Hogyan üzemeltessünk régebbi irodaházakat versenyképesen?

Rohan az idő Az élénkülő irodapiacon a növekvő számú tranzakció és új bérleti szerződés, valamint a csökkenő kihasználatlansági ráta fémjelzi a pozitív változásokat. A megfelelő bérlemények rohamosan fogynak, az új fejlesztések nem képesek lépést tartani a kereslettel, ezért új lehetőségeket kaptak a 10-15 éves „A”, illetve „B” kategóriás irodaházak. Természetesen egy „B” kategóriás épülettől mást […]

Rohan az idő

Az élénkülő irodapiacon a növekvő számú tranzakció és új bérleti szerződés, valamint a csökkenő kihasználatlansági ráta fémjelzi a pozitív változásokat. A megfelelő bérlemények rohamosan fogynak, az új fejlesztések nem képesek lépést tartani a kereslettel, ezért új lehetőségeket kaptak a 10-15 éves „A”, illetve „B” kategóriás irodaházak. Természetesen egy „B” kategóriás épülettől mást vár el a piac, mint egy „A” kategóriástól, ráadásul az ingatlanok besorolása sem fedi le teljes mértékben a valóságot, hiszen egyes „A” kategóriás irodaházak inkább a „B” kategória szintjének felelnek meg, azonban a pontos definíciók kialakítása még várat magára. Mi most alapvetően az ezredforduló környékén épült ingatlanokra koncentrálunk, hiszen ezeket kategóriától függetlenül modernizálni, műszaki és/vagy esztétikai értelemben korszerűsíteni kell a kívánatos igényszinthez mérten, hogy a mai bérlői elvárásoknak megfeleljenek. Itt említhetjük meg a régi, századfordulós (loft) épületeket is, amelyek eredetileg többnyire nem irodai  célra épültek, így esetükben még speciálisabb üzemeltetési problémák jelentkeznek.

„A régebbi épületek esetében három lényeges probléma adódik. Az első, hogy nincsenek meg azok a műszaki adottságaik, amiket ma a felhasználók elvárnak, a második probléma, hogy nem működnek elég hatékonyan, takarékosan és ezzel összefüggésben környezetszennyezőek, harmadszorra pedig mai szemmel nem optimális a helykihasználásuk. A 2000-es években épült házakban a többszöri átalakítások felületessége, a tervezői és üzemeltetői felügyelet hiánya miatt a komfortfokozat csökkenésével és meghibásodások nagy számával kell szembe néznünk. Emellett az iroda- és a kiszolgáló területek (pl. mosdók, liftelőterek, előcsarnokok) elavultak és elhasználódtak” – sorolja Mózes József, a Colliers Real Estate Management Services Magyarország ügyvezető igazgatója.

Versenyelőnyök

Bár az új fejlesztések kapcsán a fenntarthatóság előtérbe került, ezt azonban a piac csak meghatározott része igényli, ráadásul, ha plusz pénzt kell érte fizetni, akkor még kisebb a potenciális bérlői kör. Mivel az új épületeket megtöltő, nemzetközi háttérrel rendelkező bérlők reflektorfényben vannak, ezért úgy tűnhet, mintha a piac összes szereplője a hipermodern irodaházakat igényelné. Az itt kifizetett bérleti díjak az átlagnál magasabbak, még ha Budapest meglehetősen olcsó lokáció is Európában, ezért a cégek jelentős része, köztük a hazai kkv-szektor, számára a régebbi – jelentős részben „B” kategóriás – irodaházak jönnek számításba. Természetesen nehéz meghatározni, hogy mi az az egyensúlyi állapot, ami az olcsóbb bérleti díjak mellett még kielégítő komfort- és üzemeltetési szintet jelentenek a bérlők számára, ez mindig az adott épülettől és bérlőtől függ.

„A régebbi épületek versenyelőnye lehet, ha az alacsonyabb bérleti díj egy ésszerű üzemeltetési/fenntartási költséggel párosul, és amennyiben a bérlők számára minimalizálni tudják a hiányosságokat és kockázatokat. Ugyanis a felhasználók nagy része nem is feltétlenül igényli a kifinomult műszaki megoldásokat, ha meggyőzzük arról és garantáljuk, hogy az épület műszaki teljesítmény paraméterei és szolgáltatásai egy bizonyos színvonalon maradnak. Az lenne a leghasznosabb, ha ez egyes épületek részletesen definiált teljesítmény, hatékonysági és szolgáltatási színvonalat tudnának vállalni. Ez egyáltalán nem terjedt el a piacon annak ellenére, hogy viszonylag egyszerűen megvalósítható lenne” – mondja Mózes József.

„A régebbi irodaházak versenyelőnyét elsősorban az alacsonyabb bérleti díjak jelentik, ehhez kapcsolódhatnak még olyan szerződéses feltételek, amelyek egy rugalmasabban kezelt futamidőre és/vagy a minimálisan bérelhető területekre vonatkozóan kedvezőbbek. A bérlői igények és elvárások folyamatosan növekednek, így a régebben épült irodaházak a korszerűsítéshez/felújításhoz felhasznált anyagok és gépészet minőségében, a bérlői munkakörnyezet modern és korszerű kialakításában, a kínált szolgáltatások szélesebb portfóliójával és üzemeltetési/energiagazdálkodási hatékonyságuk fejlesztésével válhatnak vonzóbbá. A létesítménygazdálkodó cégek – a tulajdonosokkal egyeztetett mértékben – a fenti területeken tudják tanácsadással, döntéselőkészítéssel és végrehajtással támogatni a versenyképességet” – teszi hozzá Schmidt József, a Future FM vezérigazgató-helyettese.

Üzemeltetési költségek és a szolgáltatási minimum

Az üzemeltetési költség a régebbi irodaházak esetében is egyre fontosabb tényező az alacsonyabb bérleti díjak mellett is. Felmerül azonban a kérdés, hogy vajon a szóban forgó ingatlanok korszerűsítése végül mennyit hozhat a konyhára, illetve az eredeti adottságok figyelembevételével meddig mehet el a facility menedzsment költségmegtakarítás címén, amely még biztonságos és színvonalas működést eredményez, és a bérlők igényeit is kielégíti. „A létesítménygazdálkozási piac átalánydíjas szolgáltatási része az elmúlt években elérte a legalsó árakat, személyi állomány és beosztás átalakításával meg lehetett mozgatni az üzemeltetési költséget akár pár százalékkal is, de figyelembe kell vennünk, hogy ekkor a teljesítmény mindenképpen csökken. Mindez nem csak a műszaki szolgáltatások, de a takarítási és recepciós szolgálatok vonatkozásában is igaz. A nagyberuházásokkal (lsd. következő cikk) egy komplex modernizáció esetén olyan mértékű fogyasztáscsökkenés érhető el, amely összességében az üzemeltetési költség akár 5-10 %-a is lehet” – kalkulál Mózes József.

„Kategóriától függetlenül meg kell határozni az életvédelmi minimumnak nevezett feladatok körét, amelyek a tűzbiztonsági, elektromos és felvonó berendezések esetén jelentkeznek. Manapság az üzemeltetési költségek csökkentése mindenek előtt álló cél, tipikus példa a szűrőcserék gyakoriságának csökkentése, amely teljesítményromlást és a villamos motorok élettartamának csökkenését eredményezi, ráadásul hosszú távon többletköltséget okoz. Ha egy bérbeadó hosszú távon tervezi hasznosítani 10-15 éves irodaházát, akkor helyesebben teszi, ha nem költséget csökkent, hanem az üzemeltetés hatékonyságát javítja. Minőségromlás nélkül valós megtakarítást egy jól tervezett energiavásárlással, az épületgépészet beszabályozásával és a hibajavítási tevékenységek körültekintő szervezésével lehet elérni. Az épületgépészet esetén a felügyeleti rendszerek felülvizsgálatát, esetleges cseréjét, korszerűsítését javasoljuk” – magyarázza Romanszky Péter, a PQS International Műszaki üzemeltetés üzletág igazgatója.

„A költségcsökkentésnél az alábbi üzemeltetési költségszínvonalakat, szinteket lehet figyelembe venni: nemzetközi átlag, elvárt színvonal, hazai átlag, szakmai minimum, biztonságos működés biztosítása, hatósági és működési minimum. A költségcsökkentés másik vetülete, ha energiaracionalizálási projekteket készítünk: például alternatív energia kiépítése, energiatakarékos világításra való átállás, hőszigetelés növelése stb. Ekkor a beruházás költségszínvonala, a megtérülési idő és a bérlői elvárások lehetnek a döntéshozatal alapvető kritériumai. Külön megítélés tárgya azok az épületek, melyek a eredeti funkciójuktól eltérő használatban kerültek irodai felhasználásra. Itt általában a műemléki besorolás, az egyedi építészeti megoldások, a speciális térkialakítások fokozottan fontos szempontok a költségcsökkentési javaslatban” – teszi hozzá Honi Katalin, a STRABAG Property and Facility Services Zrt. Property Management terület igazgatója.

A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv 2015/2016 kiadványban.

SOCIAL BOX