Nincs pánik, de felmehet az ingatlanbefektetők vérnyomása

Az elmúlt hónapok biztató jelei után, hogy a felek végre megegyeznek, a görög helyzet hirtelen nagyot romlott a múlt héten. A görög miniszterelnök, Alex Ciprasz ugyanis bejelentette, július 5-re népszavazást ír ki a kérdésről, amiben arra kéri a görög szavazókat, hogy mondjanak nemet a hitelező trojka javaslataira. Ezzel Görögország euró-zónából történő kilépésének lehetősége (Grexit) egyre […]

Az elmúlt hónapok biztató jelei után, hogy a felek végre megegyeznek, a görög helyzet hirtelen nagyot romlott a múlt héten. A görög miniszterelnök, Alex Ciprasz ugyanis bejelentette, július 5-re népszavazást ír ki a kérdésről, amiben arra kéri a görög szavazókat, hogy mondjanak nemet a hitelező trojka javaslataira. Ezzel Görögország euró-zónából történő kilépésének lehetősége (Grexit) egyre közelebb kerül. Vajon egy Lehman-csődhöz hasonló esemény közeleg, vagy ez csak egy következő epizód egy zömmel belföldi görög tragédiában?

A hitelezők szempontjából a görög kérdés fő problémája nem egy lefelé tartó hitelválság-spirál, hanem – a rövidtávú bizonytalanság mellett – a lehetséges Pandora szelencéje-hatás, amit az ország monetáris unióból történő kilépése idézhet elő. Ha a Grexit megtörténik, akkor azért lehet majd aggódnunk, hogy a piacok figyelme a többi, gyengébb helyzetben lévő eurózóna-tagország kötvénypiacára irányul.

Jelentős pozitívum viszont, hogy az Európai Központi Bank (EKB) mennyiségi lazítása sokkal nagyobb rugalmasságokat ad a görög bankok helyzetének stabilitására, és a rendkívüli tőkeinjekció (ELA) segíthet kivédeni a bankok megrohamozását. Szintén jó hír, hogy az euró-zóna periféria-országainak, főleg Spanyolországnak és Írországnak a fiskális helyzete sokkal erősebb, mint 2011-2012 során. Ez a két ország ráadásul 2015-ben Nyugat-Európa leggyorsabban növekvő gazdasága lehet, ami szintén megnyugtathatja a befektetőket.

Egy kisebb idegességet tükröz, hogy a legtöbb dél-európai ország államkötvény hozamának felára a német államkötvény hozamához képest magasabb volt a múlt hetinél. Míg a német kötvények hozama 20 bázispontot eset, a spanyol, portugál és olasz kötvények hozama 25 bázisponttal került feljebb. Biztató jel, hogy a francia hozamok szintén csökkentek, ami azt jelenti, hogy a befektetők megnyugodtak és Franciaországot nem látják veszélyben, mint tették azt 2011-2012 során az európai adósságválságkor.

A görög bizonytalanság okozta probléma az, hogy nehéz megmondani, mikor lesz vége. Egy népszavazást lebonyolítani ilyen rövid idő alatt ambiciózus cél, de még egy hét haladékot ad, viszont az eredmények ismeretében sem lesz egyértelmű, mi történik ezután. A választók a hitelezők javaslataira mondanak nemet vagy igent, nem pedig a közös valutára. A népszavazás eredménye nem az, hogy „igen, kell nekünk az euró” vagy „nem, hagyjuk el az eurót”, ezért a válság még hetekig-hónapokig elhúzódhat.

Minden befektető, így az ingatlan-befektetők számára is közvetlen hatás, hogy Görögországból a tőke kivonása bonyolult, vagy teljesen lehetetlen lesz, ha az ország mégis kilép a monetáris unióból, és tőkemozgási tilalmat vezet be. Amíg az európai ingatlanpiacra tett hatás miatti aggodalmak fennállnak, vagy a jelentős kockázat nem materializálódik, addig a befektetők részéről a döntésektől való tartózkodás és az ügyletek forgalmának lassulását látjuk majd a nyár során. Ugyanakkor a visszarendeződés jelentősen gyorsabb lehet, ha a kormánypárt terveivel szemben az „igen” szavazatok győznek a népszavazáson.

Ha a Grexit bekövetkezik, és az további válsághullámot idéz elő Dél-Európában, akkor jelentős a veszélye annak, hogy az üzleti és befektetői bizalom nagyot esik, és az ingatlanok hozama emelkedni kezd, még a prémium-kategóriában is. Ez alól kivételt képezhet néhány érett piac, hiszen a „biztosba” való menekülés több nyugat európai hozamgörbe esetében pont ellentétes hatást válthat ki: a tőke ezekre a piacokra összpontosul, és további hozamcsökkenést idéz itt elő.

A vállalati bizalom szintén eshet, a tőkebefektetésekről és a bérleti döntésekről szóló döntéshozatalt elhalasztják. A fogyasztói bizalom esése pedig a kiskereskedelemre is jelentős hatással bírhat. Jelenleg sajnos közelebb vagyunk egy negatív forgatókönyv megvalósulásához, mint korábban, de még nem véglegeset nem lehet mondani. Mindenesetre a CBRE az eseményeken tartja a szemét arra fókuszálva, hogy miként állnak a piacok és milyen politikai döntések születnek.

 

SOCIAL BOX