Budapest szintet lép a nemzetközi irodapiacon – interjú Salamon Adorjánnal, az Eston elnök-vezérigazgatójával

– Milyen következtetéseket vonhatunk le az adatokból?

– A legfrissebb irodapiaci adatok szerint a fejlesztési dinamika elmarad a korábban várttól (a harmadik negyedévben mindössze 6.500 nm új iroda került piacra), így a bérlők lehetőségei – az üresedés jelentős csökkenésének hatására – tovább szűkültek. Ma egyértelműen bérbeadói piac van, ami a bérleti díjak emelkedésének irányába mutat, illetve ezzel párhuzamosan az iroda-ingatlan befektetési hozamok további csökkenését is előre vetíti.

A harmadik negyedévben lezárt ügyletek közül az egyik legjelentősebb egy 50 ezer négyzetméteres irodaház fejlesztésére alkalmas telek megvásárlása volt a végfelhasználó által. A mostani piaci környezetben (alacsony üresedés, emelkedő bérleti díjak, kedvező hitelek) több cég számára jelenthet vonzó alternatívát a saját székház kialakítása; mindemellett a felfokozott befektetői kereslet az ilyen projektek jövedelmezőségét is növeli (sale and lease back).

– Meddig csökkenhet még az üresedési ráta, hiszen már így is történelmi mélységbe esett? És hogyan alakulhat ennek tükrében a forgalom az egyes alpiacokon?

– Idén szeptember végéig 12 ezer négyzetméternyi iroda készült el, a teljes éves fejlesztési volumen várhatóan 77 ezer négyzetméter lesz. Ez kevesebb, mint a 2016-os kínálatbővülés (96 ezer nm), és nem éri el az előzetesen várt szintet sem. Az üresedés ennek hatására idén tovább csökken, de a piacra lépő új irodaigény a 2018-ra előre jelzett beruházói tevékenységgel nehezen tud majd lépést tartani (közel negyedmillió négyzetméternyi iroda kerülhet piacra). A kereslet földrajzi eloszlásában nem várunk érdemi változást; alapvetően továbbra is a legjelentősebb állománnyal rendelkező részpiacokon történnek majd az üzletkötések.

A teljes piacra jellemző átlagos üresedési ráta (jelenleg 7,6%) ugyanakkor csak egy szám mindaddig, amíg nem vizsgáljuk meg, hogy mit jelent ez a bérlő szempontjából. Ha jelenleg valaki 4 ezer négyzetméternél nagyobb irodát bérelne azonnali költözéssel, a Váci úti régióban mindössze öt irodaházat tudnánk neki ajánlani (nem feltétlenül egybefüggő bérleménnyel), a belvárosban egyet, de Dél-Budán sehol sem tudnánk elhelyezni. Az új irodaházak átadását megelőzően lejáró szerződéssel rendelkező bérlők nincsenek kedvező helyzetben, tapasztalataink szerint a bérbeadók nem mutatnak rugalmasságot a rövidebb időszakra szóló bérlet-hosszabbításokban.

 – Ahogy Ön is említette, az utolsó negyedévben nagyobb mennyiségben adnak át új irodaházakat. Hol lesz ezek súlypontja, és az új bérleményeket mely cégek tölthetik meg?

– A megismert tervek szerint idén további 65 ezer négyzetméternyi új iroda kerülhet piacra, melynek több mint negyede (28%) már előzetesen kibérlésre került. A belvárosi és az agglomerációs részpiacokat kivéve minden szegmensben bővül idén a kínálat. A legnagyobb mértékű bővülést Dél-Budán mérhetjük (két épületben közel 43 ezer négyzetméter), ahol 2010 óta nem adtak át új épületet. A következő két évben újra a Váci út kerül a fókuszba – a metró felújítás szempontjából nem a legjobb időzítéssel –, ahol a már elindult irodaépítések közel egymillió négyzetméteresre növelik az állományt.

 – Az elkövetkezendő 1-2 évben a piacra érkező új állomány hatalmas volumenben jelenik majd meg a várakozások szerint. Hogyan fog erre reagálni a piac, és egyáltalán milyen hatásokat és folyamatokat fog generálni?

– 2017 októberétől 2019 végéig akár 440 ezer négyzetméter iroda is megépülhet, ami a jelenlegi állomány 13%-a. Az előzetes várakozások szerint nem lesz totális árverseny, amit több tényező is indokol. A jelenlegi bérbeadói piac erős tárgyalási pozíciót biztosít a kínálati felfutás kezdeti szakaszában piacra lépőknek is. A piaci megítélés szerint az új irodák minőségükben, ergonómiájukban és üzemeltetési hatékonyságukban a korábbiaknál általánosan magasabb színvonalat képviselnek, amit a bérlők magasabb bérleti díj kifizetésével ismernek el. A fejlesztők figyelmet fordítanak a projekt kedvező időzítésére, és arra törekednek, hogy az a konkurencia termékétől időben és térben is elkülönüljön; és – nem utolsó sorban – a kivitelezési költségek növekedése is hatással van az új beruházások árazására. Várakozásaink szerint tehát a nagyarányú kínálatbővülés sem veti vissza a bérleti díjak most elindult emelkedését, amivel Budapest szintet léphet a nemzetközi irodaingatlan piacon.