London továbbra is vonzó ingatlanbefektetési célpont. Épülnek a felhőkarcolók

Nem annyira vészes a helyzet

A tanulmány azért kapta a „The Long Goodbye?” címet, mert a szerzők szerint nem lesz különösebben drámai az elválás, mint sokan feltételezik, kicsit túl van pörgetve az egész ügy. Mindenesetre a politikai és részben gazdasági bizonytalanság miatt a brit kormány legfontosabb feladata megnyugtatni a piacokat. Sok közgazdász szerint a Brexit rossz hatással lesz Nagy-Britanniára, ezen belül a kereskedelemre és a fogyasztói bizalomra is. De a brit gazdaság jó állapotban van, alapvetően a pénzügyi és szakmai szolgáltatásokat és a technológiai iparágat érinti a kilépés, míg a fejlesztési és kivitelezési piacra részben lehet hatással a Brexit. A még el nem kezdett fejlesztések valószínűleg némileg csúsznak majd, amíg bizonytalanság merül fel a kereslet kapcsán.

Az irodapiacot valószínűleg érinteni fogja, míg a lakásépítési piac rövid távon jól tartja majd magát. Hosszabb távon a fejlesztési kilátások és a kivitelezési költségek a gazdaság állapotától függnek. Az Egyesült Királyság nyitottsága valószínűleg a nemzetközi tőkeáramlást is befolyásolja, de a befektetői hangulat sokkal inkább függ a brit gazdaság kilátásaitól, mint az ország szoros kapcsolatától az EU-val. Nagy-Britannia nagy valószínűséggel továbbra is vonzó ingatlanbefektetési célpont lesz, bár természetesen nem minden szektort érint egyformán az érdeklődés intenzitása.

Mint a szerzők hangsúlyozzák, a Brexit inkább politikai bizonytalansággal jár, kevésbé gazdaságival, persze a politikai bizonytalanság hatást gyakorol a gazdasági és pénzügyi volatilitásra is. A kamatcsökkentés valószínűnek tűnik, bár a valuta leértékelődése ezt kevésbé teszi szükségessé. Utóbbi annak tudható be, hogy a piacok szerint az ország kilátásaira rossz hatással van a kilépés, de a valuta a bizonytalanságok csökkenése után ismét erősödhet. A gyengülés addig is olcsóbbá teszi az exportot, ami növeli az ipari termelés teljesítményét, valamint Nagy-Britannia vonzóbb célpont lehet a turisták számára.

A nemzetközi ingatlanbefektetési piac még bizonyos körülmények között erősödhet is, ha a befektetők elhiszik, hogy az angol font visszaerősödhet valamennyit. A lakópiac tengerentúli vásárlói – különösen az ázsiai és a közel-keleti vevők – még vonzóbbnak tekinthetik a londoni piacot, mint a szavazás előtt. A valutaleértékelődés hatással van a bankok intézkedéseire, az alacsony kamatszintek pedig az ingatlanbefektetési kilátások malmára hajthatják a vizet.

A brit gazdaság mutatói jók, a CBRE például a GDP idei növekedését 1,8%-ra jósolja, és a recessziót kizárják a neves kutatóintézetek is. A kamatszintek még egy jó ideig alacsonyak maradnak, a CBRE szerint a The Bank of England 2016 harmadik negyedévében a kamatlábat nullára csökkenti, és az 2020-ig nem is emelkedik várhatóan, akkor azonban 1%-ra emelkedhet a jegybanki kamat. Az Oxford Economics előrejelzése szerint az angol font és az euró váltási aránya 1.1 körül alakulhat a 3. negyedévben, ami 17%-is esés lehet egy éven belül, ez pedig történelmi léptékkel is jelentős változás.

Kik vannak veszélyben?

Nehezen meghatározható, hogy mely gazdasági szektorokra hátrányos a kilépés. Azonban az iparon belül a technológia, a mezőgazdaság és az építőipar szereplői álltak ki leghangosabban a tagság mellett a bankszektort nem is említve. De jó néhány ágazatról még nem beszéltünk, amelyekben szintén kockázatokat rejt a Brexit: többek között a gyógyszeripart, az autóipart, a szakmai szolgáltatásokat, a repülőgépipart és a pénzügyi szolgáltatásokat említhetjük.

Az ágazatok közül a pénzügyi és szakmai szolgáltatások, valamint a technológiai ipar lehet hatással az országra és ezen belül a londoni irodapiacra. A legutóbbi Property Week felmérésben, amelyben 500 vállalati képviselőt kérdeztek meg, a válaszadók 58%-a jelezte, hogy negatív hatással lesz a Brexit, míg a retail esetében ez a szám csupán 45%, az ipar esetében 50%, míg a lakópiac esetében 46%. A pozitív hatások tekintetében még a lakáspiacot emelték ki részben a válaszadók. Sok munkahely szűnhet meg a Brexit miatt, azonban ez hosszabb távon érvényesülhet, amikor a bérleti szerződések lejárnak az irodaházakban, és azokat nem hosszabbítják meg.

A pénzügyi szolgáltatások már a szavazást megelőzően is a vita középpontjában jelentek meg, hiszen a tagság valójában „útlevelet” jelentett a szervezetek számára, hogy az EU bármely országában szabadon kifejtsék tevékenységüket. Az Egyesült Királyság megőrizné ezeket az előnyöket az Európai Gazdasági Térséghez való csatlakozással, ez azonban akkor lehetséges, ha az EU igényeit is figyelembe veszik: a szabad mozgás szabadságának biztosítása és hozzájárulás az EU költségvetéséhez. Mivel azonban a kampány hangsúlyos eleme volt a bevándorlás korlátozása, ezért ezek az opciók kevésbé lehetségesek.

Frankfurt és Párizs mindenesetre készen áll arra, hogy a Londonban megszűnő munkahelyeket befogadja a pénzügyi szolgáltatási piacon. Milánóban és Madridban effektíve több pénzügyi szolgáltatási potenciál van mint Frankfurtban, azonban a német város jobban betagozódott a globális fősodorba. Jó néhány brit bank már jelezte, hogy egyes divízióit áthelyezi más uniós országokba. A HSBC például 1000 befektetési bankárt telepíteni át Párizsba. De a Bank of America Merrill Lynch, a Goldman Sachs és mások is utaltak már ez irányú terveikre.

A szakmai szolgáltatások nagy részben függnek a pénzügyi szolgáltató szektortól, ide sorolhatjuk többek között az ügyvédi/jogi szervezeteket, a könyvelést és a könyvvizsgálatot, a menedzsment tanácsadást, az építészetet, a marketinget és a reklámszakmát, amelyek alapvetően pénzügyi központokban és vállalati székhely-koncentrációjú városokban tudnak sikeresen működni. Mindemellett a szektorban szintén működnek globális szereplők, akik az EU-tagságnak köszönhetően számos leányvállalatot létesítettek Európa számos országában. Ezért ha egyes pénzügyi szolgáltatások a kontinensre települnek, akkor ebben a szektorban is várható kirajzás.

A technológiai cégekre van azonban a legnagyobb hatással a Brexit, hiszen csökkenti a külföldi tehetséges munkaerő toborzásának esélyét, ami a piaci riválisokkal szembeni versenyképességükre lehet negatív hatással. A Brexit mellett kampányolók ellenben úgy érveltek, hogy a korlátlan kelet- és közép-európai migráció megállítható, és az ország nagyvállalatai a világ legjobb munkavállalóit csábíthatják a szigetországba. A probléma csak az, hogy éppen a kelet-európai régióból érkeznek a legkvalifikáltabb tehetségek, ráadásul a nem uniós országokból érkező munkavállalókra vonatkozó pontrendszer nagyon bürokratikus és rugalmatlan.

A kiskereskedelmi hatásokat egyelőre nehéz megjósolni, ez nagyban függ a fogyasztói bizalomtól. Mindenesetre a kereskedők helyzetét nehezíti, hogy a gyengülő font növeli az importköltségeket, és első körben úgy kalkulálnak, hogy a nagy értékű árucikkek eladása csökkenhet, így például az autóeladásokra lehet negatív hatással a szavazás. Ráadásul a kiskereskedők alacsony fizetésért alkalmaztak bevándorló uniós állampolgárokat, most majd a munkaerőre fordított költségeik is emelkedhetnek.

Ingatlanpiaci hatások

A lakáspiacon a kilépés nem csökkenti a felgyülemlett keresletet, mindenesetre most egy visszafogott nyári szezonra számíthatunk, és őszre kiderül, hogyan alakulnak a fogyasztói várakozások e téren. A CBRE nem számít arra, hogy a fejlemények negatív hatással lesznek az ingatlanárakra. Ha azonban a fejlesztői aktivitás némileg csökken, akkor az árfelhajtó hatással lehet. Bár a legnagyobb kockázat London prime helyszínein érhető tetten, azonban a kereslet itt annyira erős, hogy ez a piac is biztos lábakon áll. A tengerentúli befektetők még hasznot is húzhatnak a gyengébb fontból, az intézményi befektetők is aktivizálhatják magukat.

A fejlesztési piacra nagyobb hatást gyakorolhat a Brexit, így a még el nem kezdett projektek valószínűleg késve indulhatnak el, amíg a kereslet szintje nem válik bizonyossá a szavazást követően. Az építőiparban a nem brit és EU-s munkavállalók aránya 5%, míg a nem brit és EU-s tulajdonú kivitelező vállalatok aránya 9%. Megoszlanak a vélemények arról, hogy nőnek vagy csökkenek majd a kivitelezési árak, vagyis még itt is a bizonytalanság uralkodik. Az irodafejlesztési piacon azok a projektek vannak biztonságban, amelyek előbérleti konstrukcióban épülnek. London központi alpiacán például idén 6 millió négyzetlábnyi fejlesztés fog befejeződni, ami egy évtized óta a legnagyobb szám. 2017-ben ugyanekkora volumenű fejlesztésekkel kalkulálnak, míg 2018-ban és 2019-ben összesen már 13 millió négyzetlábról beszélnek. Utóbbi szám esetében eddig 3 millió négyzetlábnyi irodaház építéséhez fogtak hozzá, azonban a CBRE szerint kétséges a további 10 millió négyzetlábnyi projekt elindítása, amíg a feltételek nem tisztázódnak.

Nagy-Britannia továbbra is vonzó befektetési célpont lesz, az egyes ágazatokra eltérő hatással lesz a Brexit. A szavazás után a befektetők megvárják, míg kitisztul a kép, hiszen a hatásokat még szinte lehetetlen kiszámolni. Ez a befektetési piacra is nagy hatást gyakorol, hiszen az ország nyitottsága miatt jelentős a nemzetközi tőke jelenlétének szerepe. Az elmúlt nyolc negyedévben mindenesetre az értékben kifejezett befektetések 64%-át hazai cégek realizálták, és bár itt is érzékelhető a bizonytalanság, az elválás nem lesz majd drasztikus hatással a piacra, bár a bizalom itt is fontos elem lehet a későbbiekben. Ellenben London központi alpiacán az összes befektetések mindössze 32%-a kötődik hazai vállalkozásokhoz, vagyis a nemzetközi bizalmi hangulat itt sokkal jelentősebb hatást fog kiváltani.