Így látják a nemzetközi szakértők a magyar ingatlanpiacot. Egyelőre megvagyunk

Először Mark Robinson, a Colliers kelet-közép-európai piacokra szakosodott elemzője mutatta be a regionális piac általános helyzetét, a legfontosabb adatokat, majd felvázolta a lehetséges pozitív és negatív hatásokat. A régió befektetési piaca egészséges képet mutat, hiszen 2017 utolsó negyedévében 5,3 milliárd euró értékben történtek tranzakciók.

A tavalyi év az ingatlanpiaci ciklus csúcsát jelentheti a 12,9 milliárd euróval, amely csaknem lekörözte a 2007-es rekordesztendőt (13 milliárd euró). Szinte felfoghatatlan, hogy ugyanez a szám 2009-ben mindössze 2,9 milliárd euró volt. A befektetési volument tekintve a kiskereskedelemben és a hotelszegmensben figyelhető meg a legnagyobb bővülés. Magyarországon a Colliers adatai szerint 1,828 milliárd euróért cseréltek gazdát kereskedelmi ingatlanok, a csehek ennek több mint dupláját hozták (3,73 milliárd euró), a lengyelekről nem is beszélve (5,13 milliárd euró).

Érdemes rápillantanunk a gazdasági fundamentumokra is. A fogyasztói bizalom erős a hat régiós országban, amely 2018-ban akár 1-2 milliárd eurót is hozzáadhat a tavalyi összvolumenhez. Az EU átlaghoz viszonyítva kiemelkedő a régiós államok GDP-je, amely majdnem mindenhol a harmadik negyedévben volt nagyon erős. Románia növekedése kiemelkedett a térségen belül is a maga negyedéves 8,8%-ával, de Lengyel- és Csehország is elérte az 5%-ot a Q3-ban. Magyarország adata ekkor 3,9% volt, amely önmagához képest jó eredmény.

Az alacsony munkanélküliség és az erős növekedés a bérek további dinamikus emelkedését eredményezi idén is, ha csak nem következik be egy válság. A bérnövekedés azonban jóval jelentősebb, mint a fogyasztói árindex emelkedése, és a kettő közötti különbség a fogyasztók zsebében landol. Emellett várhatóan az infláció is emelkedni fog a régióban.

Így alakultak a hozamok

Kérdés, hogy a GDP emelkedését hogyan követi a bérleti díjak emelkedése. Budapesten a prime irodaházaknál egyenesen arányos a növekedés a két fogalmat tekintve. A hozamok mindenhol csökkenek, Budapesten egy év alatt 50 bázisponttal 6%-ra mérséklődött a prime irodahozam. A retail szektorban is 6%-kal kalkulálhatunk, bár itt a csökkenés egy év alatt csupán 25 bázispont volt, míg a logisztikában a legmagasabbak a hozamok, hiszen 7,75%-ról beszélhetünk, de itt is csaknem 50 bázispontos mérséklődést regisztrálhattunk.

Ha a visegrádi országokat nézzük, akkor Pozsonyban magasabbak az irodahozamok, míg Prágában (4,85%) és Varsóban (5,15%) jóval alacsonyabbak, mint Budapesten. Mindhárom eszközállomány tekintetében nagyon durván számolva nagyjából egy százalékkal magasabb hozamok realizálhatók Budapesten, mint a két konkurens fővárosban, a logisztikában még kicsit nagyobb is az eltérés. A régiós ingatlanpiaci ciklusra hatást gyakorolhat az inflációs nyomás, amely emeli a finanszírozási költségeket is, ráadásul pl. Csehországban és Romániában már emelkednek a tízéves kötvényhozamok. Az utóbbi országokban már csökken a prime ingatlanhozamok és a kötvényhozamok közötti különbség. A lakásárak is jelentősen nőttek, nálunk az emelkedés elérte a 10,2%-ot.

Pozitív és negatív tendenciák

A jövőbe persze nem látunk, de a gazdasági növekedés mindig elhozta a fejlesztői aktivitás intenzívebbé válását, ráadásul az építőipari várakozások is optimisták, amely további ingatlanpiaci boomot feltételez. A lakáspiac is erőteljesen fejlődik, ugyanakkor az alapkamat-emelkedés hatást gyakorolhat a banki finanszírozásra. Jelenleg a pozitív tendenciák közé sorolhatjuk, hogy továbbra is lendületben van a fogyasztás, amely erősíti a  GDP növekedését és kiskereskedelem folyamatos bővülését. A fundamentumok alapján akár egy fejlesztési boomra is kilátás van. A kamatlábak emelkedése nem okoz majd azonnali változást, mint a kivitelezői piacon, és a hozamok további csökkenése is várható.

A negatív hatások közé sorolhatók az árak emelkedése és az infláció lehetséges rizikója. Az e-kereskedelem negatív hatást gyakorolhat a hagyományos kiskereskedelemre, ugyanakkor a logisztika számára új megrendeléseket és fejlesztéseket jelenthet. A fizetések növekedése negatív hatás gyakorol a BPO/SSC szektorra és az iparra, hiszen a hagyományosan alacsony fizetések miatt jönnek a térségbe a vállalatok, hogy kvalifikált munkaerőt alkalmazzanak. A fejlesztési aktivitás erősödése növelheti az üresedési rátát. Az uniós finanszírozás csökkentésének lebegtetése mint a “populizmus” elleni büntetés is rizikófaktor, ez ráadásul az EU politikai instabilitását is eredményezheti. Az adózási rizikók is felmerülnek, különösen a Brexit és Trump tevékenysége kapcsán, valamint a kínai adósság bizonytalanságot szülhet a világpiacon, amely a feltörekvő országokra is hatást gyakorolhat.

Mit hozhat a jövő?

A panelbeszélgetésen résztvevő szakértők kiemelték, hogy a befektetési piacon míg Magyarországon, Csehországban és Szlovákiában a tranzakciók jelentős részét hazai szereplők (ingatlanalapok stb.) realizálták, addig Lengyelországban inkább a külföldiek dominálnak, erős a németek jelenléte. Érdekes fejlemény a dél-afrikaiak intenzív szerepe a térségben, kérdés, hogy meddig tarthat, és mekkora részesedésük lehet a jövőben. Magyarország esetében a 2010-2012 közötti befektetői bizonytalanság után 2016-2017-ben a hagyományos nagy nyugati – köztük a német – alapok is visszatértek Budapestre. Mindig alapkérdés, hogy ezek a pozitív tendenciák fenntarthatók vagy sem. Az Európai Unióban tartó viták miatt ismét felmerülhet a politikai bizonytalanság mint tényező, de ebben nemigen tudtak a szakértők konkrét hatásokat kimutatni egyelőre.

Az e-kereskedelem hatalmas léptékben fejlődik, emiatt a logisztikában kínálathiányt alakult ki, a fejlesztéseket a kivitelezési költségek emelkedése és a kvalifikált munkaerő hiánya is hátráltatja. Az internetes vásárlás folyamatosan alakítja át a bevásárlóközpontok szerepét, ahol az online vett termékek átvételi pontjai is megjelenhetnek. Emellett a már évek óta tartó tendencia is jó irány lehet, vagyis a plázákban a kényelem, az élmény és a szórakozás kerülhet előtérbe.Ami a befektetések illeti, úgy tűnik, hogy jelenleg számos eszközzel érdemes számolni, legyen az logisztikai központ vagy irodaház.

Az új igények és a környezettudatosság megváltoztatják a városközpontok infrastrukturális és irodaházas beruházásait, hiszen például az autómegosztó szolgáltatások előretörésével kevesebb parkolóra lesz szükség, egyre inkább olyan irodaházak épülnek, ahonnan gyalogosan megközelíthetők a plázák vagy bármilyen szolgáltatások. A technológia és a robotika is egyre intenzívebben átszövi a mindennapjainkat, az utóbbi különösen a logisztikára gyakorol egyre jelentősebb hatást.