A budapesti irodaházak története. A kezdetektől napjainkig

A kezdetek A rendszerváltás után Budapest első emblematikus „A” kategóriás irodaháza a East-West Business Center volt, amelyet 1991-ben adtak át az Astoriánál a Skanska fejlesztésében. 1994-ben az üresedési ráta már 10% fölé emelkedett, ekkoriban készült el a Bank Center (1996) is. Az ezredforduló idején már olyan multifunkcionális projektek is megépültek, amelyek a kiskereskedelmi területek mellett […]

A kezdetek

A rendszerváltás után Budapest első emblematikus „A” kategóriás irodaháza a East-West Business Center volt, amelyet 1991-ben adtak át az Astoriánál a Skanska fejlesztésében. 1994-ben az üresedési ráta már 10% fölé emelkedett, ekkoriban készült el a Bank Center (1996) is. Az ezredforduló idején már olyan multifunkcionális projektek is megépültek, amelyek a kiskereskedelmi területek mellett bérirodákat kínáltak. Így többek között 1998-ban került átadásra a Lurdy Ház, míg 1999-2000-re már a WestEnd City Center is elkészült, 2001-ben pedig a MOM Park nyitotta meg kapuit. Az ezredforduló ingatlanbummja a lakáspiac mellett az irodaház-fejlesztéseket is magával húzta, hiszen megugrott a beruházások volumene, majd 2003-2005 között némi visszaesésnek lehettünk a szemtanúi.

„1998-ban – hét évvel az első modern irodaház átadását követően – körülbelül 500.000 m2 irodaterület volt elérhető a piacon, melynek jelentős része még mindig másodosztályú kínálatból állt. A csak néhány évre visszanyúló tapasztalati adatok birtokában főként az új, minőségi fejlesztések iránti erős kereslet vezérelte a fejlesztőket, és ez a lendület 15-20%-os üresedési ráta kíséretében egészen a 2000-s évek elejéig kitartott. Ebben az időszakban adták át  a Lurdy Ház 2-3. emeletén található irodaterületeket is az első nagy bérlők részére (Debis IT Services, Csemege Match)” – vázolja fel  a kezdeteket Balogh Attila, a Lurdy Ház kereskedelmi igazgatója.

A nagy ugrás

Szignifikánsan 2006-ban kezdődött az igazi nagy ugrás, ami aztán 2009-ben csúcsosodott ki a közel 300 ezer négyzetméternyi új bérbeadható terület átadásával. 2005-ben még csak 71 ezer m2 irodaterületet adtak át – ami paradox módon „jól jött volna” például 2013-ban –, de 2006-ban az átadások szintje már elérte a 182 ezer m2-t, és 2009-ben pedig csaknem meghaladta a 300 ezer m2-t. A folyamatos felfutással egy időben nőtt az olló a kereslet és a kínálat között, hiszen 2008-ban a kínálat a kereslet duplája volt, míg 2009-ben már a háromszorosa lett. Ennek következményeként az üresedési ráta is növekedett, vagyis az új kínálat döntően spekulatív jelleget öltött. A budapesti bérbeadható irodaterület volumene 2006-ban lépte át az 1,6 millió ezer m2-t, 2010-ben pedig meghaladta a 2,5 millió m2-t.

A klasszikus Belváros (CBD) mellett potenciális fejlesztői területté vált a Váci út, ahol a régi gyárépületek helyett új funkcióként jelent meg az iroda, valamint Buda egyes részein is új lehetőségek adódtak. Így Dél-Budán (Budafoki út, Fehérvári út) a régi ipari funkciók megszűntek, és helyükre irodaházak épültek, ugyanígy Észak-Buda egyes területein is kereskedelmi ingatlanfejlesztések valósultak meg. Később Közép-Ferencváros is felzárkózott a Millenniumi Városközpont kialakulásával, valamint egyes agglomerációs területeken (pl. Budaörs) szintén beruházások indultak. 2010-ben a fővárosi irodapiac viszonylagos érettségét bizonyította, hogy a BIEF alpiacokat nevesített, amelyek máig használatosak (Belváros, Pest-Központ, Bel-Buda, Dél-Buda, Észak-Buda, Nem Központi Pest, Váci úti irodafolyosó és Agglomeráció). „A budapesti irodapiac az elmúlt évtizedekben jelentős fejlődésen ment keresztül mind minőségi, mind mennyiségi tekintetben, melyek közül az utóbbi az elmúlt években és előreláthatólag az elkövetkezendő évekre nézve is sajnos megtorpant. Kínálati szempontból kialakultak egyértelmű alpiacok, világossá és egyre kifinomultabbá váltak a bérlői igények, melyek a projektek kivitelezése során fontos szempontokká váltak” – mondja Gulyás Ede, a CA IMMO magyarországi ügyvezető igazgatója.

Csúcsévek és a válság

A hazai irodafejlesztési piac két csúcséve 2008 és 2009 volt, hiszen 2008-ban 22 új irodaház épült összesen 249 ezer négyzetméternyi új területtel. A kihasználatlansági ráta 2008 végén már 16,8 százalékon állt. Aztán jött 2009, ami egyértelműen az ellentmondások éve, hiszen immár nyakig merültünk a válságban, miközben a kivitelezés alatt álló projekteket be kellett fejezni. Így ebben az évben hazai csúcsként 292 ezer m2-nyi új irodateret adtak át, miközben a kihasználatlansági ráta az év végén elérte a 22%-ot is. Még 2010 is kiemelkedőnek tűnik a mai adatokhoz képest, hiszen 172.564 m2-nyi új kínálat jelent meg a piacon, miközben újabb mérföldkőhöz érkezve az első negyedévben a teljes budapesti irodapiaci állomány elérte a 3 millió m2-t. A visszaesést jól érzékelteti, hogy az év utolsó negyedévében mindössze 6200 m2-nyi új iroda került átadásra, ami 2006 óta a legrosszabb adatnak számított.

„A befektetők igényei is folyamatosan bővültek és finomodtak a fejlődéssel párhuzamosan. Mindig is fontos volt a  jó lokáció és a hatékonyan bérbe adható jó minőségű ingatlan, mely a technológiai fejlődéssel folyamatosan egyre magasabb szintre kerül. A válságot követően ezen alapvető szempontok kiemelten fontosakká váltak, illetve megjelentek a gazdaságpolitikai szempontok is, mint kiszámítható politikai és gazdasági környezet, átlátható szabályozás, elérhető finanszírozás, melyek alapvetően befolyásolják a befektetői hajlandóságot és a befektetési piac dinamikáját” – magyarázza Gulyás Ede.

Visszaesés

2010-ben már kezdtek körvonalazódni az új piaci folyamatok, miszerint a válság hatására a kereslet szerkezete megváltozott, az előbérleti (BTS) megállapodások egyre nagyobb jelentőséggel bírnak. 2011 első negyedévében mindössze egy 1700 m2-s irodaházat adtak át, végül éves szinten az átadás 87.425 négyzetmétert tett ki, ami 49 százalékkal kevesebb, mint a 2010-ben. A válság az ingatlanfejlesztési piac dinamikája miatt csupán 2010-11-ben jelentkezett a számokban is, hiszen még 2009-ben is nőtt az átadott irodaterület nagysága Budapesten. A várakozásoknak megfelelően a kereslet csökkent, a bérleti díjak visszaestek, az üresedés megnőtt. Majd következett az ingatlanpiac „sötét középkora”, ami egészen 2013 végéig tartott. 2012 a valódi mélypont, az új kínálat éves volumene mindössze 22.951 négyzetméter volt. 2013-ban elindult nagyon lassan felfelé a piac, az éves új átadás 30.100 négyzetmétert tett ki.

„Az Európai Unióhoz történő 2004-es csatlakozásunkat követő ingatlanpiaci fellendülésnek a Lurdy Ház is részese volt, csakúgy, mint a 2008-as hitelpiaci válság következményeinek. A legnehezebb időszakban, 2010-12-ig  a gazdasági szférából is távozó Malév és a Provera (korábbi Csemege Match) jelentős méretű területeket adtak vissza, ami igen érzékenyen érintette a központot, habár ebből egy részre sikerült új bérlőkkel szerződni még ebben az időszakban. A 2013 óta tapasztalható folyamatos piaci élénkülésből nekünk is sikerült kivenni a részünket” – sorolja Balogh Attila.

Fény az alagút végén

Miközben 2006 és 2010 között csaknem egy millió négyzetméterrel nőtt az új spekulatív irodaterületek nagysága (1,6 millióról 2,54 millióra), 2010 és 2014 között mindössze 150 ezer m2-nyi növekménnyel számolhatunk. Az új átadások volumene azonban 2014-ben 68.190 m2-t tett ki, ami  a 2013-as statisztikához viszonyítva jelentős előrelépés. Bár 2015-ben túl sok átadásra váró projekttel nem találkozhatunk, a bejelentett fejlesztések 2016-ban már megint optimizmusra adhatnak okot, noha jelentős hányadukat BTS-fejlesztés adja. Jócskán csökkent az üresedési ráta is, hiszen 2015 harmadik negyedévének a végén ez a szám 13,5% volt. Kettős folyamat figyelhető meg a piacon, hiszen miközben a fellendülés miatt keresetté vált régebbi irodaházakat műszakilag és esztétikailag megújítják, újrapozícionálják, addig az elmúlt 1-2 évben átadott új épületek kivétel nélkül zöld fejlesztések.

„A bevásárló- és irodaközpont újrapozícionálása a kettős funkció miatt egyszerre könnyű és kihívást jelentő feladat. A könnyebbséget a helyben megtalálható üzletek és szolgáltatások (szupermarket, fitneszterem, bank, posta, éttermek, mozi) széles kínálata jelenti. Az új arculat és a teljes központot érintő folyamatos fejlesztéseink mellett nyilván az is hozzájárult a sikeres bérbeadáshoz, hogy 20 m2-től 2.000 m2-ig rugalmasan ki tudtuk szolgálni a bérlői igényeket, az egyszerű átalakítástól kezdve a teljes kiépítésig, akár dízeljogos erősáramú és optikai szélessávú csatlakozással is. A fentieken túl kiemelkedő ár-érték arányunk és kiváló megközelíthetőségünk is hozzájárult ahhoz, hogy a bérlői hosszabbítások mellett a környező és  a dél-budai irodaövezetből is ügyfeleket csábítsunk a házba” – vázolja az újrapozícionálás lehetőségeit Balogh Attila.

„A jó minőségű, de zömében inkább konzervatív megjelenésű irodaterületekhez képest ma már jóval dizájnosabb, fiatalosabb tereket láthatunk, melyek elsődleges szempontja a hatékonyság és az inspiráció. Alapvető különbség a régmúlthoz képest, hogy ma már szinte elvárás az energiahatékony, zöld megoldásokkal fejlesztett és így is üzemeltetett épület. Az ingatlanszolgáltatások tartalma jelentősen bővült és a piaci szereplők tevékenysége tudatosabbá, professzionálisabbá vált. Szakmai csoportosulások – mint IFK, BRF – jelentek meg adatbázisokat összeállítva, szakmai érdekeket képviselve, a RICS tagság a piaci szereplők zöménél fellelhető, az érdekképviseletek pedig bérlői oldalról jelentősen megerősödtek és szakmaiabbá váltak, hogy a hazai ingatlanpiac érettségét tovább növeljék” – összegez Gulyás Ede.

A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv 2015/2016 kiadványban.

SOCIAL BOX