Ingatlankérdések a vállalati stratégiában

Az IT-óriás új cégközpontot épít a Szilícium-völgyben. Az autóipari beszállító multi gyárat telepít egy szlovák városba. A mérnökiroda kinőtte a körfolyosós házban lévő két egybenyitott lakást, és beköltözik egy B kategóriás irodaházba. A vidéki kereskedő újabb cipőboltot nyit a szomszéd város főutcáján. Mi a közös ezekben a beruházásokban?

Természetesen az ingatlan. A szereplők mozgástere, az elemzés kiterjedése és mélysége, a döntések részleteinek tudatossága azonban annyira eltérő, amennyire az csak lehetséges. Mégis mindig meg kell válaszolni néhány alapkérdést, akár egy szakértői csapat készíti elő a döntéshozók ítéletét, akár egyszerűen csak a jól bevált vállalkozói ösztön diktál nekünk:

–          Hol legyen az ingatlan?

–          Fizikai-műszaki paraméterek: mekkora legyen az ingatlan és milyen tulajdonságokkal rendelkezzen (kialakítás, technológia, stílus, presztízs)?

–          Saját tulajdonba kerüljön, vagy béreljék, esetleg valamilyen lízingkonstrukció lesz a megoldás?

Minél nagyobb egy cég, annál színesebb a reálisan megvalósítható verziók palettája. Egy kisebb, helyi piacon működő vállalkozástól meglepő lenne, ha hirtelen Kínába költöztetné a tevékenységét – a multik esetében viszont gyakran látunk ilyet. A konkrét helyszín kiválasztása, az ingatlan funkcionális alkalmasságának biztosítása, méretének a cég fejlődéséhez való igazítása, valamint a használat jogcíme (tulajdon vagy bérlés) viszont minden esetben olyan döntéseket tesz szükségessé, amelyek hosszútávon nagy hatással lehetnek a társaság eredményeire.

Az egyes döntéseket – amennyire lehet – nyilvánvalóan racionálisan kell meghozni. A helyszín kiválasztásánál a célpiacokhoz, az erőforrásokhoz vagy akár a logisztikai szempontból fontos útvonalakhoz való közelség általában meghatározó. Hogy egy adott vállalkozás számára a piac–erőforrás–logisztika hármasa pontosan mit takar és közülük melyik milyen súlyt kap, az természetesen sok mindentől függ – elsősorban magától az iparágtól, amelyben működik.

Szintén nagyrészt objektíven, hatékonysági szempontok szerint levezethető, hogy milyen méretű, kialakítású, kapacitású, technológiájú épület(ek)ben érdemes a tevékenységet folytatni, bár itt már ezeket a szempontokat tágabban kell értelmezni, és megítélésük korántsem mindig egyértelmű.

Míg az operáció és a pénzügy szempontjaiból többnyire egyenesen következnek bizonyos, az ingatlanokkal kapcsolatos igények, ezeken kívül gyakran további, kevésbé jól mérhető tényezőket is figyelembe kell venni. Iparáganként eltérő, de összességében növekvő fontosságot tulajdonítanak a HR-stratégiának, és ebben kétségtelenül nagy szerephez jut az az ingatlan, amelyben a munkavállaló a napjait tölti (a legismertebb példa erre talán a Google cégközpontja). Hosszabb távon, megfelelő módszerekkel kimutatható, hogy a jó munkakörülményekre költött pénz megtérül.

Ugyanakkor vajon levezethető-e, hogy egy-egy cégközpont kiválasztásakor a presztízs­szempontok mennyiben befolyásolják (az arculat formálásán keresztül) ténylegesen az üzleti eredményességet, és mennyiben csak a menedzsment egójának ápolását szolgálják? Közhely, hogy egy vállalat bukását semmi sem jelzi jobban előre, mint amikor elkészül a hatalmas, új, csillogó-villogó irodaháza.

Megérkeztünk a legnehezebb kérdéshez: tulajdon vagy bérlet? A helyes válasz kétségtelenül az „attól függ”, néhány tanulság azonban levonható az ezzel kapcsolatos szakmai vitákból.