Idén robban a budapesti irodapiac! – beszélgetés Borbély Gáborral, a CBRE Üzletfejlesztési és Kutatási Igazgatójával

– Mit szűrhetünk le az utolsó negyedéves adatokból? – A legújabb adatok birtokában érdemes az egész évet áttekintenünk. Az átadások volumene 2017-ben 80 ezer négyzetmétert tett ki, amelyből 68 ezer m2-nyi irodaterületet az utolsó negyedévtől kezdve vehetnek birtokba a bérlők, vagyis a piacon trendforduló tapasztalható. Idén nagyjából 260-280 ezer négyzetméternyi új irodaház átadását várjuk, majd […]

– Mit szűrhetünk le az utolsó negyedéves adatokból?

– A legújabb adatok birtokában érdemes az egész évet áttekintenünk. Az átadások volumene 2017-ben 80 ezer négyzetmétert tett ki, amelyből 68 ezer m2-nyi irodaterületet az utolsó negyedévtől kezdve vehetnek birtokba a bérlők, vagyis a piacon trendforduló tapasztalható. Idén nagyjából 260-280 ezer négyzetméternyi új irodaház átadását várjuk, majd 2019-ben és 2020-ban is 150-180 ezer m2-nyi új irodaházat foglalhatnak el majd a bérlők évente. Olyan ingatlanpiaci boomról beszélhetünk tehát, amely a kínálati oldalon is érzékelhető.

– A válság utáni mélypontot tekintve hatalmas az előrelépés, de mintha ennél még nagyobb volumenről lett volna szó korábban, hogy egy kicsit telhetetlenek legyünk. A kínálati piac nem robbant akkorát, mint amire előzőleg számítani lehetett. Ennek mi az oka?

– Sokkal erősebb kínálati robbanást vártunk mi is korábban, azonban a kivitelezési díjak emelkedése és a munkaerőhiány folyamatosan jelen vannak az iparágban, így a korábban tervezett számok a valóságban kisebb volumenben realizálódhatnak. Az üresedési ráta  mindössze 7,5%, csupán cirka 250 ezer m2-nyi szabad terület van az irodapiacon, ezek többsége is régebbi épületekben vagy olyan részpiacokon találhatók, ahol érdemi kereslet nincsen.

Általánosságban nézve a tendenciákat, az elmúlt években optimista hangulat uralkodik az irodapiacon, ilyenkor minden szereplő előveszi a régi nagy volumenű terveit, valamint újabb projekteket is bejelentenek, de amikor a konkrét tervezés indul, akkor ezek az előzetes számok szépen lejjebb mennek, hiszen a gazdasági fellendülés ellenére is Magyarország építőipari kapacitásai végesek.

A válság idején ráadásul sok beszállítói lánc felszámolódott, ezek visszaépülése hosszabb idő. Valamint ne felejtsük el, hogy most csak az irodáról beszélünk és Budapestről, de a lakáspiac is felrobbant kínálati oldalon, és jelentősek az állami beruházások is országszerte. Mindezek mellett ez a volumen így is jelentős, ellenben a túlépítést sikerül valószínűleg elkerülni. Vagyis azt, hogy a piac nagy hullámhegyeket és -völgyeket produkáljon, és ne alakulhasson ki egyszer bérbeadói, máskor meg bérlői piac, hanem egy egyensúlyi állapotra felé törekedjen a piac.

– Hogyan alakul a kereslet, hiszen erős túlzással szinte minden cég költözik, bővül, nagyobb irodát választ?

– Nagy a fogadókészség a piacon az új állomány iránt, hiszen az idén átadásra kerülő 260-280 ezer m2-nyi terület 60%-a előbérletben elkelt. Ettől függetlenül vélhetően a kihasználatlansági ráta az új épületek megjelenése miatt emelkedhet a jövőben. A keresleti oldalon nagyon jól sikerült 2017, amelyhez hozzájárult a MOL 50 ezer m2-nyi szerződése, ha ezt nem számoljuk, akkor a 2016-os nagyságrendet figyelhetjük meg. 2015 nagyon erős volt, egy évvel később fékezett a piac, tavaly ezen a szinten stabilizálódott. A közeljövő bíztató, hosszabb távon azonban kicsit gyengül majd a kereslet, mert a gazdasági növekedés most van a csúcson. A nettó abszorpció nagyságrendje is lassan csökkent, 2017-ben kb 125.000 m2-rel növekedett a bérbeadott irodaterület, ennek zöme nem az új kínálatban realizálódott, hiszen az alig volt. 2018-ban az új kínálat hajthatja a piaci abszorpciót, a régebbi épületekben a tavalyi pörgés vélhetően alább hagy.

– Mekkora emelkedésre számíthatunk a bérleti díjak tekintetében, hiszen az új házak magasabb minőséget képviselnek, amelyet nyilván a fejlesztők az árakban is érvényesíteni szeretnének?

–  2017-ben csupán 3-4 %-kal emelkedett a szabad irodaterületen mért átlagos kínálati díj, itt azonban sokat torzít az összetételhatás, vagyis, hogy milyen házakban van még szabad terület. Ugyanakkor ha az idén és a jövőre piacra kerülő új kínálatot nézzük, ott érezhetően drágább kondíciókkal érhető el szabad iroda, hiszen egyrészt modernebb házakról beszélünk, másrészt a kivitelezői költségek is jelentősen nőttek. Az előbérleti szerződések ennek megfelelően már a magasabb bérleti díjakon köttettek. Míg a már meglévő A kategóriás irodáért 13,0-13,5 euró/m2/hó bérleti díjat kérnek, az új házak esetében ugyanez a szám már 15 euró körül van, vagyis itt már szignifikáns különbség tapasztalható. Izgalmas kérdés, hogy az idén átadásra kerülő, még szabad kb 110 ezer m2 milyen árszinten talál bérlőt, amikor elkészül, hiszen ez akár 5-10%-ot nyomhat felfelé az árakon. Ugyanakkor izgalmas lesz látni az egyes mikropiaci versenyeket, ahol kisebb területeken kialakul egy kínálati túlsúly, hogy vajon az árverseny miatt a díjak lefelé korrigálnak-e. Ez erre egyelőre nem számítok, mert ha a fejlesztők ezen a magasabb szinten is találnak bérlőt, akkor nem kezdik lefelé vinni az árakat.

SOCIAL BOX