Felébredtek a bérlők. Mennyit fizetünk az energiáért az irodaházakban?

– Szinte már közhelyszámba megy, de a gazdasági világválság alapvetően átalakította a hazai ingatlanpiacot is, ami korábban kevésbé tűnt fontosnak, az előtérbe került. A megtakarítás lett a nagybetűs cél, és ezen belül az energiafogyasztás optimalizálása. Ma már szinte mindenki a költséghatékonyságról, és ezen belül az energiahatékonyságról beszél. – Az energiamegtakarításra való törekvést egyfajta evolúciós folyamatnak […]

– Szinte már közhelyszámba megy, de a gazdasági világválság alapvetően átalakította a hazai ingatlanpiacot is, ami korábban kevésbé tűnt fontosnak, az előtérbe került. A megtakarítás lett a nagybetűs cél, és ezen belül az energiafogyasztás optimalizálása. Ma már szinte mindenki a költséghatékonyságról, és ezen belül az energiahatékonyságról beszél.

– Az energiamegtakarításra való törekvést egyfajta evolúciós folyamatnak tekinthetjük. Első lépésben évekkel ezelőtt az ingatlantulajdonosok – az irodaházak üzemeltetői – megvizsgálták a szolgáltatókkal kötött szerződéseket, és egyre több esetben tendert írtak ki a beszerzésekre, aminek következtében olcsóbban tudnak energiát vásárolni.  Ma már azonban az elért eredményeken túl nagyon-nagyon kis pluszt lehet megtakarítani, amelyek egy irodaház – mondjuk 2 millió kWh-ás – éves fogyasztásához képest jelentéktelen tételek. Az ingatlantulajdonosok mára már megtanulták, hogy érdemes évente vagy két évente új energiabeszerzési szerződéseket kötni – ez 6-8 éve bevett gyakorlatnak számít.

– Ezek szerint elértük a megtakarítások maximumát?

– Ez csak az első lépés volt az evolúciós folyamatban, hiszen sok tulajdonos, üzemeltető még mindig úgy érzi, hogy hiába spórol az ár tekintetében, nem jó szerződést kötött, a szolgáltatók egyéb más feltételei hátrányosak az ingatlana számára. A fejlődési folyamat második fázisa tehát az, amikor a tulajdonosok, üzemeltetők arra is rájönnek, hogy a számla egyik része csupán a kereskedelmi díj, a másik része a rendszerhasználati díj, ami fix költség havonta. A lekötést, az órát, a mérőnagyságot említhetjük, amelyek megint csak fölösleges költségeket eredményeznek, hiszen sok esetben nagyobb mennyiséget kötnek le akár egy évre is, mint amennyire valójában szükség volna, ezért a rendelkezésre állás jelentős összegekbe kerül.

Az üzemeltetők ezeket a tényezőket is vizsgálni kezdték, de ez a terület már szakmai kompetenciát igényel, hiszen nem árakat kell összehasonlítani, hanem meg kell tervezni az éves energiafelhasználást. Ha az előre lekötött mennyiségnél többet fogyasztok, akkor büntetést kell fizetnem, ha meg nem léptem túl a kvótámat, akkor fölöslegesen sokat fizetek, ami növeli a bérlők üzemeltetési költségét. Ez a probléma jó néhány ingatlanban megjelenik, hiszen a számításokat rendszeresen el kellene végezni előzetesen, ráadásul folyamatosan változhatnak a bérlők is, akiknek eltérő energiaszükségletük lehet.

– Na jó, de még mindig nem spóroltunk meg egyetlen kwh-t sem, csak a szerződés feltételeit vizsgáltuk.

– Így van. Mikor arról beszélünk, hogy az adott épület miért fogyaszt ennyit és hogyan kellene csökkenteni a kiadásokat, akkor jöhetnek a szakértők, hiszen meg kell vizsgálnunk, hogy mi fogyasztja az energiát. Naponta találkozunk olyan bérbeadóval, akik nem ismerik pontosan az energiafogyasztók számát, kapacitását, megosztását, mekkora hányad esik a bérlőkre, illetve a közös területre stb. Ezért fontos azonosítani, hogy milyen berendezés fogyasztja el pontosan az energiát, hiszen a vételezett mennyiség jelentős része nem is a bérlők munkamenetéhez kapcsolódik. Az egyes műszaki berendezések szabályozása szintén nagyon fontos szempont.

– Ma már a bérlők is egyre nagyobb rutinra tesznek szert, odafigyelnek az energiaköltségekre, szinte szakértő szemmel elemzik az üzemeltetési költségeket. De ki fizeti a számlát?

– Eljött az az időszak, amikor már nem lehet automatikusan a bérlőkre hárítani az energiaszámlát, hiszen a bérlők olyat irodaházat választanak, ahol az üzemeltető, illetve az üzemeltetés színvonala garantálja számukra azt, hogy valóban csak az elfogyasztott energiát kell megfizetniük, és a ház fölösleges veszteségeit nem ők viselik. Az evolúciós folyamatnak ez a fázisa is már megkezdődött, a boldog békeidő – amikor a tulajdonos számára nem volt fontos, hogy mennyi az épület energiafogyasztása, mert úgyis tovább számlázza a bérlőknek – véget ért. Bár a bérlők tudatossága még gyerekcipőben jár, de a fenntarthatóság iránti igény növekedése itt is ösztönzőleg hat a bérlőkre.

– Mit vizsgál pontosan egy energetikai szakértő? A Dome FSG Energy üzletágának munkatársai hogyan tudnak hozzájárulni az üzemeltetés energiahatékonyabbá tételéhez, magyarul hogyan tudnak spórolni?

– Az energiastratégia kidolgozása speciális szakértőket igényel, hiszen – konkretizálva a feladatokat – például megvizsgálja, hogy a kazán vagy a légkezelő miért ennyit és ennyit fogyaszt, indokolt-e ez a fogyasztásmennyiség, lehet-e csökkenteni a volument, milyen fajlagos értéket kaptunk m2-re vagy vásárolt energiahordozóra vetítve. Több szempont alapján lehet összehasonlításokat végezni, amelyek a fajlagos energiafogyasztásnál a hatékonyság elégtelenségét is kimutathatják. Ez felmerülhet a műszaki gépek hiányosságai vagy az üzemeltető tevékenységének kevésbé hatékony jellege miatt is, hiszen sok üzemeltetőnél nem a műszaki kompetencián van a hangsúly. Az esetek jelentős részénél ráadásul csak kisebb beavatkozásokra van szükség, pl. csak be kellene szabályozni egy légkezelőt.

– Ma már minden új fejlesztés zöld irodaház, amely fenntartható technológiákkal felszerelt. Ez hogyan hat az Önök munkájára?

– Az irodaház-fejlesztések evolúciója is jelentős, a zöld irodaházakban már olyan technológiákat építenek be, amelyek speciális létesítménygazdálkodási ismereteket követelnek meg az üzemeltetőtől is. Azért hangsúlyozom mindig az FM-t, mert a költségek több mint fele általában energiafogyasztásra megy el, hiszen az élő munkaerő költségén már nincs mit csökkenteni. A technológia fejlődése is nagy hatással van az üzemeltetésre, ezt jól jelzi, hogy az ezredforduló utáni ingatlanbumm idején nagy mennyiségben épült irodaházak egyes gépészeti eszközeinek – mint pl. folyadékhűtő, kazánok – élettartama 15-20 év, amelyeket ma már újra kell tervezni, ha persze a tulajdonos rendelkezik tartalékokkal. Vagyis a következő 5 évben cserélni kell az eszközöket, amelyek jelentős energetikai szakértelmet igényelnek a jövőben is.

A Dome Energy az energetika igazi szakértője. „A mi energiánk az Ön megtakarítása!” Energia menedzsment, auditálás, beszerzés, tanácsadás, beruházás szervezés. Minden egy helyen! Elérhetőségek: Telefon:    +36 1 423-0000, E-mail:     info@domeenergy.hu

SOCIAL BOX