Idén is hasít a hazai kereskedelmi ingatlanpiac. Előretörtek a magyar befektetők

Ingatlanbefektetés

Az egyik legszignifikánsabb statisztikát az ingatlanbefektetési piacon mérhettük, hiszen tavaly az előzetes adatok szerint 1,6-1,7 milliárd euró értékben cseréltek gazdát kereskedelmi ingatlanok, amelyre csaknem tíz éve, vagyis 2007 óta nem volt példa. Ahogy Tim O’Sullivan, a CBRE ingatlanbefektetési vezetője elmondta: kijelenthetjük, hogy Magyarország visszakerült a befektetők térképére, jó hangulat uralkodik, az elérhető magasabb hozamok még vonzóbbá teszik a magyar piacot, így akár újabb rekordot is elérhetünk. Ha tíz év átlagát nézzük, akkor 700-800 millió euró/év befektetési volumenről beszélhetünk, és ebből az átlagból a már említett 2007 és 2016 emelkedik ki jelentősen. Idén hasonló nagyságrendben számítanak befektetési tranzakciókra. Természetesen az akvizíciók döntő részét az irodapiacon regisztrálták, ezt követi a retail, majd a logisztikai szektor.

Nagyon érdekes tendencia, hogy a befektetők összetétele hogyan változott az elmúlt tíz évben. Míg 2006-2007-ben a britek fedték le a piac harmadát (32%), a németek 18%-ot, az osztrákok pedig 16%-ot értek el, addig ma az amerikai befektetők realizálták az összes volumen csaknem harmadát (29%), Németország lefelezte magát, bár idén már jöttek német alapok is, az osztrákok pedig nagyjából 3%-ot veszítve tartják pozícióikat (13%). Érdekes megfigyelni, hogy egy-két deallel a cseh ingatlanalapok is megvetették a lábukat a magyar piacon, hiszen 6%-os részesedést értek el. De ami leglátványosabb változás, hogy amíg a magyar befektetők 2006-2007-ben mindössze 3%-kal képviseltették magukat az összes tranzakcióból, addig 2015-2016-ban ezt a számot feltornázták 29%-ra.

Az akvizíciók átlagos értéke 30 millió euró körül alakult, míg ugyanez a szám 2007-ben csaknem elérte a 60 millió eurót, vagyis a kisebb értékű tranzakciók domináltak, miközben az irodapiac legnagyobb volumenű üzletét (Millennium Towers) is tavaly regisztrálhattuk. Az átlaghozamok az irodapiacon 7% alá estek a 2008 végi 8%-ról, a bevásárlóközpontok esetében is nagyjából ugyanez a tendencia érvényesült. Az ipari ingatlanpiacon a 2008-2009-es 9,5%-os átlaghozamról tavaly év végére 8% környékére estek az értékek.

Irodapiac

Varga Judit a CBRE irodaügynökségi vezetője elmondta, hogy az alapvető probléma „a sok a fóka, kevés az eszkimó” mondással írható le. Hatalmas az igény új modern irodaterületekre, de a fejlesztések csak késve tudják kielégíteni az igényeket. A beruházói aktivitás jelenleg a legerősebb az Árpád-híd környékén (140 ezer m2), Lágymányoson (109 ezer m2) és Dél-Pesten (91 ezer m2). Az átadásra váró beruházások volumene 2019-re tetőzhet, addig csaknem 300 ezer m2-nyi új irodaterületet építenek.

A bérlők összetételében jelentős változás, hogy a pénzügyi szektor visszaeső kereslete helyett az IKT-szektor tört előre: tavaly az infokommunikációs vállalatok az összes kereslet csaknem 30%-át lefedték, 2015-ben pedig 40%-ot vittek. Természetesen mivel hatalmas a kereslet, ezért az előbérletek aránya jelentősen megnőtt a piacon. Ennek is köszönhetően a 9,5%-os üresedési ráta továbbra sem fog 10% fölé menni a közeljövőben.

Kiskereskedelem

Csörgő Anita, a kiskereskedelmi részleg vezetője bevezetőjében azzal kezdte, hogy az erős kiskereskedelmi fundamentumok ellenére a régiós átlagnál magasabb áfa, a bérleti díjak és a növekvő munkaerő-költségek miatt sok nemzetközi márka hezitál belépni a magyar piacra. Az előrejelzések szerint 2017-ben Lengyelország után Magyarországon növekedhetnek legdinamikusabban az eladások, a tavalyi évhez hasonlóan 4-5%-os éves fogyasztási növekedésre számítanak. A CBRE tavaly 11 új belépő márkát regisztrált, akiknek csaknem a fele vendéglátóipari lánc volt, ez is igazolja, hogy a magyar turizmus és szállodaipar fejlődése a gasztronómiára is jó hatást gyakorol. Ezzel az adattal azért jelentősen elmaradunk a régió más országaitól, hiszen Ausztriában több mint 35, Lengyelországban több mint 25 és Csehországban is több mint 20 új belépő márkát regisztráltak.

Bevásárlóközpontok átadása továbbra sem várható 2019-ig, akkor kerülhet sor a Futureal fejlesztésében az Etele Plaza megnyitására Kelenföldön. Az 53 ezer négyzetméteres pláza mintegy 150 millió eurós költséggel fog megépülni. A fejlesztések kisebb volumenben strip-mall típusú üzletközpontokban és a bevásárlóutcákban várhatók az elkövetkezendő két évben. Tovább bővül a kiskereskedelem Budapesten a belvárosi lokációkban, hiszen többek között az Egyetem téren, a Szervita téren és a Petőfi Sándor utcában is növekszik a kínálat.

Ipari ingatlanpiac

Baka Gergely, a CBRE  ipari és logisztikai ingatlanokért felelős vezetője szerint új létesítmények fognak épülni, hogy kiszolgálják a növekvő ipari termelési igényeket, azonban spekulatív fejlesztések csak szórványosan realizálódnak. Az autóipar jelenléte továbbra is meghatározó, a jövőben négy fejlesztési központban építkeznek, így Kecskeméten, és három Észak-Magyarországi helyszínen (Nyíregyháza, Gyöngyös, Hatvan). Az üresedési ráta Budapest környékén történelmi mélypontra, 7,6%-ra esett vissza, a nagyobb logisztikai központokban gyakorlatilag nincs hely, másodlagos lokációkban van csak üres raktárterület. Utóbbiak esetében a bérleti díjak 3 euró/m2-nél kezdődnek, az új fejlesztéseknél ugyanez a szám 4 euró/m2. A bérleti díjak 2002 óta folyamatosan csökkentek 2013-14-ig, majd jelentős emelkedésnek indultak, így érték el a jelenlegi 3-4 eurós átlagárat.

Kövesse a realista.hu hírportált a Facebookon, Instagramon, Linkedinen.