Ingatlanpiac ma és 10 éve. Menny és pokol, azaz a feltámadás története

2008

A tíz évvel ezelőtti események vizsgálata meglehetősen izgalmas, hiszen az akkor ősszel bekövetkezett piaci összeomlást nem hagyhatjuk figyelmen kívül, így valójában az egész évet érdemes górcső alá venni. Tehát 2008 elején még csicseregnek a madarak, közeledik a tavasz, a CBRE adatai szerint előző évben, azaz 2007-ben két milliárd eurónyi ingatlanbefektetés érkezett Magyarországra, ami mai szemmel is igen szép teljesítmény. Aztán a válság évében már nagyot zuhant a volumen, sőt, 2009-ben már alig érte el a 100 millió eurót, ami mai szemmel szinte nevetséges értéknek tűnik.

Érdemes néhány makro adatot is megemlíteni: az euró 230-240 forint között mozgott 2008 elején, a jegybanki alapkamat 8% fölött volt, itt sem „ajánlatos” külön kitérni az egyes gazdasági filozófiákra, mindenesetre ma nagyot néznénk egy ilyen alapkamat láttán. Az év közepén az infláció pedig 6-7% között mozgott, a GDP 2% körül alakult.

Hatalmas mennyiségben épültek irodaházak, még 2009-ben is 300 ezer m2-nyi új irodaterülettel számolhattunk, hiszen hiába jött a fekete leves, a megkezdett fejlesztéseket be kellett fejezni. 2008-ban az új állomány és a bérbeadás volumene csúcsot döntött, de az utóbbi ellenére is az üresedési ráta már az egekben volt, hiszen év végén közelítette a 18%-ot, egy évvel később elérte a 22%-ot, vagyis a kereslet még a fasorban sem volt, már a kínálat a következő kanyart kezdte meg a futópályán. Legalábbis mai tudásunkkal így látjuk. A prime irodaházak hozamai 5-6% között mozogtak, amelyek aztán 2009-ben már 8%-ig is emelkedtek.

2008 elején a szakértők stagnálást prognosztizáltak, ami a kiskereskedelmi piacot és az újépítésű lakáspiacot tekintve ma eldorádónak tűnik. Említsük meg példaként a lakáspiacot: a KSH adatai szerint csak 2008 első felében 11 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt és 21 ezer lakásra adtak ki építési engedélyt országszerte. Ezen akkoriban fanyalogtak a számmisztikában hívők, hiszen ez némi visszaesés volt 2007 statisztikai mutatóihoz képest.

2008-ban elején még arról értekeztünk, hogy 2011-ig 10 új bevásárlóközpont épül az országban. Itt is a megkezdett beruházásokat abszolválni kellett, de azért a következő évben, azaz 2009-ben csak egy bevásárlóközpontot, az Allee-t adták át Budapesten, és olyan projektek kerültek süllyesztőbe, mint például a Neo Center. Az ipari ingatlanpiac viszont előrelépett 2007-hez képest, hiszen 2008 elején úgy számoltak, hogy abban az évben kétszer akkora volumenű spekulatív ingatlan készül el, ami nagyjából 290 ezer m2-nyi terület. Már az első félévben átadtak ebből csaknem 190 ezer m2-t.

De még térjünk vissza a krízis utáni időszakra, hiszen a 2008 eleji visszafogott várakozás rémálomba csapott át, és gyakorlatilag megszűnt a finanszírozás, a befektetők is leléptek. A bérleti díjak csökkentek az irodapiacon, de a retail szektorban is visszaestek később, míg korábban öten pályáztak egy üzlethelyiségre, később már szinte számolni sem kellett.

2018

A magyar ingatlanpiac megítélése külföldön és hazánkban is meglehetősen pozitív, minden szegmensben tovább folytatódik a fellendülés. A GDP 4% körül alakul, az MNB alapkamata nem éri el az 1%-ot, és ez még jó ideig ennyi maradhat, az infláció 3% körül alakulhat, a befektetési volumen a kereskedelmi ingatlanokat tekintve a bűvös 2 milliárd eurós nagyságrendet célozza meg, amely ugye 2007-ben már egyszer „megvolt” az országnak. A prémium irodák esetében a hozamoknál 6-7%-ról is beszélhetünk. Az euró a 310 forint környékén mozog, itt megint csak többek között gazdasági filozófiák húzódnak meg a háttérben, vagyis 10 év alatt 30%-ot romlott a forint.

Az építőipar az elmúlt évek legjobb teljesítményét nyújthatja idén is, hiszen már tavaly ősszel nagyobb sebességbe kapcsolt, a kiemelkedő építési kereslet a szakértők szerint akár 2020-ig kitarthat, azutánra jósolni pedig dőreség lenne. A banki finanszírozás a szűk esztendők után szépen bővül, mint a lakáspiacon, mind az irodafejlesztések tekintetében a fejlesztők kapnak hitelt, egyre kisebb az előbérleti arány, amit megkövetelnek a pénzintézetek. Sok székház épül, ami jelzi a vállalatok pozitív jövőképét, a cégek bővülnek, nagyobb és igényesebb irodákba költöznek.

2018-tól kezdve egy nagyobb átadási hullám veszi kezdetét az irodapiacon, hiszen 1-3 év alatt 3-400 ezer m2-nyi új állomány érkezik a piacra, itt a szakértők adatai szinte egymást licitálják felül. A makro adatok egyelőre stimmelnek, így aztán bizakodik mindenki. A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma adatai szerint 2017. 3. negyedévében 7,6%-ra csökkent az üresedési ráta, hol van már a tíz évvel ezelőtti 20%. A spekulatív fejlesztés jelzős tagja sem pejoratív értelemben használatos már, hanem egy józan kockázatvállalásra alapozott üzleti stratégia bizakodó gazdasági klímában.

A használt lakások piaca már évek óta éledezik, az árak utolérték a 10 évvel korábbiakat (akárcsak a telekárak), de az utóbbi időszakban az újépítésű lakáspiac is izmosodik: 2017 szeptemberéig 28 ezer építési engedélyt adtak ki és 8 ezer lakást adtak át, amely a válság évei óta a legmagasabb érték. Az állam ismét ösztönzőkkel szállt be a lakáspiacra, elég ha csak a CSOK-ot, a kedvezményes áfát vagy a kamattámogatásokat említjük. Aztán persze majd ősszel meglátjuk.