Mit tudnak még az ingatlanfejlesztők varázsolni az irodaházakban?

– Azt láthatjuk, hogy szinte hónapról hónapra új megoldások jelennek meg az irodapiacon, a fejlesztők emberközpontú épületek megvalósításán fáradoznak, sőt, már a belső közösségi terekben is fontos szerep jut a beruházóknak. Hol tart most a piac? – Teljesen átalakulóban van az irodapiac. A mi épületeinkben jelenleg is a teljes irodaterület 70-80%-a open office, azonban a […]

– Azt láthatjuk, hogy szinte hónapról hónapra új megoldások jelennek meg az irodapiacon, a fejlesztők emberközpontú épületek megvalósításán fáradoznak, sőt, már a belső közösségi terekben is fontos szerep jut a beruházóknak. Hol tart most a piac?

– Teljesen átalakulóban van az irodapiac. A mi épületeinkben jelenleg is a teljes irodaterület 70-80%-a open office, azonban a tevékenység alapú megoldások markánsan megjelennek, vagyis a bérlők projekt specifikusan hozzák létre a tereiket. A fejlesztőnek az a feladata, hogy a bérlői igényeket a legnagyobb rugalmassággal tudja biztosítani építészeti, gépészeti, IT-háttér szempontjából, hogy a kívánt terek a legflexibilisebben használhatók legyenek.

– Hogyan lehet egyáltalán tervezni, ha eltúlozva a dolgot szinte napról napra új technológiai fejlesztések jelennek meg, a proptech egyre nagyobb szerepet követel a napi működésben, amelyek mind befolyásolhatják egy irodaház életét?

– Jelenleg átlagban öt éves bérleti időszakokról beszélhetünk, a nagyobb cégek esetében ezek az időszakok meghosszabbodnak, és egy 6-8 éves ciklusban elkerülhetetlenül átalakulnak a vállalatok, az új munkavállalói igényekhez igazítják a működésüket. Olyan épületeket kell fejlesztenünk, amelyekben a cégek rugalmasan tudják kezelni a bérelt területeket például a gépészet és az elektromosság tekintetében, vagy akár áthelyezhetnek falakat is. A mi feladatunk, hogy az új felhasználói elvárásokat azonosítani tudjuk, ebben támogat minket többek között a Connected by Skanska integrált épületüzemeltetési rendszer és applikáció. Így például a bérleményekben jelenlét-érzékelő szenzort helyezünk el, amelynek segítségével a bérlők azonosítani tudják azokat a tereiket, amelyek a működés során nem kellően kihasználtak, és ott javíthatnak a kihasználtságon, vagy akár új funkciókat is rendelhetnek hozzá.

– Az applikáció eddig milyen eredményeket hozott már?

– A Connected by Skanska rendszert tavaly mutattuk be Varsóban a Skanska régiós központjában, ott már folyamatosan gyűjtjük azokat a tapasztalatokat, igényeket, amelyek alapján esetleg változtatnunk kell az irodánk egyes funkcióin. Jelenleg még bevezetés alatt áll a program, más városokban is most implementáljuk az irodaházainkban.

– Térjünk vissza a rugalmasságra, a flexibilis terekre! Gyakorlatilag ma egy irodaház-fejlesztőnek az a dolga nagyon leegyszerűsítve, hogy egy igényes vázat építsen, ahol a belső terek szinte teljesen üresek, hogy azok a bérlő igényeire maximálisan testre szabhatók legyenek?

– Úgy fogalmaznám meg a feladatunkat, hogy a teret a bérlőknek minél nagyobb potenciállal kell átadnunk, vagyis a gépészeti, elektromos csatlakozásokat rugalmasan kell kezelnünk a különféle igényekre vonatkozóan. Mondok egy példát, hogy értsük, mire gondoltam. Egy több ezer négyzetméteres irodában nagy valószínűséggel előfordul olyan rendezvény, projektesemény, amely nagyobb embertömeget mozgat meg az adott pillanatban egy meghatározott zónában, és oda a kellő időben nagyobb mennyiségű friss levegőt kell bejuttatnunk.

– A technológiai megoldások is a dolgozói jóllétet növelik, de ugyanígy az irodaház közösségi terei, kávézója, terasza, zöld kertje szintén ezt a dolgozói kényelmet szolgálja. De meddig lehet még fokozni a wellbeinget? A határ a csillagos ég?

– A WELL minősítő rendszer a wellbeing felől közelíti meg az irodaház-fejlesztéseket, és a Skanska elsődleges fontosságúnak tartja, hogy az épületek tervezésénél az azokat használók egészsége és jóközérzete legyen az egyik meghatározó szempont. Ugyanakkor az előminősítésen túl egyetlen irodaház sem rendelkezik ilyen típusú minősítéssel jelenleg Magyarországon. Ez egy munkavállaló és emberközpontú követelményrendszer, amelynek mi is meg akarunk felelni, de jelen pillanatban még nincsenek széles spektrumú bérlői visszajelzések, amelyek bizonyítják a rendszer létjogosultságát, vagyis pontosan mit is nyújt számunkra ez a tanúsítás. De korábban a LEED minősítő rendszer is jelentős evolúción ment keresztül, amelyet azóta is folyamatosan frissítenek és szigorítják a pontozási rendszert. Az amerikai piacról egyébként már érkeznek visszajelzések a WELL kapcsán, hogy hol kell fejleszteni a kritériumokat.

– Tehát még az emberközpontú irodaház koncepciója nem nyert teljes körű bizonyítást?

– Vannak olyan általános érvényű folyamatok, miszerint a zöld, természetközeli munkahelyi környezet elősegíti a kreatív gondolkodásmódot, a hatékony munkavégzést. Ezen túl a mi feladatunk, hogy olyan közösségi tereket hozzunk létre, amelyek a leghatékonyabban igazodnak a zöld igényekhez, természetközeli értékekhez. A Soroksári úton található Mill Park egyik erőssége az épület két szárnya által körülölelt 5500 m2-es zöld kert az előnevelt fákkal. Az a cél, hogy többféle, változatos környezet álljon rendelkezésre, ami a munkavégzés mellett a napközbeni szünetek, pihenők tere is lehet.

– Még az egyterű irodákról beszélgessünk, mert az újabb kutatások szerint nem minden rózsaszín egy nagyteres munkahelyen, egyre több probléma merül fel, a közös kommunikáció, együttműködő csapatszellem sem garantált, amiért létrejött az open space.

– Az egyterű irodának megvan és meg is marad a létjogosultsága, inkább a bérlők általi hasznosítása fog megváltozni a jövőben. Két szempontból is van létjogosultsága: helyszínt biztosít a már említett tevékenységalapú elrendezéshez, amely szerint az aktuális projekten dolgozó csapat egy zónában tud együttműködni. Másrészt, ha sok cellával látjuk el az irodákat, akkor nem csak korlátozzuk magunkat a jövőbeni átalakíthatóság során, de ez egy viszonylag rövid bérleti időszak alatt jelentős költséget is jelent a bérlőnek. A mai piacon jelentős a munkaerőhiány a kivitelezés tekintetében is, emiatt megnőttek a kialakítási költségek. Az aranyközépút megtalálása a feladat, hogy meglegyenek azok a zárt cellák, elkülönített bokszok, tárgyalók, étkezők, rekreációs terek, amelyek egyes funkciókat magukban foglalnak, de alapvetően open space-t képzelek el, belső mobil lehatárolásokkal, hogy a lehető legdinamikusabban lehessen alakítani a tereket.

SOCIAL BOX