Felújításra szorulnak az irodaházak

A CBRE statisztikáiban nyilvántartott 310 modern irodaház 26 %-a, azaz 82 épület műszaki tartalma sorolható ’A’ kategóriába. Az irodaállományból 97 ingatlan az irodaépítés első hőskorában, 1996 és 2000 között épült. A második hullámban 2005 és 2010 között valamivel kevesebb, mint 90-et adtak át. Az utóbbi 5 év fejlesztését – a pénzügyi válság miatt – az […]

A CBRE statisztikáiban nyilvántartott 310 modern irodaház 26 %-a, azaz 82 épület műszaki tartalma sorolható ’A’ kategóriába. Az irodaállományból 97 ingatlan az irodaépítés első hőskorában, 1996 és 2000 között épült. A második hullámban 2005 és 2010 között valamivel kevesebb, mint 90-et adtak át. Az utóbbi 5 év fejlesztését – a pénzügyi válság miatt – az alacsony aktivitás jellemezte, csupán 27 irodaépülettel bővült az állomány.

Az épületek műszaki tartalmát vizsgálva szembetűnő, hogy a 2000-es évek előtt épült irodaházakból az ’A’ kategóriás állomány csupán 10%-át teszi ki a piacnak. Ezen épületek közül a legtöbb már átesett legalább egy nagyobb műszaki és esztétikai felújításon. A 2000-2005 között épült irodaházak 28 %-a, míg a 2006 és 2010 között épült ingatlanok közül már 38% éri el az ’A’ kategóriás színvonalat. A legfiatalabb, 2011-2016 között épült házak 59%-a ’A’ kategóriába sorolható a CBRE értékelése szerint. A pesti belső kerületek alkotta irodai részpiac az egyik legkedveltebb – területén 49 modern, bérbeadásra épült irodaház található  közel félmillió négyzetméter összterülettel. Ebből 15 sorolható ’A’ kategóriába, a maradék 34 ‘B’ kategóriás.

Két éve még ezen a részpiacon az irodaállomány 14%-a üresen állt, ma ez a mutató 8% alatt van, míg a teljes budapesti kihasználatlanság 9,5 %. A pesti belváros népszerűsége a bérlők körében töretlen, azonban új irodaház bérbe adható szabad területtel nem került piacra az elmúlt években. A negyed egyik kiemelkedő épülete a City Gate, amely jelenleg teljes felújítás alatt áll, hogy az idén ősszel megújult irodaépületbe költözhessenek be a bérlők.

A CA Immo ingatlanbefektető tapasztalata szerint megfelelő karbantartás és ellenőrzés mellett 10-12 éves korban kell egy irodaház első rendszereit, berendezéseit cserélni, felújítani. A rendszerek átlagos élettartamát táblázatban foglaltuk össze: mint látható, elsőként az épületfelügyeleti rendszer, majd a szivattyúk és a korszerű fűtés-hűtést biztosító fan-coil rendszerek cseréje válik aktuálissá.

 

Face-lift és megtakarítás

A budapesti irodaházakban végzett leggyakoribb felújítási munkák között van a közös területek új designjának kialakítása. A költségmegtakarítási potenciál miatt az utóbbi években több az energetikai jellegű felújítás: ilyen például a világításkorszerűsítés, amelyekkel jelentős mennyiségű elektromos energia takarítható meg vagy a hőtermelő és légkondicionáló berendezések modernizálása.

A felújítások egy részénél ösztönző lehet a környezettudatosság. Itt olykor a megtérülés sem feltétlenül olyan fontos tényező, mint az épület ily módon megteremtett zöld imázsa. A City Gate irodaház például 2015 júliusa óta Leed Gold minősítéssel rendelkezik és ez a minősítés annak a visszaigazolása, hogy az épület a megépítése óta kiegyensúlyozottan és hatékonyan üzemel és képes lépést tartani korunk elvárásaival.

Miért lehet jó a teljes felújítás?

A kor előrehaladtával, még alapos karbantartás mellett is elképzelhető, hogy az építésükkor ’A’ kategóriába sorolt épületeket időközben akár ’B’ kategóriába sorolták, de a lokációjuk miatt bérleti díjak terén jónéhány ’A’ kategóriás társukat is megelőzik. Egy teljeskörű felújítás, amely során az épület minden rendszerét felújítják/kicserélik, az épületet pedig újrapozícionálva ismét piacra viszik, egy biztos megtérüléssel kecsegtető beruházás lehet.

A CA Immo ilyen esetben 300.000 m2-es budapesti portfóliójában meg tudja oldani a meglévő bérlőinek az ideiglenes elhelyezését, így azoknak nem kell testközelből végigélniük a felújítás kellemetlenségeit, majd a frissen felújított épületbe költözhetnek vissza. A felújítás másik hozadéka, hogy a légkezelők, hűtő egységek cseréjével, esetleges elektromos biztonsági funkciók beépítésével, a liftek cseréjével, a világítás korszerűsítésével akár a korábban már ’B’ kategóriássá minősített épület ismételten az ’A’ kategóriába kerülhet. Az sem utolsó szempont, hogy amíg egy új irodaház építése 18-20 hónapot vesz igénybe, egy jól ütemezett felújítás ennek a fele alatt, vagyis 9-10 hónap alatt megvalósulhat.

Ki kell tűnni

Márpedig ezek fontos szempontok, hiszen ki kell tűnni a jelentős irodaházi kínálatból. A vevők ugyanis megszokták, hogy még a jó minőségű, esztétikus irodaházakban is alacsony a bérleti díj, tehát inkább az üzemeltetési költség és az épület színvonala, modern szemlélete alapján döntenek. A potenciális ingatlan-befektetőknek is számít az ingatlan életkora, állapota, műszaki felszereltsége, hiszen nem mindegy, mikor kell a felújításra legközelebb nagyobb összeget szánniuk.

Az erős piaci verseny miatt egy régebbi épület felújításával a tulajdonosok csak felzárkózni tudnak az új épületek kínálatához. Ezért a munkálatok költségeit, az ingatlan értéknövekedését nem lehet érvényesíteni a bérleti díjban. Az egyetlen kivétel, ha egy öreg, alacsonyabb kategóriájú épület minőségét, esztétikai értékét és technikai jellemzőit alapvetően megváltoztatja a felújítás. Kisebb mértékben emelheti a bérleti díjat, ha az épületnek sikerül megszereznie valamilyen nemzetközi zöld minősítést.

Kövesse a realista.hu hírportált a FacebookonInstagramonLinkedinen.

SOCIAL BOX