Mi fog történni a budapesti irodapiacon? Megmondjuk!

Egyre jobb adatok Az immár évek óta pozitív GDP-statisztikák a gazdaság fellendülését bizonyítják, a kedvező makrogazdasági adatok mellett pozitívabb jövőképet formálnak a vállalatok, mernek hosszabb távra és beruházásokban gondolkodni, ami bővülésekben és új irodák kialakításában is realizálódhat. Különösen a nemzetközi háttérrel rendelkező bérlők aktivitása nőtt meg jellemzően, Budapest szolgáltatóközponti szerepe fokozódik, mindemellett a kkv-szektor érdeklődése […]

Egyre jobb adatok

Az immár évek óta pozitív GDP-statisztikák a gazdaság fellendülését bizonyítják, a kedvező makrogazdasági adatok mellett pozitívabb jövőképet formálnak a vállalatok, mernek hosszabb távra és beruházásokban gondolkodni, ami bővülésekben és új irodák kialakításában is realizálódhat. Különösen a nemzetközi háttérrel rendelkező bérlők aktivitása nőtt meg jellemzően, Budapest szolgáltatóközponti szerepe fokozódik, mindemellett a kkv-szektor érdeklődése is intenzívebb az olcsóbb bérleti díjakat kínáló irodaházakban. A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) adatai szerint 2015 harmadik negyedévét követően az üresedési ráta tovább csökkenve elérte a 13,5%-ot, ami az elmúlt 7 év legalacsonyabb értéke. Éves viszonylatban nőtt ugyan a tranzakciók volumene, a hosszabbítások mellett az új bérleti szerződések meghatározott hányadát azonban előbérleti szerződések (BTS) tették ki.

„Az elkövetkezendő 12-18 hónapban az SSC-k, BPO-k aktivitása várhatóan erősödik, de nagyjából egy éve mozgolódást tapasztalunk a magyarországi KKV-k körében is, akik 300-1000 négyzetméternyi irodateret igényelnek, vagyis egyre több cégtípust képviselő bérlő jelenhet meg az irodaházakban. Az iroda kiadatlansági mutatókból is kiolvasható, hogy az elmúlt másfél évben konstans csökkenő tendencia mutatkozik. Jelen pillanatban érzékelhető a kereslet növekedése, de a fejlesztők óvatosak. Ha az első feltétel újra elérhető, vagyis az optimális banki finanszírozás újra megjelenik a magyar ingatlanpiacon, az egy újabb fejlesztési hullámot fog generálni. Ebben a fejlesztési hullámban a CPI is szeretne szerepet vállalni” – mondja Gereben Mátyás, a CPI CPI magyarországi general managere.

„Jelenleg kiegyensúlyozott állapotról beszélhetünk, hiszen a kereslet és a kínálat találkozik, de nyilvánvaló, hogy ez hosszú távon nem fog fennmaradni. Számos tényezőt tekintve kiegyensúlyozottabb a jelenlegi piac, mint korábban, így többek között egy „A” kategóriás, új építésű iroda nem egy „B” kategóriás irodaházzal áll versenyben, a tranzakcióknak egészségesebb az összetétele, hiszen eltolódott az arány az újratárgyalások és a költözések között, megjelent a finanszírozás és néhány spekulatív fejlesztés. Extrém esetek ma is jelentkeznek, hiszen amíg egyes alpiacokon a kínálat drasztikusan visszaesett, addig máshol az elmúlt években egyáltalán nem volt fejlesztés, az üresedés mégis kimagasló. A piac ciklikusan változik, de mindenképpen biztató, hogy jelenleg felszálló ágban vagyunk” – hangsúlyozza Lóska Erika, a JLL irodabérbeadási részlegének vezetője.

Fejlesztések

A BIEF adatai szerint 2015 harmadik negyedévét követően a budapesti modern irodapiac 2.615.600 négyzetméter spekulatív és 662.300 m2 saját tulajdonú irodaterületet foglal magában. Bár idén jelentősebb volumenű átadásról nem számolhatunk be, az épülő irodaházak vagy bejelentett projektek nagyságrendje már bizakodásra adhat okot. A fejlesztések derékhada továbbra is a Váci úti irodafolyosón realizálódik, ahol a Váci Greens idén átadott épületét kibérelte a GE; a fejlesztő Atenor összesen 135 ezer négyzetméternyi irodaterülettel számol. A Skanska szintén itt építi a 26 ezer m2-es Nordic Lightot, amelynek átadása 2016-ban várható. A HB Reavis is egy nagyobb területet készít elő beruházásra az Árpád híd szomszédságában. De még mindig maradunk a Váci úton, hiszen a Lehel téri piac mellett a WING fejlesztésében a V17 irodaház munkálatai javában zajlanak, a 13 ezer m2-es ingatlan 2016-ban készül el. 2015 közepén hozták nyilvánosságra, hogy a WING beruházásában készülő Magyar Telekom új, 60 ezer m2-es székházának építési munkálatai 2016-ban kezdődnek. A másik jelentős projekt a Nokia Networks új,  25 ezer m2-es K+F központja, amelyet a Futureal fejleszt a Corvin Sétányon, és a tervek szerint 2016 végére készül el.

„A keresletélénkülés először csökkentette a kihasználatlanságot, és most már új projektekre is van számottevő igény. A kiadatlan irodák 2009-es negatív rekordot jelentő 22%-os részesedéséhez képest ma csupán 13,5 % a kiadatlan bérirodák aránya. Ehhez társul, hogy az elmúlt öt évben rendkívül kevés irodafejlesztés valósult meg, így lényegében nem jött létre új kínálat. Az általános piaci kereslet növekedés mellett a magyarországi SSC-k részéről is jelentős igény mutatkozik. Összességében a keresleti és kínálati viszonyok is mind az új fejlesztések elindításának irányába hatnak. Pénzügyi téren a bankok immár készséget mutatnak új projektek finanszírozására, még az is előfordulhat, hogy a finanszírozók versenyeznek egy-egy jobb előre bérbeadott projektért, ahogyan az a V17 irodaházunk esetén is megtörtént” – értékeli a fejlesztési piacot Schőmer Norbert, a WING irodaprojektekért felelős vezérigazgató-helyettese.

Újrapozícionálás és szolgáltatások

Mivel a kereslet nem tudja követni a kínálatot, ráadásul a fejlesztési piac dinamikája miatt 2-3 év is eltelik, míg egy új ingatlant átadnak, ezért a régebbi „A” kategóriás irodaházak is helyzetbe kerülnek. Azonban a bérlők igényei miatt műszaki és esztétikai megújításokra van szükség, hogy komfortos, egészséges és energiahatékony irodaterek jöjjenek létre. A CPI még 2013-ban vásárolta meg az Ablon hazai portfólióját, amelynek része 11 irodaház is, és most 2015-ben jelentették be, hogy 1,3 milliárd forintos korszerűsítési munkálatokba kezdenek a versenyképességük javítása érdekében.

„A bérlők egyre több tapasztalatot szereznek, hogy mi várható el egy irodaháztól. Egyfajta evolúciós fejlődést láthatunk, ma már alapvető elvárások a fenntartható épületek, a zöld energia, a pihenő szekciók és a zöld területek. A CPI úgy reagál az igényekre, hogy felújítja portfólióját, illetve piaci előnyt generál olyan újfajta koncepcióval, amely több funkciójában megkönnyíti és különböző szolgáltatásokkal színesebbé teszi a dolgozók mindennapjait. Ilyen például a „Living garden” koncepció, amely az irodaház területén biztosít külső munkaállomásokat, tárgyalókat, rekreációs, sportolási lehetőségeket, vagy éppen havi rendszerességgel termelői piacot szervez. A koncepció része egy Gasztropont, ahol jó minőségű, egészséges étel-ital kínálat érhető el. Emellett egyéb szolgáltatásaink is törekednek az egyén mentális és fizikai jólétének biztosítására” – vázolja a koncepciót Gereben Mátyás.

Jó példa az újrapozícionálásra a Balance Building, amelyet korábban egy nagybérlő hasznosított, most azonban ismét kikerült az irodapiacra, ezért minden szempontból fel kellett frissíteni. „A Balance Building megfelel a 21. századi követelményeinek, vagyis fenntartható megoldások, zöld területek, modern mérnöki technológia, környezettudatos gépészeti rendszerek, letisztult formák, high-tech környezet, jó elhelyezkedés és kiváló tömegközlekedési adottságok jellemzik, a BREEAM very good minősítés pedig folyamatban van.  Ez lesz az első épületünk, ahol a CPI Humán Innovációs programunkat megvalósítjuk, amelynek a „Living garden” is része, vagyis holisztikusan egy olyan szolgáltatáscsomagról van szó, ahol az egyén van fókuszban, és a CPI kvázi „személyi asszisztensként” működik” – teszi hozzá Gereben Mátyás.

Befektetői szemmel

Úgy tűnik, hogy az a hatalmas túlkínálat, amely a 2006-2009 közötti fejlesztési bummot jellemezte, már nem tér vissza, a piac realitásérzéke a krízis okozta veszteségek miatt is jelentősen megnőtt. A beruházásokat a befektetői kereslet is generálhatja, azonban jelenleg a hazai ingatlanalapok mellett opportunista vásárlókkal találkozhatunk, a jelentős nagyságrendet megmozgató konzervatív német ingalanalapok még távol vannak a hazai piactól. A válságot követő ingatlanpiac egyik új tapasztalata, hogy a banki finanszírozás sokkal óvatosabbá vált, vagyis a spekulatív fejlesztések akkor indulhatnak el, ha nagyjából 50%-os előbérleti szerződés tud felmutatni a fejlesztő. Az így megalapozott beruházások sikeresebbek a piacon, az elmúlt 1-2 évben átadott irodaházak esetén is érvényesülni látszik ez a forgatókönyv.

„Magyarország adottságai és a valós kereslet alapján most már tudjuk, hogy soha nem volt igény olyan nagy számú spekulatív irodafejlesztésre, mint ami 2006-2009 között megépült. Nem véletlen, hogy a válság következtében ez a fajta spekulatív fejlesztési tevékenység (egy-két kivételtől eltekintve) csaknem megszűnt. A piaci szereplők tanultak a történésekből, és a ma már a 2008-hoz hasonló, jól prosperáló időszakban is feltételezhetően óvatosabb finanszírozói és fejlesztői magatartással találkoznánk, hiszen nem érdekük, hogy újra jelentős túlkínálat jöjjön létre. Mindemellett Magyarországon már van jelentős hazai és nemzetközi befektetői érdeklődés, sőt valós tranzakciók is bonyolódnak, de még mindig nem jelentek meg, illetve még nem tértek vissza a konzervatív, külföldi – általában alacsony hozamelvárásuk miatt magas árat fizető – befektetői körök. Várjuk például, hogy hozzánk is eljussanak az európai és észak-amerikai nyugdíjalapok, amelyek nagy pénzek felett rendelkeznek és a válság után még óvatosabb befektetési stratégiával végzik tevékenységüket” – mondja Schőmer Norbert.

Hol építkeznek majd a jövőben?

A legalacsonyabb kihasználatlanságot továbbra is Dél-Budán regisztrálta a BIEF 2015 harmadik negyedévében, mindössze 7,9 százalékot. A legmagasabb üres területi arány az Agglomerációban mérhető, itt jelenleg 29,6%-os az üresedés. A Váci út nagyon lassan telítődik, bár még itt összpontosul a fejlesztések derékhada. Sokan azon a véleményen vannak, hogy a jövőben Dél-Buda lehet az újabb fejlesztési hullám nyertese, de esetenként más potenciális helyszínek is szóba jöhetnek. Így például a belvárosban a Tőzsdepalotát teljesen újjávarázsolják, ahol a Tippin Corporation közel 27 ezer négyzetméternyi iroda- és 8 ezer m2-nyi kereskedelmi teret fejleszt. Dél-Budán is több projekt a startra vár. A Futureal a kelenföldi pályaudvarnál kialakítandó intermodális közlekedési csomóponthoz csatlakozva építi majd fel a Budapest ONE irodaközpontot. A tervek szerint hamarosan megkezdődhet Dél-Budán a Bartók Udvar második ütemének fejlesztése is, amelynek során mintegy 23.000 négyzetméternyi új bériroda jön létre.

„A Váci úton is nagyon sok fejlesztés várható még. Nehéz elhinni, de még mindig vannak tartalékok, és az irodafolyosó nagyon sok előnyt kínál a cégek számára. Ennek ellenére, ha Dél-Budán most azonnal lenne elérhető, „A” kategóriás iroda, az várhatóan gyorsan megtelne. De nem szabad elfelejteni, hogy ez is ciklikusan változik és lehet, hogy mire egy új projekt elkészül, addigra a korábbi házakban is üresedés támad. Budán és Pesten is látunk óriási méretű projekteket előkészítve, és nyilván a sűrű beépítettség miatt az ötödik kerületben nagyon kevés hely van erre. Én személy szerint örömmel üdvözlök minden olyan projektet, amelyik kiegyensúlyozottabbá teszi a kínálatot a földrajzi elhelyezkedés szempontjából is” – mondja Lóska Erika.

„A Váci úton még mindig nem tehetjük ki a „Megtelt” táblát, hiszen a bérlők továbbra is kedvelik ezt a városrészt, és vannak még itt szabad telkek, illetve tervezés alatt álló projektek. A V17 irodaházat 2016-ban adjuk át az E-On számára, és indításra vár az AP2 projektünk, ami a népszerű Átrium Park folytatása lesz. Azok a területek lesznek hosszú távon keresettek, amelyek városi infrastruktúrával jól ellátottak, és közösségi közlekedéssel jól megközelíthetők. De ne feledjük, hogy a gyalogos és kerékpáros közlekedés jelentősége is évek óta növekszik a praktikum és az egyre inkább előtérbe kerülő fenntarthatósági szempontok miatt. Szintén fontos a mikrokörnyezet, hogy a jövő irodaházában dolgozók ne érezzék magukat elszigetelve munkahelyükön, gyalog bejárható területen belül megtalálhassák a szükséges szolgáltatásokat. Az a vegyes funkciójú városi szövet az egészséges, ahol a munkahely, a lakhatás, és a vásárlás, illetve a kultúra/szórakozási lehetőségek egyaránt megtalálhatók és a különböző funkciók erősítik egymást” – magyarázza Schőmer Norbert.

Bérleti piac

A kereslet döntő része a nagy nemzetközi bérlők, szolgáltatóközpontok részéről érkezik, akik alig találnak több ezer négyzetméteres, minőségi, a modern műszaki követelményeknek megfelelő bérleményt, ezért a legjobb épületek kihasználatlansága 10% alatt van. A már említett gyér számú beruházás miatt a régóta stagnáló bérleti díjak nagyon lassan elmozdulhatnak felfelé egyes felkapott alpiacokon, miközben az irodakialakítási hozzájárulás mértéke is visszaeshet. A kihasználatlanság csökkenéséhez egy rekord mértékű bérbeadási volumen is párosult 2015. első félévében, a nettó piaci felszívás pedig 40 százalékkal haladta meg a korábbi évben mért értéket. A második negyedévben 213.500 négyzetméterre szóló bérleti szerződés került aláírásra – jelentős előbérleti hányaddal –, amely a valaha mért legmagasabb negyedéves adat.

„Egyes épületekben emelkedtek a bérleti díjak, máshol tartották a korábbi szintet. Jellemzően egy jó minőségű, új építésű, azonnal elérhető vagy spekulatív fejlesztésű projekt bérleti díja magasabb, mint egy első generációs házé. Azok az ingatlanok, ahol az építkezés megkezdése előbérleti szerződéshez kötött, valószínűleg az első, nagyobb bérlő megszerzéséért nagyobb áldozatokra készek. A bérlőknek kell eldönteni, hogy hajlandóak-e első generációs házakban gondolkodni, de azt fontos látni, hogy csak a bérleti díj drasztikus csökkentése várhatóan nem fog extra kihasználtságot eredményezni. A felújítás költségeit nem lehet megspórolni, de hosszú távon kifizetődő a házat jól működtetni és a megfelelő fejlesztéseket időben elvégezni. Az üzemeltetési költségekben jellemzően a legjobb helyzetben a legújabb, zöld minősítésű irodaházak vannak, itt az üzemeltetési költség 900-1000 Ft/m2 között mozog. Nem kell megijedni, ha az üzemeltetési költség valahol ettől magasabb, nyilván nem lehet csak általánosságban beszélni, mindenesetre minél nagyobb egy bérbeadó, minél hatékonyabban tud dolgozni, minél gondosabban üzemelteti a házát, annál hatékonyabb lesz az üzemeltetési költség is” – összegez Lóska Erika.

A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv 2015/2016 kiadványban.

SOCIAL BOX