jó. Aki mégis vállalja a feltételeket, később gyakran megégeti magát.

– Manapság nem könnyű újabb ingatlant „begyűjteni” a portfólióba, hiszen alig épülnek új ingatlanok, a már régebb óta üzemelő házak pedig „foglaltak”.

– Négy nagy csoportba oszthatjuk az ingatlanokat. Egyrészt nagyon kevés új ingatlan épül, amelyek létesítménygazdálkodási feladataiért éles verseny folyik, ráadásul ebben az esetben az FM-tevékenység egy bizalmi viszonyt is feltételez, ezért a beruházó sok esetben inkább a saját leányvállalatával végezteti a facility menedzsmentet, vagy már van egy stratégiai partnere. A számba vehető ingatlanok másik csoportját a klasszikusan folyamatosan üzemeltetett ingatlanok jelentik, amelyeket szinte kivétel nélkül „outsource” tevékenységként profi FM-cégekre bíznak, itt folyamatosan vannak és lesznek is tenderek, ahol valójában lehet versenyezni. A harmadik csoport az egyre nagyobbra növekvő banki portfólió. Azonban sajnálatos módon a pénzintézetek nem motiváltak, hogy az ingatlanok értékét akár csak középtávon, azaz 3-5 éven belül megtartsák vagy akár növeljék, a hasznosítás ez esetben nagyon leegyszerűsített módon érvényesül. A negyedik csoport az állami ingatlanvagyon: itt 2010 óta megfigyelhető egy törekvés, hogy az állam maga üzemeltesse az épületeit. Mivel ez egy hatalmas feladat, ezért mára ebben a szegmensben ismét látható egy nyitási folyamat, vagyis egyre több állami ingatlant professzionális FM-cégre bíznak.

– Tehát alapvetően a régebb óta működő ingatlanok esetében lehet részt venni tendereken. Előnyt jelent-e az, hogy Önök az üzemeltetés mellett energetikával és fit-outtal is foglalkoznak?

– Abszolút mértékben. Ahol az FM-mel jelen vagyunk, ott energetikával és fit-outtal is foglalkozunk.

– Az épületek műszaki korszerűsítései előtérbe kerültek a költséghatékonyság jegyében, amelynek során izgalmas kérdés, hogy a fejlesztésekkel összefüggő energiaoptimalizálás PM vagy FM hatáskörbe tartozik? 

– Ez közös projekt, a PM és az FM egymásra van utalva. Pontosan azért tartozik mindkét szakterületre, mert egy ilyen típusú beruházásnál megtérülési számításokat kell végezni, vagyis mekkora ráfordítással milyen költségcsökkentést és/vagy bevétel növekedést érhetek el. Az AM az ingatlan értékének megőrzése céljából, az amortizáció ellen pótlólagos beruházásokat hajthat végre, például a gépészeti rendszereket felújíttathatja, megújuló energiatermelő rendszereket állíttathat üzembe. Ha nem hosszú távon gondolkodik – mint ahogy az elmúlt években ezt sokszor láthattuk –, akkor a napi működési költségeket jelentő munkálatok egy részét nem végezteti el a PM-mel vagy az FM-mel, de ekkor hosszú távon állagromlás következik be. Például ha az FM azt mondja, hogy a gyártói előírás vagy a jó gyakorlat alapján egy berendezést évente X alkalommal kell karbantartani, de az AM azt a gyakoriságot nem engedélyezi, akkor tisztában kell lennie azzal, hogy az ingatlan értéke hosszú távon biztosan nem fog nőni, sőt jó eséllyel csökken. Mostanában ez a trend érvényesül, különösen a banki portfólióknál jellemző, ahol nem számít, hogy mi lesz az ingatlan értéke hosszú távon. Veszteségminimalizálás címszóval rövidtávon most nem akarnak költeni az ingatlanokra, és hát ez esetben nincs is valós ingatlanhasznosítási stratégia.

– Hogyan érinti ez a Dome-ot?

– Olyan cégeknek dolgozunk, akik az ingatlant stratégiai eszköznek tekintik.

– Végezetül mi a különbség egy retail, egy iroda és egy logisztikai ingatlan létesítménygazdálkodása között?

– Más rendelkezésre állásra van szükség az egyes ingatlantípusoknál, más szolgáltatási csomagról beszélünk, és más kockázatokat is kell kezelni. A retail szektorban például nagyon fontos, hogy egy bevásárlóközpontot gyorsan ki lehessen üríteni, tűzeset esetén több tízezer embert kell evakuálni, fokozottabb takarítási igény merül fel a közös területeken, gyors műszaki mentésre van szükség, és nyáron a hűtési rendszer is nagyobb odafigyelést igényel. Az iroda szegmensben fontos a személyes kiszolgálás, a recepció hangsúlyosabb szerepet tölt be, az „A” kategóriás irodaházakban nagyobb komfortot kell biztosítani, lényeges a helyiségek egyedi hőmérséklet szabályozása, az árnyékolás és a világítás is kifinomultabb szabályozást igényel. Az ipari ingatlanok esetében például elsődleges, hogy a termelés ne álljon meg, emiatt gyors hibaelhárításra van szükség, akár átmeneti megoldással is fenn kell tartani a napi menetet, rugalmasnak kell lenni, sok tartalék alkatrészt kell raktáron tartani.

SOCIAL BOX