Milyen kereskedelmi ingatlanokat vásároltak meg 2017-ben?

2016-ban összesen több mint 1,7 milliárd euró értékben történtek ingatlan adás-vételek Magyarországon, ami a 2007 óta mért legmagasabb érték az a JLL elemzése szerint, idén pedig még jobb eredménnyel rukkolhat ki a piac.

Kezdjük az irodaházakkal, hiszen ezek a befektetők kedvence ingatlaneszközei. A legkülönbözőbb épületeket vásárolták meg, amelyek közös nevezője, hogy sikeresen működnek magas bérbeadottsági szint mellett jó lokációban. A vásárlók köre is folyamatosan diverzifikálódik, amely jól látszik a tranzakciókból is. Az egyik kiemelkedő helyszín a Váci út, ahol az Atenor fejlesztésében a Váci Greens irodaházait egy éven belül elkapkodták a vásárlók, így a 15.700 m2-es „A” épületet – amelyet az irodaparkban elsőként építettek fel – magyar befektetők vették meg még 2017 elején.

Majd a 25 ezer m2-es „B” épület is elkelt, ezúttal az OTP Prime Ingatlanbefektetési Alap volt a vásárló, amelyet idén januárban indítottak. Már ekkor látni lehetett, hogy az OTP ingatlanalapjai idén nagyon belehúznak. Áprilisban az OTP Prime újabb „skalpot” szerzett meg, hiszen a Corvin Sétányon nemrég átadott Nokia fejlesztő központját, a 25 ezer m2-es Corvin Skypark irodaházat is megszerezte.

Itt is kulcselem a kiváló megközelíthetőség, az igényes környezet, a nagybérlő hosszú távú jelenléte, valamint az újépítésű csúcskategóriás épület. De az Appeninn sem ül a babérjain, hiszen folyamatosan vásárolnak ingatlanokat, így az év első felében Zuglóban szereztek meg a Várna utcában egy 3200 négyzetméteres B kategóriás irodaházat, amely szinte teljesen telített.

Már ekkor csúcsra szavaztak a szakemberek

Áprilisban már jól látszottak a pozitív tendenciák, nem véletlenül a CBRE hagyományos tavaszi Befektetési Reggelijén egy felmérés során a válaszadók 43 százaléka arra szavazott, hogy idén akár ötödével is nőhet a befektetési piac, 23 százalékuk szerint pedig akár minden idők legmagasabb forgalma is megközelíthető az idén.

Közben a DLA Piper nemzetközi ügyvédi iroda is bemutatta elemzését, hiszen a cég ügyvédei világszerte több mint 1000 tranzakcióban vettek részt. 2016-ban az intézményi befektetők, ingatlanalapok továbbra is a legaktívabb befektetői csoportok voltak 41%-os részesedéssel, őket követték az egyéni vásárlók és a fejlesztők 18% és 12%-os részesedéssel. Az értékesítők csaknem fele természetesen fejlesztő volt (46%), míg nagyjából a negyedük (27%) intézményi befektető. A fennmaradó 27% közé sorolhatjuk a vállalati értékesítéseket és a magánszemélyek néhány tranzakcióját, amelyek a 10 millió eurós szegmensben igazán ritkaságnak számítanak.

A kedvező folyamat pedig folytatódott, hiszen az OTP Ingatlanbefektetési Alap megvásárolta a West End Business Centert a Váci úton, amely verhetetlen lokációban helyezkedik el, miközben csaknem 100%-os kihasználtsággal üzemel, vagyis a befektetések alapvető szempontjai ez esetben is kiválóan kirajzolódnak. Ősszel pedig a Duna Pláza bevásárlóközponttal szemben található 22 ezer BSR Center irodaházat  vette meg az alap, amely három fő szempontot vizsgált a tranzakció előtt: jó lokáció, kedvező bérbeadottság és jó bérlői mix.

Kiskereskedelmi komplexumok

Az irodapiac mellett idén egyre népszerűbb ingatlantípusok lettek a logisztikai parkok és a kiskereskedelmi komplexumok. Ennek jegyében az OTP Ingatlanbefektetési Alap a portfóliójába gyűjtötte a Csepel-sziget legnagyobb bevásárlóközpontját, a 23 ezer m2-es Sziget Centert, amelynek korábbi tulajdonosa a Futureal-csoport volt. A pláza a Csepel-sziget egyik retail központja, amelyet sikeresen újrapozícionáltak, ennek keretében több ezer m2-nyi területre érkeztek új bérlők. Más ingatlanalapok is aktívak voltak idén, így az Erste Alapkezelő egy 40 Spar üzletből álló hálózattal gazdagította befektetési alapjai portfólióját.

De az igazán nagy volumenű tranzakciók közé három nagy alapterületű bevásárlóközpont megvásárlását sorolhatjuk. A CPI Property Group vásárolta meg a Camponát és a Pólust, amelyekben az a közös, hogy mindkettő üzemeltetését a CBRE vette át 2014-ben, mindkettő újrapozícionáláson esett át, és az eredmények alapján mindkettő sikerrel vette az akadályt. A CPI emellett vett még 2 Interspar áruházat is.

A legnagyobb értékű adás-vétel pedig a 66 ezer m2-es Aréna Plaza bevásárlóközpont eladása volt, amelyet egy új piaci belépő, a NEPI Rockcastle vásárolt meg 275 millió euró értékben. A pláza kihasználtsága 100%-os, a középmárkák mellett a prémium és a luxus-szegmens is jelen van, vagyis a látogatói kör meglehetősen tág. Az Arena Plaza forgalma mára meghaladta az évi tízmillió főt.

Logisztikai központok

A logisztikai szegmensben is egyre aktívabbak a befektetők. Így például a Wing nem csak a fejlesztési, de a befektetési piac aktív szereplője is, idén nyáron a Megyeri híd lábánál, az M0-ás körgyűrű mellett elhelyezkedő 75 ezer m2-nyi területtel rendelkező Európa Center Üzleti és Logisztikai Parkot vásárolta meg azzal a céllal, hogy tovább fejlessze és a régió vezető city-logisztikai központjává tegye. Elhelyezkedése ideális, Észak-Pesten, közvetlenül a Megyeri híd lábánál található, megközelíthetősége kiváló. Az M0-ás körgyűrűn keresztül az összes fontosabb autópálya közvetlenül elérhető, a reptér mindössze 20 percnyi távolságra található – vagyis mondanunk sem kell: lokáció.

De a Wing értékesített is, hiszen idén a Dél-pesti Üzleti Parkot a Diófa Alapkezelő Zrt. által képviselt Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alapnak adta el. A 34 ezer négyzetméteres IX. kerületi városi logisztikai létesítmény modern raktárterületei 90%-os bérbeadottsággal, és további fejlesztési potenciállal rendelkeznek, miközben a hosszú távú bérleti szerződések biztossá teszik a komplexum jövőjét is. 

A piac más jelentős szereplői is aktivizálták magukat, illetve fenntartották a korábbi kezdeményező szerepüket. A Prologis megvásárolta az M0 Central Business Parkot, amely a  Prologis Park Budapest-Sziget részévé vált. Az M7 Real Estate Közép-Európai Alapja pedig megvásárolta a 62 ezer négyzetméteres Aerozone logisztikai központot, de említsük meg a CTP-t is, amely az 58 ezer m2-es Rozália Parkot vette meg a Challengertől.