Mi történik a magyar irodapiacon? – interjú Lóska Erikával, a JLL társigazgatójával

– Milyen tendenciákat olvashatunk ki a friss negyedéves adatokból?

– 2016 második negyedévében tovább csökkent az üresedési ráta, jelenleg 10,3%-on áll, amely a válság óta eltelt időszak legalacsonyabb száma. Nem csak az előző negyedév adatai, hanem az elmúlt évek tapasztalatai alapján ez az alacsony üresedés jelentősen emelkedni fog. Az elmúlt években az új irodaház-átadás meglehetősen alacsony értéket mutatott, hiszen jellemzően csak a bérleti szerződéssel vagy előszerződéssel rendelkező projektek valósultak meg. A finanszírozási nehézségek tovább gyengítették az új projektek sorsát, míg a javuló piaci értékek, elsősorban a drasztikusan lecsökkent üresedési ráta és egyes alpiacok elképesztő telítettsége egyre erősebben támogatta a spekulatív fejlesztések útját.

Ugyan a szerződés meghosszabbítások és az új szerződések aránya most is szinte 50-50%-on áll, a rendelkezésünkre álló adatok alapján mégis úgy tűnik, hogy 2018 végéig akár 290.000 m2-nyi új irodát is átadhatnak, amelyek nagy része spekulatív alapokon nyugszik. (Fontos megjegyezni, hogy ebből a mennyiségből mintegy 170e m2-nyi terület még nincs építés alatt.) Nyilvánvaló, hogy ilyen volumenű új terület és a szerződéskötések összetételének ilyen módja az üresedési ráta emelkedését vonhatja maga után. Természetesen könnyen előfordulhat, hogy azokból a projektekből, amelyek még nem indultak el, esetleg egyik-másik kezdését elhalasztják.

– Mi várható az év hátralévő részében?

– Az év végéig még nem várunk drasztikus változásokat, hiszen a 2016-os átadások közül sok területre már eleve aláírtak, ezért az üresedési ráta adott esetben még tovább csökkenhet, ugyanakkor sokkal több új, a piacra lépő cégre sem számítunk. A szerződések átlagos mérete növekedő tendenciát mutat, a Váci úti folyosó népszerűsége továbbra is töretlen, és tekintettel arra, hogy más alpiacokon az építkezések sokkal korlátozottabbak, nem is várható ebben túlságosan nagy változás.

– Nagyon kevés az új iroda, a kereslet jóval nagyobb mint a kínálat. Mégsem hallunk arról, hogy drasztikusan emelkednének a bérleti díjak. Miért ilyen lassú az áremelkedés? Egyáltalán mekkora emelkedésről beszélhetünk, és azok mely alpiacokon, illetve ingatlanokban realizálódnak?

– Ahogy az előbb is említettem, az üresedési ráta nem olyan régen kezdett csökkenő tendenciát mutatni és a spekulatív projektek hirtelen azonos időszakra való bezsúfolása valószínűleg nem a legkiegyenlítettebb változást fogja hozni, így nem számítunk a bérleti díjak növekedésére. Természetesen lesznek területek, ahol adott esetben a korábban megszokott időszakhoz képest magasabb bérleti díjat lehet elkérni, de egy “átlagos” irodaházban nem számítunk erre. A Váci úti folyosón túlkínálat várható, adott esetben ez az első generációs irodaházak üresedését hozhatja magával (akár más alpiacon is), illetve nyilván a Váci úti folyosó kedvezőbb adottságú részei jobb bérleti díjat realizálhatnak, mint a külső területei. A Délbudai régió telítettsége egyes irodaházakban már meghozta a bérleti díjak emelkedését, most az a kérdés, hogy az itt található cégek növekedési igényét mely alpiac  képes kiszolgálni, és jelent-e majd ez elvándorlást a régióból.

– Kik a legtipikusabb irodakeresők? A hazai kkv szektor egyes ágazatai megjelentek-e már az „A” kategóriában vagy az is nagy eredmény, hogy egyáltalán a „B”-ben jelen vannak?

– Nem tudunk kifejezetten tipikus irodakeresőket meghatározni. Az átlagos piaci keresés ebben a negyedévben 600 négyzetméter fölött volt, ami maximum 60 főt jelent. Úgy gondolom, hogy a keresések összetétele ebben a vonatkozásban kiegyenlített. A hazai kkv szektorról továbbra is elmondható, hogy árérzékeny, ezért a hatékonyabb megoldást kínáló irodaházak előnyt élveznek a klasszikus, „A” kategóriájú házakkal szemben. Megjelentek ugyan az „A” kategóriás házakban is, de ez egyelőre inkább üdítő változatosságként értékelhető, mint trendként.

Kövesse a realista.hu hírportált a Facebookon, Instagramon, Linkedinen.