Hozamvadászok a magyar ingatlanpiacon

Bár a magyar befektetési ingatlanpiac súlya közép-kelet-európai összehasonlításban jelenleg nem mondható jelentősnek, 2014-ben összesen 0,46 milliárd eurós forgalom bonyolódott le, ami a korábbi évek volumenéhez képest jelentős emelkedést jelent. Eközben Románia 0,9 milliárd €, Csehország 1,8 milliárd €, Lengyelország pedig 3,1 milliárd eurós eredményt ért el. Ne felejtsük, a 2006/7-es éveket, amikor is a legjobban […]

Bár a magyar befektetési ingatlanpiac súlya közép-kelet-európai összehasonlításban jelenleg nem mondható jelentősnek, 2014-ben összesen 0,46 milliárd eurós forgalom bonyolódott le, ami a korábbi évek volumenéhez képest jelentős emelkedést jelent. Eközben Románia 0,9 milliárd €, Csehország 1,8 milliárd €, Lengyelország pedig 3,1 milliárd eurós eredményt ért el. Ne felejtsük, a 2006/7-es éveket, amikor is a legjobban ment az ingatlanpiac a régióban, Magyarország súlya még jelentősen erősebb volt a maga közel 2 milliárd eurós teljesítményével.

A hozamokat tekintve – első látásra – nem tűnik jelentősnek a növekedés Magyarországon. Ingatlanfejlesztői szemszögből nézve azonban óriási különbséget jelent a cseh vagy lengyel 6% és a magyar 7,25-7,5% hozam közötti profittartalom különbsége – tette hozzá Kiss Ernő. Az általános trendekről szólva, a „klasszikus vevők” – vagyis a nyugat-európai, angolszász intézményi befektetők – itt vannak ugyan a piacon a korábbi akvizícióik révén, és kezelik is a portfóliójukban levő ingatlanokat, de befektetőként nem látjuk aktívnak őket. A makrogazdasági folyamatok alakulása, illetve a nyugat-európai régióban is tapasztalható „hozamvadászat” talán ismét felbátorítja majd őket. Elmondható, hogy új szereplők belépése ebből a „klasszikus vevői csoportból” jelenleg nem igazán tapasztalható.

Növekedett az aránya viszont a hazai intézményi befektetőknek, a megerősödött hazai magánbefektetői köröknek, illetve „egzotikusabb” befektetőknek (ide sorolhatók a keletről, például az arab országokból érkező vásárlók). Utóbbiak jelenléte kimondottan a hotelszektorban nagyon erős, miközben az orosz szereplőket részben a hotel, részben pedig a lakóingatlanok piacán látjuk aktívnak. Összességében mindenképpen növekvő befektetési volumen figyelhető meg Magyarországon. A piacon ugyanakkor diverzifikáció tapasztalható: látványosan nőtt például a hoteltranzakciók száma, sőt olyan nem tipikus szegmensben is történt tranzakció mint az egészségszektor. A hotelpiacon azt látjuk, hogy nagyon jól teljesít Magyarország, különösen Budapest.

Jelenleg nem kérdés, hogy az összeurópai piacon Budapesten a legmagasabbak a hozamok. A varsói vagy prágai piachoz viszonyítva jelentős, akár 100-150 bázispontot is elérheti  a hozamkülönbség. A hozam és a bérleti díjtömeg egymáshoz való viszonyát vizsgálva ki kell térni az irodaházak bérleti díjában levő regionális eltérésekre, hiszen amíg Varsóban egy „A” kategóriás irodaház bérleti díja ma 16-18 €/m2 szintjén mozog, addig Magyarországon egy frissen épült, azonos kategóriájú irodaházban 12,5-14€ között szóródnak a bérleti díjak. A 4€/m2 differencia jelentős árkülönbséget tud generálni a befektetési vásárlás szempontjából is. Kiss Ernő arra számít, hogy Magyarországon mindenképpen lesz növekedés a bérleti díjakban, még ha 2007 előtti „álomszintre” történő visszaemelkedés rövid távon nem is várható.

A telekpiacon mintegy 8 év kihagyás után végre ismét tényleges vásárlási szándékkal jelennek meg a nagyobb fejlesztők. Ráadásul több olyan fejlesztőről is van hír, akik egy folyamatban levő projekt mellett már keresik a következő építési telket is. A végfelhasználók is elkezdtek saját célra telket keresni. Ez utóbbi oka, hogy olcsó a forrás a Növekedési Hitelprogram (NHP) révén. A bankok eszközkezelő cégei által korábban felvásárolt, és évekig eladhatatlan ingatlanok az utóbbi 6-12 hónapban nagy lendülettel, sikeresen kerülnek értékesítésre.

A magyar befektetési ingatlanpiacon tehát zajlik az élet, vannak nagy volumenű ügyletek, a tranzakciók pedig heterogén összképet mutatnak: az irodaház, bevásárlóközpont, egészségügy, hotel szektorokban egyaránt színesítik az összképet. Az ipari ingatlanok piacán a Prologis akvizíciós tevékenysége újabb lendületet adott a piaci koncentrációnak, hiszen a cég jelenleg már mintegy 40%-os részesedéssel rendelkezik a minőségi bérlogisztika területén. Az irodaházak piacán két jelentős vevő is kikerült a végfelhasználói körből, a hazai intézményi befektetők közül pedig mindenképpen érdekes színfoltnak számít az MNB megjelenése, aki részben saját célra, részben pedig befektetésképpen vásárolt. A piac most egészen más képet mutat a szereplők összetételében és aktivitásában, mint a válság előtti legaktívabb időszakban, azaz 2005-2007 között.

SOCIAL BOX