Milyen irodát szeretnek a nemzetközi bérlők? Igények, stílusok, munkatársak

Kik jönnek? A 2013-as bíztató jelek után 2014-ben újabb irodaházak épültek, illetve újabb projekteket jelentettek be, amelyek előreláthatóan 2-3 éven belül átadásra kerülnek. Míg korábban 20% fölötti kihasználatlansági rátával számolhattunk, addig most ugyanez az érték 17-18% között mozog, a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) adatai alapján pedig a bruttó bérbeadás 2014 első félévében elérte […]

Kik jönnek?

A 2013-as bíztató jelek után 2014-ben újabb irodaházak épültek, illetve újabb projekteket jelentettek be, amelyek előreláthatóan 2-3 éven belül átadásra kerülnek. Míg korábban 20% fölötti kihasználatlansági rátával számolhattunk, addig most ugyanez az érték 17-18% között mozog, a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) adatai alapján pedig a bruttó bérbeadás 2014 első félévében elérte a 248.900 négyzetmétert, amely 71 százalékos keresletnövekedést jelent 2013 azonos időszakához viszonyítva. A Nemzeti Befektetési Ügynökség (Hungarian Investment Promotion Agency, HIPA)  szerint a külföldi vállalatok számára a legfontosabb szempontok Magyarország esetében a jól képzett, kreatív és rugalmas munkaerő elérhető áron, a kiváló földrajzi-logisztikai elhelyezkedés Európa közepén (250 millió fős piac 1000 km-en belül), a kiváló infrastruktúra (úthálózat, IT, közművek, logisztika, szállítás), a megfelelő életminőség (szórakozás, kultúra, nemzetközi iskolák, orvosi szolgáltatások), valamint az A-kategóriás irodaházak széles kínálata kedvező áron. A HIPA tapasztalatai alapján kiemelten fontos szempont a jó minőségű, tömegközlekedéssel könnyen elérhető irodák megléte megfelelő méretben és választékban, mivel a szükséges munkaerőt csak jó munkahelyi környezettel tudják odavonzani, illetve megtartani.

Az új bérlők többsége multinacionális és nemzetközi nagyvállalatok helyi munkaszervezetei, jelentős mértékben szolgáltató központok, illetve kisebb részben fokozatosan fejlődő startupok. Ők a nagy alapterületű, nagyteres irodakialakítást megengedő, környezetbarát bérleményeket igénylik, amelyek jó lokációban, jó tömegközlekedési lehetőségekkel rendelkeznek. Ennek megfelelően az új projektek is a metróhálózat mellé kerülnek, legyen az a Váci Corner Offices, a Váci Greens, a V17, a Corvin Corner, a Vision Towers, a Corvin IV. Irodaház vagy éppen a Budapest ONE. A HIPA-hoz beérkező befektetői megkeresések alapján az SSC-piac egyértelműen a legjelentősebb szegmens, emellett az IT-vállalatok emelhetők még ki. A HIPA adatbázisa alapján jelenleg  91 SSC működik hazánkban, amelyek mintegy 34 ezer főt foglalkoztatnak. A folyamatban lévő projekteknek köszönhetően további több ezer új munkahely jöhet létre a közeljövőben.

MSCI a Green House-ban

Az átadott és az elkövetkezendő években átadásra kerülő környezettudatos irodaházak bérlői mixe nagyszerűen leképezi a HIPA tapasztalatait is. A tőzsdeindexekkel, portfólió kockázatkezelő és teljesítménymérő eszközökkel foglalkozó MSCI idén tavasszal költözött a Green House irodaházba, ahol másfél szinten mintegy 300 főt foglalkoztat. A cég már jó néhány éve irodát működtet Magyarországon, mivel azonban a fokozatosan növekvő szervezet kinőtte korábbi helyét, ezért olyan lokációt kerestek, ahol mintegy 4.000 m2-nyi teret bérelhetnek, amelyhez opcionálisan még további munkaterületet foglalhatnak majd el. A lokáció/elhelyezkedés – tömegközlekedés közelsége – mellett lényeges szempont volt az épület minősége, hiszen a cég világszerte előnyben részesíti a LEED Platinum minősítéssel rendelkező környezettudatos, fenntartható irodaházakat. Mivel a budapesti iroda háttértevékenységet végez a cégcsoporton belül, ezért a hangsúlyt a funkcionalitás, az átláthatóság, a kollaboráció, a dolgozói elégedettség és a dizájn ötvözésére helyezték.

„A nálunk dolgozó korcsoportok már általában nyílt légterű munkahelyeken szocializálódtak, amely több szempontból is szerencsés. Tapasztalataink alapján ez a típusú térszerkezet nagy mértékben elősegíti a csapatmunkát, a tudás átadását és a gyors információáramlást, mely tényezők vitathatatlanul növelik a napi munkavégzés hatékonyságát. Emellett a cég dinamikusan növekszik, ezért lényeges, hogy a különböző funkciók létszámának változása miatt nem szükséges, hogy nagymértékű átalakításban gondolkodjunk. Az irodára általánosan jellemző a tágas térkialakítás. A multifunkcionális közösségi terünk, a Bistro lehetővé teszi akár 60 fő egyidejű étkezését, alkalmas lazításra az XBox-szal felszerelt nappali sarokban, vagy akár meetingek lebonyolítására is. Tárgyalóinkban a legmodernebb audio-vizuális eszközöket építettük be, az irodai wifi mindenhol elérhető. Fél év távlatából úgy látjuk, minden generáció általános igényeit maradéktalanul sikerült kielégítenünk az MSCI új budapesti irodájában” – mondja Janza Ákos, az MSCI budapesti irodájának vezetője.

A Dealogic az Eiffel Tér Irodaházban

A Dealogic 2011-ben alakította ki a vállalat hazai munkaszervezetét az Eiffel Tér Irodaházban, ahol alapvetően piackutatók és fejlesztők dolgoznak, hiszen befektetési bankoknak fejlesztenek szoftvereket. Az irodájuk több éves szerves fejlődés eredménye, a kétszintes 2000 m2-es bérleményben közel 140 munkatárs dolgozik. Ben Breen, a Dealogic ügyvezető igazgatója elmondta, hogy az alábbi szempontok alapján választották az Eiffel Tér Irodaházat: a nagy nyitott tér kialakításának lehetősége, a sok ablak és természetes fény, a kiváló lokáció, hiszen a munkahely egyrészt tömegközlekedéssel könnyen elérhető, másrészt számtalan érkezési lehetőséget kínál az ebéd elfogyasztására, valamint a fenntartható műszaki technológia. Az irodakialakítás során az elsődleges szempont volt a komfortosság, mindemellett olyan helyeket hoztak létre, ahol hivatalosan és informálisan is találkozhatnak a munkatársak egy-egy gyors meetingre, eszmecserére, ötletbörzére. Az irodabútorok tekintetében pedig olyan elemeket választottak, amelyek egyrészt közelebb hozzák az alkalmazottakat egymáshoz, másrészt a kreativitást reprezentálják, ennek fényében különleges dizájnelemek és -tárgyak is megjelennek az irodában.

Az alaprajzi struktúra szintén alkalmazkodik egy 21. századi irodaház adta lehetőségekhez, így az íróasztal-csoportokat az ablakok mellé helyezték el, míg a középső traktusban találhatók a tárgyalók, az étkező, és egyéb szociális helyiségek. Egy igazi Y-generációs közösséget találunk itt, amely nagyszerűen érzi magát a lendületes, ötletes, kreatív és sokszínű térben, ahol még a látogatók számára is rögtön érzékelhető a szabadság és a könnyedség. Mindeme hangulat és stílus ékes koronája a két szintet összekötő kultikus csúszda. „Az Y-generáció valóban erőteljesen jelen van a munkaszervezetünkben, a munkakultúrájuk pedig számos kiegészítő szolgáltatást igényel, amelyeket mi igyekszünk kielégíteni. Így kialakítottunk  egy játszószobát, mert fontosnak tartjuk, hogy a kemény munka mellett kikapcsolódásra is legyen lehetőségük a kollégáinknak, de ugyanígy a terasz is többféle szórakoztató tevékenység helyszínéül szolgálhat. Ezen felül rendszeresen (6-8 hetente) rendezünk tematikus partikat a munkatársainknak, valamint sportolási lehetőséget biztosítunk, itt említhetjük meg a teniszt, a jógát, a kosárlabdát vagy éppen a szervezett kerékpártúrákat” – mondja Czirják Nikolett, a Dealogic irodavezetője.

Prezi a Merkúr palotában

A Prezi más modern vállalatokkal ellentétben egy csodás belvárosi palotában alakította ki budapesti fejlesztőközpontját, ahol az Y-generáció hangsúlyos jelenléte szintén meghatározta az elképzeléseket. A világhírű startup cég jelenleg a pazar látványt nyújtó Merkúr Palota teljes Hajós utcai szárnyát, illetve a középső szárnyban a kapcsolótermen kívül még egy teljes szintet bérel a 26 országból érkező több mint 170 fős munkaszervezetének, amelyet még csaknem ugyanennyi alkalmazottal kívánnak bővíteni a közeljövőben. Ezen felül pedig a Nagymező utcai szárny is átalakítás/tervezés alatt áll. „Mindenképpen a belvárosban keresgéltünk a könnyű megközelíthetőség miatt, és szerencsére megtaláltuk ezt a helyet, amelyet még 1900-1903 között építették telefonközpontnak. Úgy éreztük, nekünk való a története: hogyan segítsük az emberek közti kommunikációt. A belső udvar és az épület elhelyezkedése a város szívében inspirál minket és egyben tenni ösztönöz, cserébe mi is próbáljuk viszonozni ezt. Nagyon szeretjük, ahogy a régi, történelmi falak és az új elemek egyfajta szimbiózisban élnek. Döntésünket az is segítette, hogy a házhoz egy gyönyörű belső udvar is tartozik” – magyarázza Hallgató Edit, a Prezi smooth operatora.

A tömegközlekedéssel és kerékpárral való könnyű megközelíthetőség kiemelkedő szerepet játszott a Prezi irodakeresése során. „Olyan helyet szerettünk volna, ami könnyen elérhető tömegközlekedve vagy akár rollerrel is. Azért hogy gondoljunk a többségre is, van sok parkolóhelyünk is – de csak bringáknak! Emellett fontos számunkra a szociális terek, tárgyalószobák és irodai terek egyensúlya. Nyitott irodáink teret adnak a közös munkának és az új ötleteknek. Az elvonulni vágyók számára és megbeszélésekhez videokonferenciára, prezentációra is alkalmas meeting szobák állnak rendelkezésre. Bisztrónkban egészséges étkeket kínálunk egész nap, de ez többről szól, hiszen ez a Prezi lelke és gyomra, ahol mindig van hely beszélgetésre vagy akár egy kötetlen megbeszélésre is. A belsőépítészet tekintetében egyszerű, nem hivalkodó, kreatív tereket szerettünk volna, amihez Ádám, a Prezi társalapítója a Minusplus építészeinek a segítségét kérte. A terekbe belecsempésztük saját magunkat is: világos és egyszerű, inkább csináld-magad hangulatú otthon jött létre – ezek vagyunk mi, ilyen egy startup. A bútorok könnyedek, a falak néhol festetlenek, azt sugallják, légy kreatív, alkoss, változtass, mert az ötleteid igenis számítanak” – folytatja Hallgató Edit.

A 21. század munkavállalójának igényei

A bérlők igényességét és sokrétű szempontrendszerét jól érzékeltetik tehát ezek a 21. századi irodák, hiszen összefoglalva a lokáció szempontjából olyan helyszíneket keresnek, amelyek könnyen megközelíthetők, a munkakörnyezet kialakításánál pedig a funkcionalitás, a flexibilitás, a kényelem és a jó közérzet biztosítása a cél. Mindemellett olyan technikai és ergonómiai feltételeket teremtenek, amelyek lehetővé teszik a kollégák számára a munkavégzés mellett és után a kikapcsolódást és a feltöltődést. Szinte már tudományos igénnyel alakítják a tereket, a tervezés és a kialakítás professzionalizmusa nyomon követhető a tudatosságban és a sokrétű előkészületi tevékenységben, amely az új irodaprojekteket jellemzi. Minden részlet a helyére kerül, hogy aztán egy valódi egészet alkosson, nincs elnagyoltság, csupán folyamatos igény a tökéletességre, miközben az egyéni és közösségi érdekeket egyesítik.

A precizitás és távlati gondolkodás jellemzésére forduljunk ismét az MSCI-hoz: „a munkaállomások, beleértve a székeket és asztalokat is, a legkiválóbb ergonómiai jellemzőkkel bírnak. Tárgyalóink mérete mobilfalakkal változtatható, minden tárgyalónk digitális foglaló rendszerrel felszerelt. Igyekeztünk természetes, mégis modern hangulatot sugározni a tapéták és szőnyegek meleg színárnyalataival, és a burkolóanyagok kiválasztásánál is előnyben részesítettük a naturális anyagokat. Például a Bistro teljes falburkolata álgesztes bükkből készült és külön is megvilágítható, hogy bármely napszakban kellemes, otthonos hangulatot kölcsönözzön. Az épületgépészetnél ügyeltünk arra, hogy a légkondicionálás és a friss levegő befúvás mértéke megfelelő legyen. A tárgyalók és az irodatér CO szintje kijelzőkön nyomon követhető. Minden asztal természetes fényt kap, az ablakfal külső árnyékolóval is felszerelt. A mennyezeti világítást pedig jelenlét-érzékelőkkel láttuk el a környezettudatosság jegyében. Olyan munkahelyet kívántunk létrehozni, amely hűen tükrözi a vállalat időtálló értékeit, megfelel a 21. századi irodatrendeknek, a technikai megoldásai innovatívak és a jövő standardjait idézik, valamint kollégáink egyéni és csapatszintű igényeit a lehetőségekhez képest maximálisan kielégíti” – teszi hozzá Janza Ákos.

+++

Ingatlan évkönyv 2014/2015 kiadványban, amely tartalmazza a működő ingatlanok és a főbb szakmai szolgáltató cégek listáit; valamint releváns cikkek, interjúk, elemzések tükrében foglalja össze az iroda, raktár és kiskereskedelmi ingatlanpiac lényeges tendenciáit.

SOCIAL BOX