Vegyes felvágott az ingatlanpiacon. A Váci út dübörög, a raktárpiac döcög

A BIEF sok éve már releváns adatokat közöl az irodapiacról és a raktárpiacról, így a statisztikákból kirajzolódnak a hazai tendenciák, amelyek a bérleti piac fellendülésében és a kihasználatlansági ráták csökkenésében realizálódnak, a látványosabb eredményekben, így az új fejlesztésekben még nem igazán. Persze ha a fejlesztők beruházásokban gondolkodnak, akkor 2 év is eltelhet egy irodaprojekt tervezése […]

A BIEF sok éve már releváns adatokat közöl az irodapiacról és a raktárpiacról, így a statisztikákból kirajzolódnak a hazai tendenciák, amelyek a bérleti piac fellendülésében és a kihasználatlansági ráták csökkenésében realizálódnak, a látványosabb eredményekben, így az új fejlesztésekben még nem igazán. Persze ha a fejlesztők beruházásokban gondolkodnak, akkor 2 év is eltelhet egy irodaprojekt tervezése és az első bérlők érkezése között. A raktárpiacon kicsit más a helyzet, hiszen akár fél év alatt is fel lehet húzni egy új csarnokot, raktárat. Ennek is tudható be, hogy bár még csak az idén tavasszal jelentettek be BTS- és spekulatív fejlesztéseket a raktárpiacon, az idén ősszel máris átadnak több logisztikai ingatlant.

Mindenesetre a hazai piac mintha már túltette volna magát a krízis okozta sebeken, és bár jóval körültekintőbbek a fejlesztések, most mégis lassan növekedni látszik a beruházások spekulatív aránya. Mindemellett a régebbi ingatlanokat is egyre nagyobb arányban újítják fel, hiszen a keresletet még jó ideig nem tudják követni az új építkezések. Alapvetően a nemzetközi cégek töltik meg az új, „A” kategóriás épületeket, és egyre több hazai vállalatnak futja már legalább a „B” kategóriára, sőt, néhány slágerszakma (pl. informatikai szolgáltatás) már a legjobb  irodaházakban is megvetette a lábát. Az ipari ingatlanpiacon is alapvetően BTS-alapon ruháznak be a globális szereplők (Prologis, Goodman), azonban már megjelent a spekulatív ingatlan is, ez pedig azt jelenti, hogy a piaci résztvevők egyre jobban bíznak a hazai játéktérben és a magyar gazdaságban.

Irodaházak

A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3.297.360 m2-t tesz ki. Ebbe beletartozik 2.632.780 m2 „A” és „B” besorolású modern spekulatív irodaterület és 664.580 m2 saját tulajdonú iroda. 2016 második negyedévében mindössze egy irodaépület került átadásra 5.700 m2-rel, míg az első negyedévben a Váci Greens 25.600 m2-es B épülete nyitotta meg a kapuit. Az elkövetkezendő időszakban készül el pl. a V17 és a Nordic Light, míg a beruházások többsége 2017-2018-ban kerül átadásra. Az üresedési ráta ismét csökkent: jelenleg 10,3%-on áll, amely a legalacsonyabb érték a gazdasági válság óta. Az első negyedévben ugyanez az érték még 11,3% volt, vagyis 1%-ot csökkent három hónap alatt.

A strukturális üresedést is figyelembe véve gyakorlatilag alig vannak üres irodák, nem is beszélve arról, hogy összefüggő nagyobb alapterületet szinte lehetetlen találni. Pedig ugye az SSC-szektor egyik slágerhelyszíne a lengyel másodlagos városok mellett Budapest, vagyis égető szükség van világszínvonalú, környezettudatos, nagy alapterületű irodákra. A kínálat tehát nem tudja követni a keresletet, nagyjából 1-2 éves csúszást figyelhetünk meg, emiatt nagyon lassan növekedhetnek a bérleti díjak, és a már említett újrapozícionált régebbi házak is versenyképesek lehetnek. Továbbra is Dél-Buda van leginkább telítve, míg az Agglomerációban jelentős az üresedési ráta. Valószínűleg most a Tópark projektet sem indították volna el, hiszen elképzelhetetlen, hogy akkora volumenben költözzenek vállalatok Törökbálintra, mint azt tervezték a projektgazdák anno.

A kereslet a második negyedévben 129.170 m2-t tett ki, a megelőző negyedévben regisztrált értéknél 53%-kal magasabbat, ami azért jelentős különbség, vagyis egyre nagyobb a bérlői aktivitás, ami ugye az irodapiac alapja. Bár ezek fele szerződéshosszabbítás volt, több mint harmaduk azonban új szerződést jelentett. Összességében durván 20%-kal több új szerződésről beszélhetünk a 2. negyedévben m2-alapon, mint az első félévben. A nettó abszorpció 36.525 négyzetmétert tett ki a második negyedévben, ami mintegy negyeddel nőtt az első félévhez képest, vagyis hatalmas a kereslet az új irodák után. Az átlagos tranzakcióméret majdnem a duplájára nőtt (398m2-639 m2), ez is megérne egy külön elemzést. Továbbra is a Váci út a sláger, nem csoda, hogy az új fejlesztések jelentős része itt koncentrálódik.

Logisztikai központok, raktárak

2016 második negyedévében nem regisztráltak új átadást, míg az első negyedévében egy új épületet adtak át, a VGP Park 22.000 négyzetméteres projektjét Alsónémedi határában, ami  2010 óta a legmagasabb új kínálat volt negyedéves bontásban. Vagyis a raktárpiacon sokkal kisebb volument értek el a fejlesztések, mint az irodapiacon, spekulatív beruházásáról nem is beszélhettünk a Prologis és a Goodman nemrég bejelentett tervei előtt. Ez a szegmens egyébként is jóval lassabban aktivizálódott, mint az irodapiac, később indult csökkenésnek az üresedési ráta, ami időközben meg is állt, a fejlesztők étvágya is csak idén jött meg.

Jelenleg a budapesti agglomeráció spekulatív ipari ingatlanállománya változatlanul 1.887.800 négyzetméter. A második negyedévben a teljes bérlői kereslet 92.100 négyzetmétert tett ki, amely 22%-kal elmarad a 2016 első negyedévi szinttől és 13%-kal alacsonyabb, mint az előző év azonos időszakában regisztrált érték. A kereslet nagy részét, 65%-át szerződéshosszabbítások tették ki, míg az előző negyedében ez az arány 73% volt. Az új tranzakciók részaránya mindössze 3%.

Ellenben fény az alagút végén, hogy több nagy előbérleti szerződést is kötöttek összesen 17.650 négyzetméternyi területre, ami a teljes bérlői kereslet 19%-át jelentette. Míg az előző negyedében előbérlet és BTS mindössze 11.900 m2-nyi területet érintett. Az üresedési ráta most 9,7%-on áll, míg korábban már elérte a 8,6%-ot is. Bár az is igaz, hogy az ipari ingatlanpiacon belül a raktárak üresedési rátája kisebb lehet, míg a logisztikai irodák esetében ugyanez a szám nagyobb. A negyedév során a nettó abszorpció negatív értékű volt és összesen 20.640 négyzetmétert tett ki, azaz ennyivel csökkent a bérbeadott ingatlanállomány az előző negyedévhez képest. Összességében még meglehetősen távolinak tűnik a cseh és lengyel ipari ingatlan statisztikák megközelítése, hogy csak a régiós versenytársakról beszéljünk.

Kövessen minket FacebookonInstagramonLinkedinen.

SOCIAL BOX