Budapesten mindenhol irodaházat építenek

Még 2017 májusában is egy kézen meg lehet számolni a 4000 négyzetméternél nagyobb egybefüggő szabad irodaterületeket. 2015 előtt ugyanis a fejlesztők egyetlen kapavágást sem tettek, és bár az elmúlt két évben sok fejlesztő kezdte meg az irodaberuházást, az új projektek nem tudják olyan sebességgel követni az igényeket, ahogyan azok megjelennek. A kevés elérhető területről árulkodik a kiadatlansági ráta is, amely most történelmi mélyponton van: 2017 első negyedéve végén 9,2 százalék volt.

– Azok a fejlesztők, akik legkorábban észbe kaptak, és elkezdték mutogatni portékáikat a piacnak, gyakorlatilag mire elindították az építkezést, már hatvan-, hetven-, de volt, aki százszázalékos előbérleti szerződést írt alá a még papíron lévő projektre – mondja Gereben Mátyás, a CPI vezetője.

Nagy boom és élesedő verseny

Váci Greens és V17 – kettő a tavaly átadott új irodaházak közül, amelyek Budapest ikonikus irodakorridorán bújtak ki a földből. 2016 első felében több mint 31 ezer négyzetméternyi irodaterületet adtak át hivatalosan – ez az azt megelőző évi teljes kapacitás 60 százalékának felelt meg -, 2016 végéig pedig még több, összesen 65 ezer négyzetméternyi új fejlesztés került piacra. Ezzel gyakorlatilag a 2015-ös, 51 ezer négyzetmétert meghaladó beruházási volumen tavaly majdnem a kétszeresére duzzadt.

Idén újabb 100 ezer négyzetméter várható a már zajló beruházások és ismert projektek alapján. 2018-ban viszont még ezt is meghaladja az építési volumen, amikor csak Budapesten 250 ezer négyzetméternyi új irodaterületre számítanak a szakértők.

– A jövőre megvalósuló fejlesztéseknél azonban már nem a tervezőasztalon fognak elkelni az irodák. Várhatóan élesedik a fejlesztők versenye is: a lokáció, a ház adottságai, a kínált szolgáltatások sokkal jobban fognak számítani a kiadhatóságban, mint ma, amikor még az erős keresleti piac a jellemző – mondja Gereben Mátyás.

De még valószínűleg ezt a volument is sikerül bérbe adniuk a piac szereplőinek az átadástól számított körülbelül egy éven belül. Az viszont már kérdéses, hogy ezután mi történik. Most – mondják az irodapiaciszakértők – fél tizenkettő van, azaz a jelenlegi növekedési görbe a csúcsához közeledik, ami a piaci igényt és a hozamokat illeti. A lendület valószínűleg kitart 2018 végéig, de a következő időszakról a bérlők és a fejlesztők is óvatosabban nyilatkoznak.

Nőnek a díjak

Az effektív bérleti díjak – az ösztönzőket is számításba vett négyzetméterárak – nőttek. A központi lokációkban pedig bérletidíj-növekedés is látszik a kereslet megugrásának hatására, de Gereben Mátyás szerint ez nem lesz hosszú távon jellemző. Aki viszont most keres új irodát, számíthat a magasabb árakra már csak azért is, mert a most épülő házak bekerülési költsége megnőtt, és az ingatlanpiaci boom miatt az egységárak is magasabbak.

Drágább fejleszteni, hiszen a kivitelező cégek 40 százaléka eltűnt a piacról a válság során, aki pedig maradt, annyit kér, amennyit akar, mint általában a keresleti piacon. Az építési költségek 15-20 százalékos növekedése meg fog jelenni a bérleti díjakban is, kérdés, hogy a bérlők tudomásul veszik-e az építési költségek emelkedéséből eredő 1-2 eurós bérletidíj-növekedést.

A másik lehetőség, hogy az ingatlan tulajdonosa mond le a hozam egy részéről. Adott házon elérhető hozam többek között függ az elhelyezkedésétől, az épület minőségétől, a már bent lévő bérlők összetételétől. Budapesten még mindig megéri fejleszteni: az új építésű vagy most rekonstruált, belvárosi, jó minőségű, extra szolgáltatásokat kínáló irodáknál akár hatszázalékos hozam is elérhető, míg Berlinben négy, Londonban és Párizsban három százalék az átlagos. De már Prágában és Varsóban is öt százalék alatt vannak a yieldek.

Kövesse a realista.hu hírportált a Facebookon, Instagramon, Linkedinen.