Optimisták vagyunk – interjú Salamon Adorjánnal, az ESTON vezérigazgatójával

– Jó híreket hallunk az ingatlanpiacról. Befektetések, hetente bejelentett új fejlesztések, bérlői aktivitás, növekvő fogyasztás. Ha az elmúlt 10 évet tekintjük, akkor a válság után ezt tekinthetjük áttörésnek vagy ez kicsit erős kifejezés?

– Mindenképpen erős növekedést tapasztalunk minden piaci szegmensben, de azért a 2008-as árakat reálértéken még nem értük utol. Például a telekértékesítések terén az elmúlt 6-8 hónapban hiába látunk egy 30-50%-os növekedést, azért számításaink szerint még mindig 20%-kal elmaradunk 2008-hoz viszonyítva. De mind hozamokban, mind telekárakban a 24-36 hónapos távlatot tekintve az akkori számok elérhetők. Szükséges természetesen a kedvező nemzetközi környezet támogatása is, ami most szerencsére érvényesül.

– Az irodapiacon már tavaly is pozitív jeleket láthattunk, több fejlesztés is elindult, de idén magasabb fokozatba kapcsolt a piac, szinte hetente jelentenek be új projekteket.

– Most nagyon jelentősnek tűnik a bejelentett fejlesztések nagyságrendje az elmúlt 5-6 évhez viszonyítva, de a teljes piaci állománynak nem fog megépülni mondjuk a 10%-a három év alatt, hanem néhány százalékról van szó. A nagyságrendet tekintve tehát gigantikus boomról nem beszélhetünk, bár valóban némelyik lokációban intenzívebben épülnek új irodaházak viszonylag kis távolságra egymástól. De ha azt nézzük, hogy 2008-2015 közötti időszakban alig épültek házak, akkor úgy is tekinthetünk a beruházásokra, hogy a hiányzó termékek és állomány pótlása történik jelen pillanatban. Most felgyorsult, dinamikusabb lett a piac, mindenki optimista, mindenki szeretne gyorsan előre haladni. A fejlesztők végre elhiszik, hogy fognak bérlőt találni, a bankok lassan elkezdenek hitelezni, vagyis van egy pozitív szcenárió a piacon.

– A másik két fontos szegmens az ipari ingatlanpiac és a retail szektor. Itt várható-e az a pozitív elmozdulás és fellendülés, amit az irodapiacról már elmondtunk?

– Az ipari ingatlanpiac ugyanúgy emelkedő pályára állt, mint az irodapiac, ez a szegmens olyan értelemben előnyt élvez, hogy sokkal gyorsabban tudnak reagálni az igényekre, egy logisztikai csarnok kivitelezése hat hónapon belül befejezhető. A logisztikai piacon az üresedési ráták drasztikusan csökkennek, nagyon kevés üres terület van, vagyis beindulhatnak a beruházások. A retail fejlesztések azért más mechanizmusok mentén zajlanak. Egy bevásárlóközpontot megépíteni sokkal nagyon volumenű befektetés, az engedélyezési eljárás sokkal bonyolultabb és hosszabb folyamat, ezért itt még kivárás tapasztalható a piaci szereplők körében. De 12-18 hónap múlva nem tartom kizártnak, hogy beindulhat egy-két fejlesztés.

– Az idei első negyedév erősnek számít az elmúlt éveket tekintve, de mit várhatunk még az év hátralévő részében?

– Azt várom, hogy az elmúlt évek teljesítményét felülmúlja a piac: a befektetési volumenben mindenképpen, az irodabérbeadást tekintve is növekedésre számítok. Nagyon pozitív a gazdasági környezet, ezért nehéz tévedni: csökkenni fognak a hozamok, bár még a válság előtti prime irodahozamokat nem fogjuk elérni az év végéig, de nagy valószínűséggel fogunk regisztrálni hatossal kezdődő irodahozamot 2016-ban.