GLL: így működik Közép-Európa ingatlanpiaca!

A DTZ átfogó tanulmánya szerint Magyarországon és Romániában a bérleti idő átlagosan 3-5 év, míg Csehországban és Lengyelországban 5 év. A bérleti idők közötti kihasználatlan időszak az első két országban évente átlagosan másfél hónap, míg Csehországban 1-1,5,  Lengyelországban pedig 2 hónap. Balázs Bence, a GLL vagyonkezelő menedzsere kiemelte, hogy Közép- és Kelet-Európában a prémium szerződéseket […]

A DTZ átfogó tanulmánya szerint Magyarországon és Romániában a bérleti idő átlagosan 3-5 év, míg Csehországban és Lengyelországban 5 év. A bérleti idők közötti kihasználatlan időszak az első két országban évente átlagosan másfél hónap, míg Csehországban 1-1,5,  Lengyelországban pedig 2 hónap. Balázs Bence, a GLL vagyonkezelő menedzsere kiemelte, hogy Közép- és Kelet-Európában a prémium szerződéseket kötő irodai- és kiskereskedelmi bérlők a hosszabb, 5-10 évre szóló megállapodásokat részesítik előnyben. Bármit is mutassanak az átlagra vonatkozó számok, a GLL portfolio jelentősen felülmúlja azokat.

A Budapesten található Roosevelt 7/8 és Bank Center irodaházak mellett a GLL büszke bukaresti prémium irodaépületére, a Charles de Gaulle Plaza-ra, a Varsóban található Griffin House és Liberty Corner épületekre, valamint a prágai Diamant House-ra is, melyek mindegyike 90% feletti kihasználtsággal üzemel. A prémium irodai és kiskereskedelmi helyiségeket és a magas színvonalú szolgáltatásokat biztosító épületek jellemzően neves és elismert építészek tervei alapján készültek, és mind elsőrangú lokációval, a fővárosok központi üzleti negyedeiben találhatók, jól látható és kiváló elhelyezkedéssel.

A különleges belsőépítészeti megoldásokkal kivitelezett épületek vonzzák a prominens bérlőket. A folyamatos beruházás és a kiemelkedő vagyonkezelés, az épületek által biztosított extra szolgáltatások ellenére is lehetővé teszi az üzemeltetési költségek alacsony szinten tartását. „Annak ellenére, hogy a gazdasági válság nagymértékben befolyásolta az ingatlanpiacot, a piaci ingatlanokhoz és a másodlagos eszközökhöz képest nem gyakorolt jelentős nyomást a prémium irodák bérleti díjszabására” – hangsúlyozta Balázs Bence.

Egy budapesti, A+ kategóriás, kíváló elhelyezkedésű, modern irodaépület éves bérleti díja – üzemeltetési költségekkel együtt – munkaállomásonként 3300 USD. Ezzel Budapest egy nemzetközi tanulmány 50 várost értékelő listáján a 17. helyen végzett, mellyel a Top 5 leggazdaságosabb európai bérleti piac egyikévé vált. „A bérleti díjak országonként kis mértékben eltérőek: a legdrágább város Varsó, ahol a prémium bérleti díjak 22-24 EUR/nm/hó körül alakulnak, ezt követi Budapest és Prága 20-22 EUR/nm/hó költséggel, végül pedig Bukarest a legvonzóbb 18–19/nm/ hó prémium bérleti díjszabással.”- tette hozzá a GLL vagyonkezelő menedzsere.

A belső tér elrendezéséhez átlagosan 80-300 EUR közötti összeggel járulnak hozzá a bérlők Magyarországon, Lengyelországban ez az összeg 250-400 EUR, míg Csehországban akár a 250-500 EUR összeget is elérheti ez a költség. Romániában nem lehet átlagos hozzájárulási díjat megállapítani, a tulajdonos az iroda belső terének kialakításához, felszereléséhez kapcsolódó összköltség maximum 20%-ához járul hozzá.

A GLL szakmai tapasztalatai alapján elmondható, hogy bár az utóbbi időkben Budapest és Bukarest főbb piaci mutatóiban javulás látható, Prágában és Varsóban bővülő kínálattal erősödik az ingatlanpiaci verseny, ami erősen korlátozza a bérleti díjak növekedését is. A kihasználtság szintje ennek ellenére még mindig valamivel magasabb Prágában és Varsóban, mint Budapesten és Bukarestben. Míg az elmúlt években Budapesten és Bukarestben az átlagos üresedési ráta 17-22% között mozgott, ugyanezen időszak alatt Prágában és Varsóban csupán 10% körüli üresedési ráta volt látható. Az utóbbi időben azonban ez a trend megfordult, a kihasználatlansági ráta Bukarestben és Budapesten 15-16% szintre esett vissza, míg a folyamatos fejlesztések és a kínálat bővülése miatt 2014 végére a ,prágai és varsói üresedési ráta 14-15%-ra emelkedett.

“A prémium irodapiac mérete minden városban eltérő, de a minőségi kritériumok mindenhol azonosan magasak: a bérlők igényei országtól függetlenül megegyeznek az épület elhelyezkedése, láthatósága, szolgáltatásai, parkolási lehetősége és az üzemeltetés hatékonysága szempontjából. A GLL prémium irodaházaiban mindezt magas minőségű épületfelügyeleti és üzemeltetési eszközök segítségével valósítjuk meg.” – magyarázza Balázs Bence. A bérlői mix nagyon hasonló a közép-kelet európai régióban: Big4 vállalatok, nemzetközi bankok, tanácsadó cégek, pénzügyi szolgáltatók, energetikai szolgáltatók, magánorvoslással foglalkozó és gyógyszeripari cégek, valamint távközlési és informatikai cégek is igyekeznek prémium irodát bérelni.

A GLL vagyonkezelő menedzsere a regionális sajátosságok tekintetében kiemelte, hogy a CEE fővárosok közül Varsó rendelkezik a legnagyobb piaccal, de Prágában is több az elérhető prémium kategóriás iroda, mint Budapesten vagy Bukarestben. A román főváros központi üzleti negyede nagyon kicsi, ezért a város északi és nyugati részei gyors fejlődésnek indultak. Ez egy olyan mértékű városi fejlődést eredményezett, amilyenre  Budapesten nincs kilátás a közeljövőben, hiszen itt csak kevés átadásra vagy épület felújításra lehet számítani. A magyar és a román főváros között egy másik érdekes különbség is megemlíthető: míg a budapesti bérlők inkább a kulcsrakész megoldásokat kedvelik, addig a román vállalatok azokat az épületeket részesítik előnyben, ahol részt vehetnek saját irodatereik megtervezésében. Az ingatlanközvetítők közötti verseny szempontjából Budapesten figyelhető meg erősebb versenyhelyzet, ami azt jelenti, hogy a hazai piac valamivel érettebb a bukarestinél. A magyar fővárosban tapasztalható toronyház épületek teljes hiánya azonban erős kontrasztot mutat a másik három közép-kelet-európai főváros kínálatához képest.

“Az ingatlan trendeket erőteljesen befolyásolja az adott ország gazdasági növekedése, valamint az infrastrukturális állapotok. Bízom benne, hogy Magyarország előbb-utóbb Lengyelország példáját követve hosszú távú intézkedésekkel erősíti meg a gazdasági fundamentumokat. Bízom abban is, hogy a jelenleg érzékelhető pozitív piaci hangulatot a beruházók nem fogják túlreagálni Budapesten, és nem generálnak túlkínálatot a következő 2 éven belül. A Magyarországra jellemző bizonytalan szabályozási és adózási folyamatok csökkentése hozzájárulna a hazai és külföldi vállalkozások fejlődéséhez, valamint a külföldi beruházások számának növekedéséhez, melyből sokat nyerhetne az ország”- összegezte Balázs Bence, a GLL vagyonkezelő menedzsere.

 

SOCIAL BOX